La obtención de financiación para la compra de vivienda y las arras

Autor:Jesús Alberto Messía de la Cerda Ballesteros
Cargo:Universidad Rey Juan Carlos
Páginas:137-164
RESUMEN

Durante la década de los años 90 y la mitad de la siguiente, España se ha beneficiado de una época de bonanza y crecimiento económicos de alcance mundial que, en su caso, se ha traducido principalmente en un fuerte desarrollo del mercado inmobiliario, lo que ha propiciado, a su vez en pura lógica, un gran incremento en las ventas de vivienda. Los contratos y escritos que documentan estas ventas... (ver resumen completo)

 
ÍNDICE
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1. Las arras y la compraventa de vivienda

En la contratación civil, concretamente en las compraventas, es muy usual la entrega por parte del comprador de cantidades a cuenta del precio recibido. Dichas cantidades poseen un objetivo de confirmación o aseguramiento del contrato celebrado de compraventa de vivienda, pues es común el empleo de las arras en las compras de dichos bienes. Las arras, en tales casos, son confirmatorias del contrato y la cantidad entregada tiene, por voluntad de las partes, la consideración de parte del precio total que finalmente se pagará como precio de la vivienda. En otras ocasiones, las sumas se entregan como arras penitenciales, que permiten a las partes desligarse de la obligación o contratos pactados a cambio de la pérdida de las mismas o de su devolución doblada, según quien haga uso de dicha facultad. En cualquier caso, estas arras también poseen cierto carácter de aseguramiento del contrato, por cuanto condicionan el ejercicio efectivo de la facultad a la pérdida de aquellas cantidades.

Por otra parte, el desarrollo económico que ha experimentado nuestro país en los últimos años ha ocasionado, a su vez, un crecimiento desmesurado y sin precedentes -al menos desde un punto de vista cuantitativo- del sector de la promoción inmobiliaria y de la construcción, producto de una gran demanda de vivienda que se beneficiaba además de una gran facilidad en la obtención de financiación a bajo precio, dada la favorable evolución de los tipos de interés. Sin embargo, desde mediados de esta década la crisis financiera mundial ha provocado, de forma aumentada dadas las particularidades de la situación económica española, un efecto general de restricción del crédito que ha generado después la retracción, sino la negativa, de las entidades bancarias a la concesión de préstamos, invirtiendo así su política de préstamos respecto de la situación an-

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terior. Dicha restricción ha desembocado en la conclusión infructuosa de muchas compras, lo que, a su vez, creaba problemas de recuperación de las cantidades entregadas en concepto de arras en momentos previos de negociación con las entidades bancarias. Según hemos señalado, las partes en la compraventa pactan el carácter penitencial o de desistimiento de las cantidades entregadas como arras, en cuyo caso la finalidad y efectos de tal entrega se someten al régimen establecido en el artículo 1454 del Código Civil: nos referimos a las consecuencias relativas a la posible devolución de aquellas en caso de no celebración definitiva del contrato. En tal caso, el uso de la facultad de desistimiento por comprador o vendedor tiene el coste ya señalado en dicho precepto de la pérdida de las arras, simple o doble. Es esta una de la razones que frenan su empleo generalizado. Ante el riesgo de su pérdida, sobre todo en situaciones de crisis en las que las posibilidad de no obtener financiación se incrementan, según hemos visto, las partes prefieren incluir una cláusula con una solución más específica y adecuada a tales circunstancias y casos, en los que la imposibilidad de concluir finalmente el contrato no depende exclusiva ni principalmente de la voluntad o de la conducta del comprador que pretende la financiación de la compra.

En esta ocasión vamos a analizar diversas cuestiones relacionadas con la dificultad o imposibilidad de obtener financiación para la compra de vivienda y su influencia o efectos respecto de las cantidades entregadas en concepto de arras. En primer lugar, analizaremos una cláusula que ha sido recogida en gran cantidad de contratos de compraventa de vivienda en la que, ante la posibilidad cierta de no obtener el préstamo o lograr la subrogación en el que ya es parte el promotor, se pretende evitar al comprador la pérdida de las cantidades entregadas, posibilitando la recuperación de las mismas si se opta por resolver la compraventa ante la imposibilidad de adquirir finalmente la vivienda. En la actualidad, son numerosas las compraventas de vivienda que no se concluyen, circunstancia que recomienda la adopción de soluciones que eliminen o, en lo posible, minimicen el mencionado perjuicio de la pérdida por compradores de dichas cantidades, dado que la restricción del crédito hipotecario es también general y afecta, por tanto, a un gran número de quienes desean adquirir una vivienda. De otra forma, el comprador se situaría en una posición muy difícil y perjudicial, puesto que se añade, al daño derivado de la imposibilidad de comprar, el adicional de la pérdida de las cantidades entregadas, lo que ocurre por causas ajenas a la voluntad del comprador. Por todas esta razones, ya podemos adelantar que nuestra opinión respecto de la inclusión de la cláusula objeto de análisis u otras similares es positiva. No obstante lo anterior, la realidad de la situación económica y la necesidad de facilitar la posición de los compradores en la actual situación económica de crisis, exige ir más allá en este estudio y preguntarse, por ende, sobre la conveniencia de tal inclusión para lograr dicho efecto y, en tal caso, sobre la necesidad de proponer la adopción de soluciones de política legislativa al respecto.

