El oferente

AutorPurificación Cremades García
Páginas107-121

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1. Delimitación conceptual y personal

Oferente o comitente, es aquella parte en la relación contractual del corretaje que realiza el encargo al corredor de localización de otra persona con la que poder concluir un negocio determinado. Varios son los términos que se han utilizado, así junto a oferente o comitente, se suele emplear el término cliente, mediado, mandante, encargante199.

Fundamentalmente utilizamos a lo largo de este trabajo el término oferente y también el de cliente, para evitar la reiteración del primero. Esta parte en el contrato ofrece la conclusión de un negocio, y dicha oferta se la trasmite al corredor, para que sea éste quien a su vez la traslade a aquella persona que pudiera estar interesada en la misma.

Y por lo que al término cliente se refiere, lo consideramos apropiado, en primer lugar porque sirve para diferenciarlo de la contraparte en el contrato principal, de tal manera que sirve para identificar a aquél que tiene verdadero vínculo contractual con el corredor. Y además porque dicho corredor es un profesional dedicado precisamente a las tareas que le encomienda su cliente.

La persona física o jurídica, con capacidad general para contratar que se convierte en el oferente puede serlo como comprador, vendedor, arrendador o arrendatario del contrato principal. Es indiferente la posición que vaya a ocupar en el mismo. Incluso puede que ambas partes se conviertan en clientes del corredor, cuando el mismo pone en contacto a dos personas que han acudido a él y cuyos intereses son complementarios.

Puede ocurrir que inicialmente se sitúe como oferente y que en el momento de la perfección del contrato principal varíe, así la persona física que efectúa el encargo, para después ser una mercantil la que suscribe el contrato principal, o el padre que

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solicita los servicios del agente inmobiliario, para después ser su hijo quien perfecciona el contrato principal, o que sean dos personas sin más las que sucesivamente, se colocan en el papel del oferente. Y sin perjuicio de que dicha posibilidad se estudie en el capítulo correspondiente a la persona por designar, cabe pensar que el verdadero oferente es la última persona señalada200. Será el que se aprovecha de la actividad desarrollada por el Agente Inmobiliario, y ello a pesar de las responsabilidades en que pueda incurrir el primer oferente en el desarrollo del negocio principal201.

2. Obligaciones del oferente
2.1. Obligaciones derivadas de la relación contractual con el corredor

La obligación fundamental que en principio parece tener el oferente es el pago de la comisión, y al punto correspondiente del devengo de la comisión nos remitimos. Asimismo y en lo referente al pago de los gastos, también son estudiados en punto aparte.

Evidentemente la actuación del oferente debe estar revestida de buena fe y colaboración, debe ayudar al corredor en el sentido de proporcionarle los datos necesarios para que éste pueda desarrollar su actividad. Y desde luego no puede actuar de mala fe, aprovechándose de las gestiones realizadas por el corredor para concluir el negocio principal con la persona localizada por éste, ocultando tales hechos y por lo tanto omitiendo el deber de pago de la comisión.

En este sentido se pronuncia la sentencia de la Audiencia Provincial de Girona de 4 de febrero de 1997202que manifiesta ser «contrario a la "fides", el actuar unilateralmente aprovechando un servicio iniciado por el corredor (API), ya que es obvio que el que resultó ser comprador de la vivienda se puso en contacto con la demandada, porque conocía ya las características del inmueble, y el precio aproximado que se solicitaba por el mismo».

No cabe duda de que la buena fe debe reinar en cualquier relación contractual y no sólo en la que nos ocupa. Ahora bien, las peculiaridades del contrato de corretaje, en especial la necesidad de que el contrato principal se realice, para que se produzca el derecho a la comisión por parte del corredor, hacen también necesaria la concreción de determinadas conductas del oferente, que precisamente por ir en contra de la buena fe y la confianza creada por la relación contractual con el corredor, deben evitarse. Ya nos hemos referido a la actuación censurable del cliente que, aprovechando

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las gestiones iniciales efectuadas por el corredor, concluye finalmente por su cuenta el contrato principal, siendo la contraparte en el mismo precisamente la persona indicada por el corredor.

Pero de la misma manera, y a fin de evitar un perjuicio al corredor, el oferente debe comunicar al corredor, que el negocio pretendido, se ha perfeccionado sin su intervención, con la consiguiente responsabilidad para el primero en el caso de que la referida comunicación no se lleve a cabo203.

