La opción de compra

AutorRafael Martínez Díe, Manuel Ángel Martínez García
CargoNotaris de Molins de Rei
Páginas200-214
  1. INTRODUCCIÓN

    Naturalmente, y como no podría ser de otra manera, los dos responsables de esta ponencia, excuso señalar que sujetos a responsabilidad solidaria, agradecemos a los organizadores su amable invitación a participar en estas jornadas.

    Dicho lo cual y sin ningún otro preámbulo, ya que el tiempo apremia, no cabe duda que sintetizar en el espacio de tiempo disponible los diversos aspectos del derecho de opción, tanto en su fase estática como dinámica, constituye un desiderátum imposible.

    Y es que la importancia práctica de la opción, y su reconocida complejidad, han hecho brotar verdaderos ríos de tinta sobre la misma y, como es obvio, para introducirse en ese torrente hacen falta mucho más que treinta minutos.

    En cualquier caso, aquí lo que realmente importa no es tanto formular una teoría general de la opción, como detectar si el proyecto de ley de los derechos de superficie, servidumbre y de adquisición, que actualmente se halla en trámite de ponencia, servirá de cauce idóneo para la regulación positiva del instituto que nos ocupa.

    A tal fin, es preciso analizar las funciones del derecho de opción y comprobar si quedan adecuadamente ordenadas en el citado texto o si, por el contrario, sería conveniente su enmienda, todo ello, claro está, desde una perspectiva estrictamente técnico-jurídica.

    Sin embargo, y antes de abordar el estudio de la funcionalidad del derecho de opción, debo advertir que no me ocuparé del tema, siempre espinoso y delicado, del engarce constitucional del mencionado proyecto, por tratarse de una materia que ya ha sido objeto de análisis. Me refiero obviamente al dictamen emitido por Encarna Roca i Trias y Agustí Bassols i Parés.

    Si acaso, y con carácter meramente tangencial, se hará alguna alusión a esta problemática en la segunda parte de esta ponencia, no sin antes advertir que desentrañar el acomodo al marco competencial establecido en nuestra Constitución de un texto normativo autonómico, que aspira a integrarse en un futuro código, es quizás una de las tareas más delicadas que quepa acometer desde aposturas exclusivamente científicas y que, por ello, se producen con ambición de objetividad.

  2. FUNCIONALIDAD DEL DERECHO DE OPCIÓN

    Como es sabido, la doctrina científica más autorizada coincide en subrayar la importancia práctica del instituto que nos ocupa, al comprobar que cumple dos funciones económicas de incuestionable relieve:

    1. Por un lado, se dice que el derecho de opción asegura al beneficiario una mayor amplitud para deliberar sobre la oportunidad y conveniencia de concluir el contrato principal proyectado(2). En este caso se podría hablar de la opción preparatoria -entendida esta expresión lato sensu-, que con frecuencia es de tipo adquisitivo -al tener como finalidad la transmisión de un objeto corporal- y de carácter directo -al confluir en un mismo sujeto la condición de optante y de único interesado en el contrato final-.

      En virtud de esta facultad de configuración jurídica que surge en favor del optante, éste gozará de un espacio de tiempo más dilatado para hacer cuantas indagaciones estime necesarias para formar criterio sobre la regularidad y las ventajas de concluir el negocio formulado. Se trataría, en definitiva, más que de abaratar, de optimar la inversión pretendida, es decir, de posibilitar un más completo conocimiento sobre los presupuestos de la operación final, aun cuando los costes de información no sufran rebaja alguna.

      Debo añadir que esta función tiene en el mercado inmobiliario uno de sus espacios naturales de actuación, sobre todo por lo que se refiere al suelo urbanizable, ya que permite comprobar los posibles costes de urbanización, la volumetría y, en general, cuantas circunstancias delimitan el derecho que se quiere adquirir.

    2. También suele señalarse que la opción puede cumplir una función especulativa al permitir y facilitar la intermediación en el tráfico de bienes y servicios.

      En tales hipótesis nos encontraríamos ante las llamadas opciones mediatorias, en las que el optante lejos de pretender concluir el negocio definitivo, lo que persigue es transmitir a un tercero su posición jurídica, obteniendo a cambio un sobreprecio por su mediación.

      Lógicamente la ubicación más apropiada para el desenvolvimiento de esta funcionalidad se halla en el tráfico mercantil, pero nada impide su utilización en sede civil.

      Pero junto a esta doble operativa, resaltada por la doctrina, creo que conviene agregar otras funciones no menos relevantes y que, no obstante, en ocasiones pasan desapercibidas.

    3. Como lo enseña la práctica jurídica diaria, muchas veces la opción ni persigue facilitar la deliberación sobre una futura transacción, ni tiene por objeto la intermediación en el tráfico, sino que se dirige únicamente a blindar la posición económica de alguna de las partes.

      Estoy recordando, por ejemplo, las opciones sobre suministros futuros, las llamadas opciones de exploración contractual, o las opciones de arrendamiento.

