Ordenación territorial y seguridad jurídica en la contratación inmobiliaria

Autor:Arrieta Sevilla, Luis Javier
Cargo:Profesor Contratado Doctor. Facultad de Derecho Universidad de Navarra
Páginas:605-655
RESUMEN

La preeminencia de los límites intrínsecos a la propiedad inmobiliaria basados en su función social puede ocasionar la quiebra de uno de los principios rectores del Derecho privado: la seguridad jurídica en la adquisición de derechos reales. El presente trabajo examina el modo en el que las reformas legislativas introducidas en el Ordenamiento jurídico en 2015 permiten la defensa armónica del... (ver resumen completo)

 
ÍNDICE
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I Introducción

La ordenación territorial entendida como la defensa de la calificación ambiental y urbanística de los inmuebles es una realidad jurídica preeminente que se debe imponer por razones de utilidad pública en defensa del bien común y las futuras generaciones.

Sin embargo, el mantenimiento de la situación territorial puede ocasionar la quiebra de ciertos principios rectores del Derecho privado como la seguridad jurídica en la adquisición de derechos reales. A pesar de ello, es preciso admitir que la vinculación del propietario actual y de los adquirentes posteriores a los posibles límites urbanísticos o ambientales al dominio es coherente con el derecho a la propiedad privada reconocido en el artículo 33 CE1. El Tribunal Constitucional configura este derecho «como un haz de facultades individuales sobre las cosas pero también, y al mismo tiempo, como un conjunto de deberes y obligaciones establecidos, de acuerdo con las leyes, en atención a valores o intereses de la colectividad, es decir, a la finalidad o utilidad social que cada categoría de bienes objeto de dominio esté llamada a cumplir» (STC 37/1987, de 26 de marzo [RTC 37]). Dicho de otro modo, el reconocimiento del derecho a la propiedad privada no impide que puedan existir restricciones basadas en la función social del dominio entre las que se incluyen las referidas a la ordenación del territorio. Además, estas restricciones deben entenderse, como señala la STC 37/1987, «no como mero límite externo a su definición o a su ejercicio, sino como parte integrante del derecho»2.

El propio Código Civil veladamente reconoce la supremacía de la calificación ambiental y urbanística al resaltar, en el artículo 348 del Código Civil, que «la propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes». Asimismo, el artículo 350 del Código Civil admite las restricciones públicas al dominio al ordenar que el propietario actúe con sujeción a las normas de policía. En este punto, la letra del artículo 350 del Código Civil -cuya redacción es la original de 1889- está superada por el desarrollo del urbanismo y de la protección ambiental. Sin embargo, se puede afirmar que «los denominados en la época de la codificación "reglamentos de policía" no son sino lo que hoy es parte del contenido del Derecho urbanístico integrante de la legislación en materia de urbanismo y ordenación territorial»3.

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Por consiguiente, la propiedad privada presenta una serie de límites inherentes y es únicamente este derecho -tan alejado de ser incondicional y absoluto- el que puede ser objeto de administración o disposición por su titular. Como se explicará, la ordenación del territorio y la seguridad jurídica en la contratación inmobiliaria se desenvuelven en planos diferentes y aquella es preferente a esta. Ahora bien, esto no implica que la seguridad jurídica deba quedar desvirtuada por la imperativa defensa territorial, por lo que es necesario arbitrar una serie de medios que permitan la consecución conjunta y coordinada de ambos intereses.

Tras este apartado introductorio, se abordará el análisis de la seguridad jurídica en la contratación inmobiliaria (II); la dualidad de planos en los que se desenvuelven la seguridad jurídica y las limitaciones urbanísticas y ambientales (III); las vías de solución ex ante y ex post facto de los conflictos relativos a la adquisición de inmuebles con restricciones legales (IV); los mecanismos de publicidad no tabular de dichas restricciones (V), con especial énfasis en la evolución del sistema de vinculación gráfica de la información territorial conforme a la legislación hipotecaria (VI) y la legislación sectorial (VII).

II La seguridad jurídica inmobiliaria

La seguridad jurídica es una aspiración de todo Ordenamiento. En concreto, el nuestro reconoce en el artículo 9.3 CE que, junto a otros principios, la seguridad jurídica queda garantizada por la Constitución. PÉREZ LUÑO señala que la seguridad jurídica se despliega en dos direcciones complementarias: por un lado, como exigencia objetiva que requiere el desarrollo del sistema jurídico a través de normas e instituciones y, por otro, como faceta subjetiva que presenta la seguridad jurídica como certeza, esto es, como proyección de la vertiente objetiva en situaciones particulares que incluye la posibilidad de conocer el Derecho por parte de sus destinatarios4. A esta nota de cognoscibilidad habría que añadir la recomendable estabilidad temporal del Derecho y su previsibilidad al ser aplicado en caso de conflicto5.

