Opción de compra: requisitos y efectos
| Autor | Manuel Faus |
| Cargo del Autor | Notario |
La opción de compra se encuadra dentro de los llamados derechos de preferente adquisición.
Su origen es voluntario y nace de un acuerdo de voluntades, a diferencia de otros derechos de preferente adquisición que tienen un origen legal, como los tanteos y retractos legales.
En este tema tratamos la opción de compra de una finca; hay otros tipos: opción financiera, opción de acciones o participaciones, la opción como parte de un contrato, como el arrendamiento o el derecho de superficie, etc.
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Contenido
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Define la opción la Sentencia nº 903/2011 de TS de 1 de diciembre de 2011, [j 1] recordando otras anteriores que definen y caracterizan la opción, afirmando:
La opción es un precontrato en que sólo una parte viene obligada a poner en vigor el contrato (es el concedente) en cuanto la otra tiene el derecho a exigirlo: es el precontrato de opción de compra en que una de las partes (el concedente) atribuye a la otra (el optante) el derecho que permite a esta última decidir, dentro del plazo señalado, la puesta en vigor del contrato proyectado.
Por su parte, la Sentencia de 17 de marzo de 2009 [j 2] dice:
Origen de la opción de compraEste es el más típico precontrato unilateral que permite al optante decidir, dentro del plazo previsto, la puesta en vigor del contrato de compraventa; es un derecho personal, cuya inscripción en el Registro de la Propiedad le da trascendencia real en el sentido de que afecta a terceros, a efectos de que su ejercicio y la inscripción de la compraventa da lugar a la adquisición de la propiedad, derecho real pleno.
Una opción de compra puede derivar de un contrato único o puede ser pacto incluido dentro de otro contrato (ejemplo: arrendamiento con opción de compra) y se puede complicar más, establecer condiciones, etc.
En efecto, si al formalizar la opción se concede al propietario concedente que pueda desistir de la misma abonando una determinada cantidad (por ejemplo, pagar el doble de la prima recibida al conceder la opción) en tal caso el optante no puede exigir el cumplimiento, pues se ha previsto un posible desistimiento y sus efectos (véase la citada STS de 1 de diciembre de 2011). [j 3]
RegulaciónPone de relieve la Resolución de la DGRN de 14 de febrero de 2013 [j 4] que al carecer de regulación positiva en nuestro ordenamiento jurídico, el contrato, el pacto y el derecho de opción han merecido una prolija atención por parte de la jurisprudencia de nuestro Tribunal Supremo que ha enfatizado, por aquella razón, que su contenido se rige esencialmente por el principio de autonomía de la voluntad sin otros límites que los que se derivan de su aplicación. De este modo, el contrato de opción (que no puede confundirse con la promesa bilateral de comprar y vender a que se refiere el art. 1451 del Código Civil), y el derecho de él derivado puede configurarse de muy diversas maneras y con muy distinto contenido sin más límite que el derivado de la Ley, la moral o el orden público.
La opción está regulada, a efectos registrales cuando se trata de inmuebles, por el Reglamento Hipotecario (RH), el cual exige para su inscripción una duración máxima de cuatro años (art. 14) y la solicitud expresa de su inscripción en el Registro de la Propiedad. La excepción son los arrendamientos con opción de compra. Ahora bien, la Resolución de la DGRN de 18 de marzo de 2016 [j 5] entiende que el artículo 14 del Reglamento Hipotecario impide la inscripción de un derecho de opción por más de cuatro años, pero también cabe entender que cuando se trata de una opción complementaria de otra figura jurídica que lo admita (como el derecho de superficie), siempre que esté suficientemente delimitada, pueda acceder a los libros registrales configurada al amparo de los principios de libertad civil y «numerus apertus» en materia de derechos reales.
Por otro lado, el plazo normal máximo de 4 años es desde la constitución del derecho, sin que se pueda pactar que este plazo empezará transcurrido en un tiempo determinado, como destaca la Resolución de la DGRN de 21 de febrero de 2013. [j 6] En términos similares, la Resolución de la DGRN de 16 de febrero de 2017 [j 7] señala que el derecho de opción para ser inscrito no puede exceder de 4 años de la fecha de su constitución, pero el tiempo de ejercicio pueden pactarlo libremente las partes, pero siempre dentro del plazo máximo de cuatro años desde la constitución del derecho de opción.
