Obras privativas
| Autor | Joaquim Martí Martí |
| Cargo del Autor | Abogado y profesor colaborador Derecho Civil UB |
| Páginas | 63-93 |
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El artº 38 establece la obligación al propietario de conser-var su piso o local en buen estado interior. En este orden de cosas, el artº 36 contiene una obligación ciertamente útil y conveniente dentro de las relaciones comunitarias. El propietario que se proponga realizar obras en su piso o local deberá comunicarlo previamente al Presidente o al Administrador.
Esta actuación, a pesar de tener un efecto tan sólo informador, será muy agradecido por las Comunidades de Propietarios que padecían las obras en elementos privativos sin aviso previo.
Evidentemente, esa comunicación es sólo informativa. El propietario del piso o local puede realizar obras de reforma o rehabilitación, si para ello cuenta con los permisos administrativos precisos, sin que la Comunidad de Propietarios pue- Page 64 da limitar esa actuación o imponer un período máximo de ejecución.
Muchas Ordenanzas Municipales prohíben las obras privadas a partir de las 20 horas y los fines de semana, y esa prohibición puede trasladarse al propietario que realiza obras.
La limitación principal y prioritaria de las obras privativas se refiere a la especial protección de elementos comunitarios. Así, las obras no podrán afectar a la solidez del edificio, por lo que no pueden afectar a las vigas ni a elementos estructurales, ni pueden alterar la composición o aspecto exterior del edificio, porque ello redunda en el menoscabo de algo en que participan los demás copropietarios, pero además tampoco puede hacer obras que perjudiquen los derechos de otro copropietario.1
La línea divisoria entre elementos privativos y comunes o estructurales no es clara. Los extremos más distanciados sí están definidos, pero la interpretación de los elementos comunes en muchos casos ha motivado una casuística que podemos relacionar.
Así, uno de los elementos con más litigiosidad ha sido el que afecta a la cubierta de los entresuelos, que es un patio común y su utilización o modificación por parte del propietario que tiene atribuido el uso exclusivo.
Sin pretender hacer una relación exhaustiva de todas las voces de las que se ha dictado jurisprudencia, lo que no es el sentir de esta obra, vamos a relacionar el supuesto de hecho de la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Secc. Page 65 1º de 30 de octubre de 2003, Ponente Mº Dolors Portella, por cuanto es una sentencia ejemplificadora en la enumeración de los supuestos enjuiciados.2
Se refiere la Sentencia, a siete actuaciones distintas:
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la cobertura de parte de la terraza mediante una pérgola de madera. Entiende la Sala que ese patio al estar concebido para iluminación de todo el inmueble no puede quedar al arbitrio del propietario evitar esa función, por lo que esa obra no puede autorizarse sin el consentimiento unánime de la Comunidad de Propietarios.
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sobreelevación del suelo del patio con una tarima de madera, que pese a asentarse sobre un elemento común no lo afecta de modo estructural ni se considera que pueda perjudicarlo por producir un sobrepeso. No obstante ello, entiende la Sala que al afectar a un elemento común no basta la voluntad del propietario sino que es preciso el consentimiento de la mayoría de los propietarios.
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formación de una zona de jardín mediante parterres delimitados con traviesas de ferrocarril, que al no afectar a la salida de emergencia pueden efectuarse sin la inter-vención de la Comunidad de Propietarios.
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cerramiento del patio mediante celosías de madera, a modo de vallas de separación, que según la Sala no causan perjuicio alguno, ni alteran la configuración estética del conjunto, por lo que pueden efectuarse sin la intervención de la Comunidad de Propietarios. Page 66
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cerramiento mediante cristaleras de la terraza cubierta, que al afectar el aspecto exterior basta el acuerdo de la mayoría de propietarios para que pueda efectuarse.
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conversión de la ventana en puerta con construcción de peldaños para acceder al patio, que supone una alteración importante que afecta a la configuración del edificio y para la cual es preceptivo el acuerdo unánime de la Comunidad de Propietarios.
