El observatorio europeo del mercado hipotecario (HIMEROB)
| Autor | Sanchez Ruiz De Valdivia |
| Cargo | Directora de la Cátedra de Derecho Registral de la Universidad de Granada. Profesora Titular del Departamento de Derecho Civil de la Facultad de Derecho de la Universidad de Granada |
| Páginas | 212-237 |
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Desde la Universidad de Granada hemos presentamos un proyecto de investigación con el objetivo de proponer la creación del “Observatorio Europeo del Mercado Hipotecario” 2013-2014, concurriendo en la convocatoria de Proyectos del Plan Estatal de I+D+i Orientada a los Retos de la Sociedad. Cuando preparábamos la memoria del mismo, en Europa se estaba preparando una Directiva sobre contratos hipotecarios (pionera) con la que se pretendía asegurar una mayor protección al deudor hipotecario eliminando las cláusulas abusivas en los contratos de préstamos hipotecarios1. Lo que entonces era un proyecto de Directiva sobre el que basamos la memoria del mismo, el pasado 4 de febrero de 2014 se hacía realidad, tras la aprobación de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial, aprobada y publicada en el Diario Oficial de la Unión Europea el pasado 4 de febrero de 2014, por al que se modifican las Directivas 2008/48/CE y 2013/36/CE y el Reglamento (UE) núm. 1093/ 2010.
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La Directiva Europea, aplicable, tal y como establece el art. 3, a los contratos de crédito garantizados con una hipoteca o por otra garantía comparable comúnmente utilizada en un Estado miembro sobre bienes inmuebles de uso residencial, o garantizados por un derecho relativo a un bien inmueble de uso residencial y a los contratos de crédito cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre fincas o edificios construidos o por construir2, reconoce derechos a favor de los consumidores imponiendo obligaciones a las entidades financieras y a los propios Estados Miembros.
Desde Europa se apuesta por crear un mercado único hipotecario que apueste por poner fin al comportamiento irresponsable de los participantes del mercado exigiendo la concesión de créditos hipotecarios responsables a través de un mercado más eficaz y competitivo. La trascendencia no solo jurídica y económica sino, eminentemente social, tal y como lo acredita el hecho de que fruto de la irresponsabilidad en la concesión de préstamos irresponsables, numerosas familias de nuestra sociedad están condenadas a una grave y dramática exclusión social3, tal y como se infiere de los Considerandos 3 y 5, justifica el empeño de este proyecto a través del cual se trata de apostar por una adecuada y correcta trasposición de las directrices europeas e la normativa nacional. En este sentido, advierten los Considerandos citados, que,
(3) La crisis financiera ha demostrado que el comportamiento irresponsable de los participantes en el mercado puede socavar los cimientos del sistema financiero, lo que debilita la confianza de todos los interesados, en particular los consumidores, y puede tener graves consecuencias sociales y económicas. Numerosos consumidores han perdido la confianza en el sector financiero y los prestatarios han experimentado cada vez más dificultades para hacer frente a sus préstamos, provocando un aumento de los impagos y las ventas forzosas4.
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(5) Para facilitar la emergencia de un mercado interior con un funcionamiento satisfactorio y un elevado grado de protección de los consumidores en lo que respecta a los contratos de crédito para bienes inmuebles, y para garantizar que los consumidores que busquen celebrar tales contratos puedan hacerlo con la confianza de que las entidades con las que entablen relación se comportan de manera profesional y responsable, es necesario establecer un marco jurídico adecuadamente armonizado a escala de la Unión en una serie de ámbitos, teniendo en cuenta las diferencias existentes en los contratos de créditos, que derivan en particular de las diferencias existentes en los mercados nacionales y regionales de bienes inmuebles.
Aún consicente el legislador europeo de la escasa actividad transfronteriza, nota característica del mercado del crédito hipotecario junto a la fragmentación en mercados nacionales y la creciente concentración5, retende situar a la Unión Europea en la vanguardia de la legislación hipotecaria mundial, estableciendo un marco robusto para un mercado más transparente y profesional, seguro y competitivo, con un alto nivel de protección a los consumidores, de educación financiera y de inclusión financiera6 por medo de la necesaria armonización de las legislaciones de los Estados miembros tal y como se infiere del Contenido de los Considerandos 6, 7 y 8.
