Obras privativas
| Autor | Joaquim Martí Martí |
| Cargo del Autor | Abogado y profesor colaborador de la Cátedra de Derecho Civil, Universidad de Barcelona |
| Páginas | 53-69 |
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El apartado 38, que mantiene el redactado, establece la obligación al propietario de conservar su piso o local en buen estado interior. En este orden de cosas, el apartado 36 conserva una obligación ciertamente útil y conveniente dentro de las relaciones comunitarias: el propietario que se proponga realizar obras en su piso o local deberá comuni-carlo previamente al Presidente o al Administrador.
Evidentemente, esa comunicación es sólo informativa. El propietario del piso o local puede realizar obras de reforma o rehabilitación, si para ello cuenta con los permisos administrativos precisos, sin que la Comunidad de Propietarios pueda limitar esa actuación o imponer un período máximo de ejecución.
Muchas Ordenanzas Municipales prohíben las obras privadas a partir de las 20 horas y los fines de semana, y esa prohibición puede trasladarse al propietario que realiza obras.
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El apartado 36.3 de la Ley 5/2015, establece una novedad. En caso de pretender la instalación de un punto de recarga de vehículo eléctrico en la finca (en el parking se supone) sólo se precisa comunicación a la presidencia o al administrador del proyecto técnico, con una antelación de 30 días al inicio de la obra, y acompañar la certificación técnica, una vez finalizada la instalación. Dentro de este plazo de 30 días la comunidad puede proponer una alternativa razonable y más adecuada a sus intereses. Si en plazo de dos meses no procede la comunidad a su ejecución, el propietario podrá efectuar su propuesta.
El apartado 36, que mantiene básicamente, el redactado de su predecesor, viene a establecer las limitaciones a los derechos de los propietarios a efectuar obras privativas: no pueden afectar a la solidez del edificio y no pueden suponer alteración de los elementos comunes y configuración exterior.
Estas limitaciones ya aparecían en el artº 7.1 LPH, por lo que ambas regulaciones son parejas.
No obstante, la Ley 5/2015 añade otra limitación: no pueden afectar a la accesibilidad del inmueble, lo que resulta extraño de imaginar cómo una obra efectuada por un
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propietario pueda afectar a la accesibilidad de la finca. No obstante, dicha limitación es evidente y justificada.
La limitación principal y prioritaria de las obras privativas continúa refiriéndose a la especial protección de elementos comunitarios. Así, las obras no podrán afectar a la solidez del edificio, por lo que no pueden afectar a las vigas ni a elementos estructurales, ni pueden alterar la composición o aspecto exterior del edificio, porque ello redunda en el menoscabo de algo en que participan los demás copropietarios, pero además tampoco puede hacer obras que perjudiquen los derechos de otro copropietario.
La Sentencia de la AP de Barcelona, Secc. 17ª de 27 de junio de 2013, proclama como criterio general, que las obras de escasa importancia pero que pueden afectar a la configuración exterior de la finca precisan el consentimiento de la mayoría simple de los propietarios, por quedar incluido en la previsión del apartado 25.
Sí es unánime la jurisprudencia al rechazar la ampliación de la vivienda sobre la terraza del ático, a pesar de ser de uso privativo de la entidad y ello por cuanto afectaría a la estructura del edificio, a la división horizontal de la finca y a la descripción contenida en ésta y, finalmente, a las cuotas de participación fijadas en éste.
Sin embargo, se ha considerado que si un propietario tiene atribuido el deber de conservación de la cubierta de uso privativo puede realizar obras que, aunque impliquen cambio de configuración de la cubierta y que de tejado pase a cubierta, puedan considerarse como de mejora técnica y
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mayor utilidad, por lo que ese uso ahora también permite un mejor uso privativo de la misma. Aun así, no permite la Sentencia en cuestión la eliminación de la puerta de acceso a la cubierta a pesar de que no constara que los vecinos tuvieran llave de la misma.
También se ha admitido la ocupación de la galería al ser ésta espacio privativo y tener el propietario la posibilidad de ocuparla en base al ejercicio de su derecho de propiedad. Así, en la SAP, Secc. 11 de 21 de septiembre de 2009, se considera por la Sala que la galería forma parte de la vivienda y, como ella, es elemento privativo, y describirse así en el título de propiedad –“galería con lavadero”–, se aplica, por tanto, el régimen establecido en el art. 553-36 del Libro Quinto del Código Civil de Catalunya, según el cual, los propietarios de un elemento privativo pueden hacer obras de conservación y reforma siempre que no perjudiquen a los otros propietarios ni a la comunidad y que no disminuyan la solidez del edificio ni alteren la composición o el aspecto exterior del conjunto.
Resulta interesante la doctrina de la Sentencia de la AP de Girona, Secc. 1ª, de 11 de marzo de 2011, al reconocer que las ventanas son elementos privativos pero que la Comunidad puede limitar su renovación y establecer los parámetros de estos elementos.
Finalmente, en el supuesto de hecho de su sentencia de 11 de noviembre de 2009, el TS proclama que en el título constitutivo se prevé la posibilidad de realización de una apertura por la cual el piso quede comunicado con el rella-
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no y, por ello, la ejecución de esta obra no modifica el título y no es necesaria la unanimidad. En sentido análogo la STS de 28 de octubre de 2009.
El Tribunal Supremo fija como doctrina jurisprudencial, en su Sentencia de 9 de diciembre de 2010, que si los Estatutos autorizan a la realización de obras al propietario del piso o local, aunque afecten a elementos comunes, éstas podrán realizarse, con el pleno cumplimiento de la afectación a los elementos comunes, por lo que podrá cambiar la configuración exterior del edificio, siempre que no afecten a la seguridad o estabilidad del edificio ni perjudiquen el derecho de otro propietario. La esencialidad de esta doctrina jurisprudencial radica, no obstante, en la previsión de dicha autorización en el Título o en los Estatutos.
La Sentencia que mejor define ambas limitaciones es la dictada...
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