En definitiva, toda opción ha de constituirse por tiempo determinado. Como dice la Sentencia del Tribunal Supremo de 2 de julio de 2008: [j 8]
La vigencia de la opción únicamente durante un tiempo determinado e inexorable es consustancial a su propia naturaleza, pues de no ser así quedaría a voluntad del optante de modo indefinido la posibilidad de perfeccionar la venta.
Por ello, la Resolución de 3 de septiembre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública [j 9] afirma que la opción puede configurarse como derecho real, pero para su inscripción debe constar el plazo durante el cual podrá ejercitarse. Si no consta, puede subsanarse al amparo del artículo 1128 del Código Civil y por los cauces procesales establecidos en los artículos 96 y 97 de la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria.
Naturaleza jurídicaDerecho real o personal: siempre se ha discutido si la opción de compra de una finca es un derecho real o personal. El T.S. en varias Sentencias (como la Sentencia TS de 9 de Octubre de 1987) [j 10] lo califica de derecho personal y no real, puesto que si fuera real sería inscribible sin necesidad de requisitos complementarios; pero obsérvese que la regulación de Cataluña admite su constitución como personal o real.
En todo caso, inscrito produce efectos reales, pero no cierra el Registro.
Ahora bien, la opción inscrita tiene eficacia o trascendencia real en el sentido genérico de producir efectos respecto de terceros, por lo que convierte en claudicantes los derechos -no preferentes- que accedan al Registro de la Propiedad con posterioridad. Por tanto, una anotación preventiva posterior a la inscripción de la opción se ve perjudicada por el ejercicio de ésta, sin que obste que su ejercicio sea posterior.
Fases de la opción de compraLa STS 67/2020, 3 de Febrero de 2020 [j 11] señala que hay que diferenciar claramente entre: a) el nacimiento del derecho de opción de compra en virtud de la celebración del precontrato de opción, que, como contrato consensual (además preliminar) que es, se perfecciona cuando concurre el consentimiento (manifestado por el concurso de la oferta y la aceptación) sobre el objeto y la causa que constituyen el contrato (cfr. arts. 1261 y 1262 CC; b) el ejercicio de la facultad de optar por parte del optante a través de la oportuna comunicación recepticia dirigida al concedente u optatario dentro del plazo previsto en el precontrato; y c) la consumación de la opción mediante la celebración del contrato de compraventa, la cual se perfecciona por el convenio o acuerdo sobre la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni una ni otro se hayan entregado (cfr. art. 1450 CC).
En la primera etapa (la que surge con la celebración del precontrato) el concedente u optatario queda obligado a no disponer del bien ofrecido (si la opción está inscrita los actos de disposición serán inoponibles al optante ex art. 32 LH) y mantener la oferta, absteniéndose de realizar cualquier actuación que pudiera frustrar la finalidad del contrato (1258 CC), así como al cumplimiento de cualquier otra obligación que eventualmente, al amparo del principio de la autonomía de la voluntad, hayan acordado las partes para dicha etapa del iter negocial. En la segunda etapa el concedente se constituye en el deber de colaborar activamente a la formalización de la compraventa con objeto de poder transmitir el bien ofrecido en las condiciones pactadas (incluyendo la previa cancelación de las cargas, pago de contribuciones y gastos de comunidad, etc., según lo pactado). En la tercera etapa se consuma la opción de acuerdo con lo pactado.
Doctrina de la DGRN y del Tribunal SupremoParticularidades de interés:
Como dice la Resolución de la DGRN de 22 de enero de 2018: [j 12]
El contrato de opción debe estar perfectamente configurado de forma que el concedente queda vinculado al contenido de éste durante el plazo de duración de la opción y el optante puede, en ese mismo plazo, hacer uso de su derecho cumpliendo las obligaciones establecidas, de...
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