Ahora bien el problema vendrá para justificar y especificar esos daños y perjuicios, ya que nunca se podrá llegar a perfeccionar el contrato principal, y si como norma general, o por lo menos más comúnmente aceptada por la jurisprudencia es que, para que se produzca el devengo de la comisión hace falta la perfección de dicho contrato principal, entonces toda la posible actividad desarrollada por el corredor, tendente a ese fin, se verá frustrada al comprobar que el oferente, por su cuenta ha concluido el negocio inicialmente ofertado por el corredor, por lo que es imposible realizarlo con aquél localizado por el propio corredor. En ese supuesto, creo que resultaría sin embargo, justificada la indemnización en la cuantía de gastos, al menos los ocasionados a partir de la conclusión del contrato efectuado directamente por el oferente, que haya realizado el corredor que de buena fe pensaba, continuaba vigente, el contrato de corretaje; piénsese por ejemplo en anuncios de prensa, gastos de desplazamiento para visitar la finca con posibles contratantes etc.

Más difícil parece que se pueda admitir que junto con los gastos, se pueda reclamar una indemnización o daños ocasionados204.

Y si junto a los gastos realizados por el corredor, se puede devengar también una indemnización compensadora o lucro cesante, resultaría de difícil encuadre, la condición que hasta ahora hemos reconocido esencial, de la conclusión del contrato principal, para que se produzca el devengo de la comisión del corredor, y en último término el carácter aleatorio del contrato de corretaje.

De lo que no cabe duda es que resulta más sencillo cifrar los gastos, pues son evidentes y pueden ser comprobados. No lo es tanto determinar el «quantum» por

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la actividad de trabajo prestada en vano; bien es verdad, que por la misma el mediador ha dejado de realizar otra actividad que sí podría haberle reportado beneficio económico, sin embargo siendo necesario para el devengo de la comisión la con clusión o la perfección del negocio principal, estamos en presencia de un contrato con resultado, que no de resultado, y cuya actividad tiene sentido pues tiende precisamente a ese resultado. Pero por dicha actividad no se derivaría contraprestación alguna a cargo del oferente, salvo que las partes en el negocio principal se hayan beneficiado de esa actividad y hayan concluido ellas mismas dicho negocio. Resultaría difícil, no sólo evaluar dicho lucro cesante205, sino reconocerlo por la propia esencia del contrato de corretaje.

Nada de esto ocurriría si el oferente comunica la conclusión al corredor sin la intervención de éste; y así lo entiende Martínez Val 206, al considerar que el oferente o mediado tiene la facultad de desistimiento, y que ninguna obligación se viola con dicho desistimiento, pues ninguna ha surgido antes de concluirse el negocio que se encargó. Caso particular se presenta cuando se ha reconocido al corredor un plazo de exclusiva, entonces el desistimiento no puede significar que el oferente quede en libertad para poder encargar la mediación a otro corredor ya que esto iría contra el principio de buena fe en la contratación. La solución correcta sería que durante el plazo pendiente, el oferente tendría que renunciar a la utilización de los servicios de otros mediadores.

2.1.1. Especial referencia a la ocultación de datos del contrato principal
2.1.1.1. Una primera aproximación

Bonet Correa siguiendo a Azzolina207establece que el oferente tiene dos deberes en general: La diligencia de un buen padre de familia (art. 1.176 Cc it.) y comportarse según las reglas de la prudencia (art. 1.175 Cc it.). Por tanto, el mediado u oferente no debe comportarse de modo que se frustre la posible finalidad al otro contrayente, ni comprometer al mediador con encargos ilícitos o en condiciones difíciles y peligrosas susceptibles de desencadenar graves responsabilidades para el corredor.

En este sentido cabe plantearnos qué ocurre si el encargo tiene condiciones difíciles o peligrosas, y si oculta el oferente datos relevantes sobre el objeto (arrendamientos, usufructos o incluso venta de cosa de tercero).

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En qué casos sería responsabilidad del oferente, y cuáles del mediador, pues éste debe actuar diligentemente y con profesionalidad, pensemos que por lo general, se dedica a ello habitualmente.

Así en principio, si el oferente le encarga la venta de un bien que no es propiedad del mismo o que ha sido robado208, ninguna responsabilidad tendría el corredor para con el tercero; pero es más, podrá reclamar a su cliente, la correspondiente indemnización de daños y perjuicios por el encargo ilícito o falto de buena fe. Sin embargo llegados a este punto, se hace necesario trazar la delimitación entre la buena fe del...

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