(6) La presente Directiva debe desarrollar por consiguiente un mercado interior más transparente, eficiente y competitivo mediante unos contratos de crédito coherentes, flexibles y equitativos en materia de bienes inmuebles, promoviendo a la vez la sostenibilidad de la concesión y la contratación de préstamos, así como la inclusión financiera, y proporcionando, por tanto, un nivel elevado de protección a los consumidores.
(7) A fin de crear un verdadero mercado interior con un grado elevado y equivalente de protección de los consumidores, la presente Directiva establece disposiciones que son objeto de la máxima armonización en relación con el suministro de información precontractual en el formato de la ficha europea de información normalizada (FEIN) y el cálculo de la TAE. Sin embargo, dadas las características específicas de los contratos de crédito para bienes inmuebles y las diferencias en la evolución y las condiciones del mercado entre los distintos Estados miembros, en particular en lo que respecta a la estructura del mercado y a los participantes en el mercado, las categorías de productos disponibles y los procedimientos aplicables en el proceso de concesión de un crédito, conviene que los Estados miembros estén facultados para mantener o adoptar disposiciones más estrictas que las previstas en la presente Directiva en los ámbitos que no se definan en ella como ámbitos de máxima armonización. Este planteamiento diferenciado es necesario a fin de evitar generar un efecto adverso en el nivel de protección a los consumidores relativo a los contratos de crédito en el ámbito de la presente Directiva. Debe permitirse por ejemplo que los Estados miembros mantengan o adopten disposiciones más rigurosas por lo que atañe a los requisitos en materia de conocimientos y competencia del personal y a las instrucciones para cumplimentar la FEIN.
(8) La presente Directiva mejorará la realización y el funcionamiento del mercado interior mediante la aproximación de las disposiciones legales de los Estados miembros y el establecimiento de normas de calidad en relación con
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determinados servicios, concretamente la distribución y concesión de crédito a través de prestamistas e intermediarios de crédito, así como la promoción de buenas prácticas. La definición de normas de calidad respecto de los servicios de concesión de crédito implica necesariamente la adopción de determinadas disposiciones en materia de reconocimiento, supervisión y requisitos prudenciales.
Con el objetivo, loable por parte de la Directiva7, sin duda, de poner fin a la concesión de créditos hipotecarios irresponsables8, emitir eurocédulas hipotecarias, acogerse a los principios del Consejo de Estabilidad Financiera y proporcionar estándares equiparables a la Dodd-Frank Act de Estados Unidos, se apuesta por un mercado hipotecario europeo capaz de alcanzar la madurez deseada exige armonización del derecho de los Estados de la Unión Europea estableciendo un marco jurídico común con disposiciones legales, reglamentarias y administrativas aplicables a los contratos de crédito garantizados mediante hipoteca sobre bienes inmuebles de uso residencial. (Art. 1, objeto), invitando a todos los Estados Miembros a contar con el reto de incorporar en el plazo de dos años el contenido de dicha directiva, la primera normativa europea en el ámbito hipotecario, a sus respectivas legislaciones nacionales. Propone, además, la creación de pasaporte europeo que permita a los intermediarios de crédito autorizados en un Estado miembro ofrecer sus servicios en toda la UE, como ya ocurre por ejemplo con los fondos de inversión. Los intermediarios tendrán derecho, además, a acceder de forma no discriminatoria a las bases de datos sobre el historial de crédito de sus clientes.
Desde la Universidad de Granada proponemos la creación, a través de este Proyecto de Investigación, del Observatorio Europeo del Mercado Hipotecario (HIMEROB) -pioneroque promueva la investigación y transferencia del conocimiento del Mercado Hipotecario, en general, y del crédito hipotecario, en particular, impulsando, con carácter estructural, las necesarias reformas económicas, jurídicas y sociales. La importancia y gravedad de la situación social lo merece. Tengamos en cuanta que los Estados miembros, incluida España, dispondrán de dos años (ex art. 42), hasta el 21 de marzo de 2016, para trasponer dicha directiva europea, lo que pondrá fin, confiamos, a la atropellada, precipitada e insegura forma de legislar, en caliente, parcheando con carácter conyuntural los...
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