En resumen, la seguridad jurídica presenta una doble dimensión. La primera referida al Derecho objetivo cuyo destinatario son los poderes públicos a quienes se les exige certeza y claridad normativa y se les prohíben comportamientos arbitrarios6. En segundo término, la seguridad jurídica se refiere al reconocimiento, mantenimiento y defensa de los derechos subjetivos entre los que se incluye la propiedad.

Este trabajo versa sobre la segunda acepción de la seguridad jurídica, ya que examina en qué medida la eficacia de las normas ambientales y urbanísticas afecta a los derechos inmobiliarios en aquellos supuestos en los que son adquiridos por un tercero de buena fe.

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Si las notas de cognoscibilidad y previsibilidad se ponen en relación con los mercados inmobiliario e hipotecario se observa que los actos en virtud de los cuales se crean, transmiten, modifican, restringen o extinguen derechos reales sobre bienes inmuebles deben poder ser conocidos por todos. Por ello, la publicidad de la información jurídicamente relevante desempeña un papel central en la consecución de la seguridad jurídica subjetiva. Un medio apto para valorar hasta qué punto se logra es el análisis económico del Derecho que, en lo que a este trabajo respecta, centra su estudio en los costes de transacción presentes en el proceso adquisitivo7.

Conforme a una división clásica, los costes se dividen en tres: los de obtención de la información sobre la situación jurídica del inmueble (costes de información); los de celebración del contrato (costes de contratación) y los necesarios para proteger el derecho frente a intromisiones o injerencias de terceros (costes de vigilancia)8.

En la medida en que pueden existir derechos sin posesión, estados posesorios confusos y situaciones fácticas carentes de protección es imprescindible que la contratación inmobiliaria no se sustente en la posesión de hecho sino en un sistema que evite transacciones que a la postre resulten insatisfactorias. Precisamente para garantizar la titularidad de los derechos, facilitar su circulación y asentar las bases del moderno mercado hipotecario se ideó el Registro de la Propiedad9. La institución registral contribuye a la seguridad jurídica porque, por un lado, proporciona confianza al potencial adquirente al publicar los datos que debe conocer en torno a la situación jurídica de un inmueble y, al mismo tiempo, protege al titular registral, ya que, con carácter general, quienes inscriben nada tienen que temer10.

A la vista de lo anterior cabe señalar que la función económica del Registro de la Propiedad es doble. Por un lado, aminora los costes de información a través de la publicidad de los derechos. Por otro, reduce los costes de vigilancia porque la inscripción protege a su titular. Sin embargo, la adopción de un sistema de registro introduce ciertos costes de contratación derivados de los aranceles de notarios y registradores. La pervivencia de este modelo requiere que el ahorro en los costes de información y vigilancia sea mayor que el aumento de los costes de contratación, pues solo así el adquirente preferirá depositar su confianza en la institución registral y rechazará la custodia privada de su derecho.

Como se ha indicado, una de las funciones del sistema tabular es la defensa del titular que ha inscrito su derecho. Esta afirmación resulta obvia cuando la inscripción refleja con exactitud la realidad jurídica pero cuando no es así su mantenimiento requiere cierta explicación, ya que la protección al titular registral determina la extinción del derecho o situación jurídica no inscrita. Esta cuestión trae a colación la convergencia o divergencia entre la seguridad del tráfico y la seguridad jurídica11. Si la primera tutela la buena fe de quien adquiere ignorando la inexactitud del Registro e inscribe, la segunda propone

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una regla lógica consistente en que nadie pueda ser despojado de su derecho si no es por medio de un acto personal y voluntario y, por ello, asume la noción latina nemo plus iuris transferre potest quam ipse habet.

Un primer análisis de ambos conceptos lleva a reconocer la incompatibilidad entre la seguridad jurídica subjetiva y la seguridad del tráfico toda vez que la protección del tercero de buena fe es incompatible con el mantenimiento del derecho por parte de su actual titular y a la inversa12. Sin embargo, se trata de una conclusión provisional que es preciso matizar. En un luminoso trabajo, PAZ ARES señala que la contraposición o repelencia entre la seguridad del tráfico y la jurídica queda, en la práctica, superada por la...

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