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Opción de compra: cesión. Ejercicio. Cancelación de cargas posteriores

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Vincent
AutorJosé Félix Merino Escartin
CargoRegistrador de la propiedad

Se plantea si por el ejercicio de una opción de compra inscrita pueden cancelarse diversas anotaciones de embargo tomadas con posterioridad a la inscripción de la opción pero con anterioridad al ejercicio de la misma, concurriendo las siguientes circunstancias: a) quien ejerce el derecho de opción de compra es causahabiente del titular de la opción, que la adquirió por cesión estando ya anotados los embargos sobre la finca; b) el ejercicio de la opción se realiza con posterioridad a las anotaciones del embargo; c) el importe de la compra se retiene íntegramente para el pago de dos hipotecas anteriores a la inscripción del derecho de opción.

Entiende el registrador que transmitida la opción con posterioridad a la constancia de las anotaciones, éstas pasan a ser preferentes a la opción por considerar que tiene carácter personal y que si se transmite pierde su preferencia respecto a las cargas intermedias existentes al inscribir la enajenación de la opción.

La Dirección General, después de recordar el debate existente sobre la naturaleza de la opción, señala que cualquiera que sea la posición que se mantenga, es indudable que al acceder al Registro provoca efectos reales que afectan a todo tercero que obtenga un derecho sobre la finca; para ello deben cumplirse los requisitos del art 14 RH, pero una vez inscrito el derecho de opción queda sometido a los principios generales que rigen nuestro sistema hipotecario. Igualmente admite su transmisibilidad cuando se configura y se inscribe como tal, como ocurre en el presente supuesto. La cláusula de transmisibilidad completa pues la configuración del derecho concedido quedando advertidos los terceros de que la opción podrá ejercitarse tanto por el optante originario como por aquel de quien traiga causa. Por lo tanto, la transmisión del derecho de opción no significará la pérdida de rango con respecto a derechos posteriores, ya que si la opción se ejercita debidamente en los términos pactados, su transmisibilidad fue uno de ellos, desarrolla sus efectos sin solución de continuidad desde su constitución e inscripción con carácter real. Distinto sería una posterior modificación en...

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