      Y es que estas modalidades, a pesar de las enormes diferencias que las separan, convergen en presentar un cierto carácter aleatorio.

      En efecto, en todas estas hipótesis, la pérdida o la ganancia resultantes de la ecuación entre opción y contrato definitivo estará supeditada a circunstancias inciertas de índole personal o económico.

      Para explicarme propondré un ejemplo: pensemos en esas personas que han recibido la calificación de «pobres ricos»(3), que son quienes carecen del flujo dinerario necesario para su sostenimiento aun siendo propietarios de una lujosa vivienda o de un inmueble de gran valor en cambio. Pues bien, para obtener el citado flujo dinerario cabe formalizar una compraventa financiada(4), habitualmente a favor de los hijos del transmútente, quien permanece en la detentación de la vivienda a calidad de mero precarista tolerado. Ahora bien, para evitar su desahucio, o sea, para blindar su posición jurídica y económica, el vendedor puede retener opción de arrendamiento de la vivienda en que habita, fijando una renta acomodada al precio aplazado.

      Corolario de lo anterior, es que el resultado económico de la operación será más o menos ventajoso para el optante o para los concedentes, dependiendo del tiempo durante el que se prolongue la vida de aquél.

      Por todo ello no debe extrañar que el propio Tribunal Supremo haya puesto de manifiesto que el contrato de opción dependa de un cierto alea(5), aunque esto no pueda llevar al extremo de calificarlo de aleatorio, ya que, según sostiene la doctrina mayoritaria, tiene naturaleza conmutativa(6).

    4. Y para terminar con esta excursión «utilitarista» no puede omitirse que la opción también se emplea con frecuencia en función de garantía, escondiendo un pacto comisorio prohibido por el artículo 1.859 CC. Sin embargo, no procede detenerse en esta materia al corresponder a otros ponentes su abordaje.

  3. CONCEPTO, ÁMBITO Y REGLAS APLICABLES

    A la vista de las funciones que he extractado y en un sentido muy amplio, el derecho de opción puede definirse, por tanto, como aquel que atribuye a su titular el poder o facultad de decidir, unilateralmente y dentro de un plazo, que un negocio jurídico quede o no perfeccionado, siempre que la elección se ajuste a su título constitutivo y a la legalidad vigente en el momento de su exteriorización.

    El ámbito de operatividad del derecho de opción, en congruencia a lo expuesto, es pues extensísimo, ya que puede servir para perfeccionar contratos principales, preparatorios o accesorios; contratos bilaterales o unilaterales; contratos reales, al considerarse que la entrega de la cosa puede realizarse posteriormente al ejercicio de la opción; contratos solemnes, siempre que la opción se constituya con la forma que requiere el contrato proyectado; contratos asociativos; contratos representativos o adquisitivos, y así un largo etc.

    Más cuestionable, por el contrario, es si la opción sólo puede venir referida a negocios proyectados y en consecuencia no preexistentes, o si puede también limitarse a atribuir una facultad de prórroga unilateral de un negocio preexistente (vid. STS de 25 de abril de 1994).

    Pues bien, aun admitiendo que no es pacífico asignar a la figura que nos ocupa carácter unitario(7), complejo y prepatorio, es incuestionable que la opción es siempre relativa a algo, el contrato proyectado, en cuya contemplación se concierta, por lo que no cabe hablar en rigor de opción de prórroga, aunque tampoco dudo que la finalidad que se persigue a través de esta vía pueda obtenerse por otros caminos perfectamente válidos y eficaces, como, por ejemplo, por medio del establecimiento de un régimen de prórrogas automáticas salvo denuncia de una de las partes.

    En conclusión, creo que ha quedado claro que la opción puede tener por objeto la preparación de una numerosísima variedad de relaciones jurídicas, según se deduce de nuestra jurisprudencia, cuya doctrina es especialmente relevante en esta sede al recaer sobre una figura atípica, carente de regulación positiva, al menos hasta el momento y exceptuando las escasísimas normas existentes en el Derecho civil navarro y en el Reglamento Hipotecario, por no citar las de índole tributaria y administrativa.

    En definitiva, la singularidad de la opción, su contenido, su régimen y su innegable utilidad, debe agradecerse, por tanto, a la creatividad jurídica que emana de la capacidad de autorregulación jurídica de los particulares, y la situación de orfandad legislativa denunciada no ha representado ningún obstáculo insalvable a tal efecto.

  4. NATURALEZA JURÍDICA

    Dicho lo cual, y antes de comprobar si el repetido Proyecto Legislativo servirá para reforzar o no la operatividad aludida de la opción, entiendo que no puedo sustraerme de esbozar, siquiera sea de pasada, algún dato sobre la naturaleza jurídica del derecho de opción.

    A tal fin no tengo más remedio que hacer un brevísimo paréntesis filosófico-jurídico, para lo que pido la paciencia del auditorio.

    Abro el paréntesis como he tenido ocasión de hacerlo...

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