Opción de compra sobre dos fincas en contrato de arrendamiento financiero sin distribución del precio

AutorJosé Félix Merino Escartin
CargoRegistrador de la propiedad

Hechos: En un leasing inmobiliario sobre 2 fincas, se fija globalmente un único canon arrendaticio o precio contractual y un único precio o valor residual, sin especificar los correspondientes a cada una de las fincas arrendadas financieramente. Tampoco se incluye el pacto de ejercicio conjunto de la opción de compra sobre ambas.

El registrador, suspende la inscripción, conforme al Principio de especialidad o determinación registral (arts. 9 y 12 LH y 51 RH) por falta de distribución del importe de los cánones y del precio para el ejercicio de la opción de compra a su finalización, y ello en beneficio tanto del tercer adquirente como del transmitente a quienes interesa conocer la extensión del derecho y los importes a satisfacer.

Y ello incluso aunque se configurara la opción como un derecho personal con trascendencia real por la inscripción, y aunque no se garantice el pago de los cánones con condición resolutoria.

El notario recurre alegando que:

- El llamado Principio registral de especialidad es una elaboración doctrinal (para los sistemas de Folio Real, frente a los de Folio Personal) que no tiene una base positiva clara en nuestro Ordenamiento, y que los concretos supuestos específicamente contemplados por el legislador, no pueden aplicarse por analogía a otros, porqué vulneraría el Principio de Libertad Civil.

- Y que dicho Principio de Libertad Civil permite la configuración del objeto múltiple de la operación como un todo unitario: ni el titular de la opción puede adquirir la finca a) sin la finca b), ni el concedente puede ser compelido a transmitir una sin la otra.

La DGRN confirma la calificación, y aun admitiendo el 2º argumento del notario, entiende que para ello es preciso pactar expresamente dicho ejercicio conjunto, pues de lo contrario, el Principio de especialidad exige determinar y...

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