Opción de cesión de aprovechamiento urbanístico. Prohibición de enajenar testamentaria.

RESUMEN

Resolución de 17 de marzo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Zaragoza n.º 14, por la que se deniega la inscripción de una escritura de opción de cesión de aprovechamiento urbanístico.

 
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Hechos:

Se trata de una escritura por la que una entidad, como titular del dominio de dos fincas inscritas a su nombre, parcialmente edificadas, eleva a público un contrato privado otorgado con anterioridad, por el que concede a una mercantil un derecho de opción de compra sobre una parte del que considera aprovechamiento urbanístico no materializado de las fincas de su propiedad.

Para su mayor comprensión se han de tener en cuenta las siguientes circunstancias:

• Registralmente las fincas inscritas a favor de la cedente están gravadas con una prohibición de enajenar hasta que no transcurran cincuenta años desde el fallecimiento de la causante, ocurrido el 22 de diciembre de 1998. Además, una de las fincas está gravada con una servidumbre de luces y vistas.

• Se incorpora a la escritura un acuerdo municipal por el que se concede a la cesionaria licencia urbanística para la construcción de un edificio de 3.475,25 metros cuadrados a construir sobre un solar de 622 metros cuadrados. Entre otras, la licencia se sujeta a las condiciones de la previa regularización registral de la agrupación de las dos fincas contempladas en el proyecto básico y de la demolición de la edificación existente.

De la escritura resulta:

  1. Que las fincas constituyen un complejo inmobiliario.

  2. Que tienen atribuida conjuntamente una edificabilidad de 3.475,25 metros cuadrados, materializada en las edificaciones existentes, únicamente, en cuanto a 603,05 metros cuadrados, existiendo, por tanto, un aprovechamiento urbanístico no materializado de 2.872,20 metros cuadrados.

  3. Que el aprovechamiento urbanístico no materializado de 2.872,20 metros cuadrados está exento de la prohibición de disponer que grava ambas fincas, «al constituir un derecho atribuido por el planeamiento con posterioridad» a la constitución de la misma, que recaería exclusivamente sobre las cuotas correspondientes a la edificabilidad materializada.

    Así se solicita en la misma:

  4. La inscripción separada en folio independiente del aprovechamiento urbanístico no materializado de 2.872,20 metros cuadrados, libre de limitaciones.

  5. La inscripción separada, previa segregación del total anteriormente indicado, del aprovechamiento urbanístico de 2.636,47 metros cuadrados, libre de limitaciones.

  6. La inscripción en el folio registral abierto al aprovechamiento urbanístico de 2.636,47 metros cuadrados de un derecho de opción de compra.

    La registradora deniega la inscripción solicitada por distintos defectos...

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