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Además, debemos también analizar porqué, ante la similitud de efectos que se generan en el caso de la cláusula antes referida y las arras penitenciales, sin embargo las partes optan en la práctica por la adopción de soluciones como la planteada, alejándose de la opción reconocida en el artículo 1454 del Código Civil. Es obvio que la existencia de ambas posibilidades se justifica por su diferencia conceptual y de las consecuencias que, en cada caso, se derivan. De otra forma, no sería admisible sostener calificaciones separadas a figuras con identidad conceptual. Además, en el caso de las arras penitenciales es conveniente analizar si la facultad de desistir que incluyen se puede ejercitar en cualquier situación, incluso defraudando las legítimas expectativas que la celebración del contrato de compraventa genera en el comprador respecto de la venta en sí y, sobre todo, del precio que iba a tener que pagar. Al respecto, debemos reseñar que una desmesurada subida de los precios de los inmuebles ha generado la práctica común del uso indiscriminado de la facultad de desistimiento para posibilitar después una venta más sustanciosa desde el punto de vista económico. Por el contrario, un desplome de los precios en una época de crisis como la presente permitiría la opción contraria por parte del comprador, que no desea un precio mayor que el determinado por el mercado en cada momento. En tales situaciones se ha planteado la consideración de tales conductas, al menos en el primer caso, como contrarias a un elemental principio de buena fe.

2. Supuesto de cláusula de arras

Existen múltiples ejemplos de redacciones que podemos encontrar en la práctica contractual de cláusulas de arras. Nosotros hemos seleccionado la que a continuación recogemos por las siguientes razones. Además de la evidente originalidad que presenta respecto de aquellos supuestos en los que se incluyen cláusulas de arras no acompañadas de otras facultades, se observa que la inclusión conjunta en una cláusula de las arras y de la opción de desistimiento posee una gran similitud con las arras penitenciales. Por esta razón, hemos considerado que resulta interesante realizar un análisis de esta cláusula, de manera que se pueda determinar su alcance y su definición respecto de este tipo de arras. La cláusula en cuestión ha sido redactada por el Instituto Nacional de Consumo para su inclusión en los contratos de compraventa de vivienda y dice así:

«Tanto en el supuesto de no obtenerse la conformidad de la entidad financiera a la subrogación del comprador en la garantía hipotecaria y en la obligación personal derivada del préstamo, como en el caso de la no obtención del crédito hipotecario solicitado, la parte compradora se obliga a pagar a la parte vendedora el total importe

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previsto para dicho préstamo en el plazo de... Desde la notificación al comprador de la denegación del préstamo y, en todo caso, hasta el momento de la entrega de llaves y cuando sea requerida para ello tras la terminación de las obras. El incumplimiento de esta obligación será causa de resolución del presente contrato a instancia de la parte vendedora.

No obstante, el comprador podrá optar por la resolución del contrato, en el momento en que conozca la no conformidad de la entidad financiera con la subrogación o la no concesión del préstamo solicitado, con devolución de todas las cantidades entregadas a cuenta en el mismo plazo previsto en el párrafo anterior».

Esta cláusula otorga, como se puede comprobar fácilmente, una opción a favor del comprador para que, en caso de denegación del préstamo hipotecario por parte la entidad financiera o de la subrogación en el préstamo que ya se hubiese concedido al promotor con anterioridad, aquel pueda continuar haciendo frente al pago de las cantidades adeudadas por la compra de vivienda, si así lo decidiera; o que, por el contrario, pueda optar por reclamar la extinción del contrato. El empleo del término «resolución» genera ciertos problemas de precisión conceptual. Como es sabido, tal término se emplea para aludir a un supuesto de ineficacia de las obligaciones bilaterales, para el caso de que una de las partes incumpla lo que le corresponde, en cuyo caso no es admisible reclamar el cumplimiento. En el presente caso no se observa, en modo alguno, ningún incumplimiento de la contraparte que legitime para el ejercicio de la facultad resolutoria en una obligación bilateral. Por otra parte, si el comprador hace uso de la facultad de extinción concedida, ello no implica la pérdida de...

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