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la sobreelevación de los muretes de separación con las fincas contiguas es un elemento de cierre que debe ser tolerado como necesario para el comunero a fin de preservar su intimidad e inocuo para la Comunidad y los demás propietarios por lo que puede efectuarse sin la intervención de la Comunidad de Propietarios.
Esta regulación al detalle de los elementos privativos o comunes y su facultad para modificación es el día a día en los juzgados y tribunales. Existen numerosas sentencias y casuística de estos conflictos. Esta es una cuestión que está muy supeditada a la libertad de criterio de las Audiencias Provinciales, que entran a valorar incluso cuestiones subjetivas de los propietarios, llegando a supuestos en los que se ha permitido la sobrelevación de los balcones a una pareja joven y con hijos pequeños.
Sí es unánime la jurisprudencia al rechazar la ampliación de la vivienda sobre la terraza del ático, a pesar de ser de uso privativo de la entidad y ello por cuanto afectaría a la estructura del edificio, a la división horizontal de la finca y a la descripción Page 67 contenida en ésta y, finalmente, a las cuotas de participación fijadas en éste.3
Sin embargo, se ha considerado que si un propietario tiene atribuido el deber de conservación de la cubierta de uso privativo puede realizar obras que, aunque impliquen cambio de configuración de la cubierta y que de tejado pase a cubierta, puedan considerarse como de mejora técnica y mayor utilidad, por lo que ese uso ahora también permita un mejor uso privativo de la misma. Aún así, no permite la Sentencia en cuestión la eliminación de la puerta de acceso a la cubierta a pesar de que no constara que los vecinos tuvieran llave de la misma4.
Obras que comporten el cambio de destino de la vivienda o local
Si bien la jurisprudencia había entendido en un primer momento que las obras consistentes en el cambio de destino de vivienda a local o viceversa afectaban al título constitutivo por lo que se precisaba la unanimidad para su autorización,5
la jurisprudencia más reciente viene a liberalizar el cambio de destino del piso o local.
La liberalización proviene de una moderna interpretación del destino de las entidades que realiza la escritura de obra nueva y división horizontal. Si las expresiones "vivienda", "local" o "garaje" son expresiones limitativas del destino de esas entidades está claro que cualquier variación del uso comporta Page 68 una alteración del título constitutivo. Pero si esas identificaciones se consideran tan sólo enunciativas, entonces resulta que el propietario podrá variar ese destino sin alterar el título constitutivo que sólo sirve como enunciado del destino pero no como límite al mismo.
Este autor consideró ya en un artículo publicado en octubre de 20016 que las menciones contenidas en el título de propiedad tan sólo son enunciativas y no limitativas del uso del piso o local. Este artículo se basaba en una sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, en la que este autor había intervenido en defensa del único propietario de la entidad garaje, apto para aparcamiento de cuatro vehículos y situado a pie de calle, para convertirlo en local de negocio o local comercial.
En concreto la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona es la dictada por la Sección 14, de 9 de junio de 19997 que acoge las tesis de las Sentencias del Tribunal Supremo de 5/03/1990 y 21/12/1993, y hace mención a que la descripción que hicieron los promotores en la escritura de obra nueva y de constitución del edificio en régimen de propiedad horizontal no puede ser entendida como expresión limitativa del destino único de las entidades (en ese caso locales), ni mucho menos, como prohibición de que los adquirentes de dichos locales puedan dedicarlos a otras actividades comer-ciales diferentes de las referidas inicialmente en el título constitutivo. Y ello por cuanto esa identificación inicial no puede ser entendida como prohibición a la no referida en ese título.
Establece la citada sentencia, en apoyo de las tesis que defendió el Letrado autor de esta obra, que las menciones con- Page 69 tenidas en el título constitutivo tan sólo son enunciativas del destino de la vivienda o local, pero no limitativas y sólo se entenderá que existe prohibición a la variación del destino de la entidad si esa prohibición consta expresamente como tal en el título de propiedad horizontal.
Si no es así, y lo que consta en el título de propiedad horizontal es sólo una identificación del destino, éste podrá variarse, a pesar de que para ello se deban realizar obras de reforma en la entidad, en base a los propios derechos dominicales del titular de ese piso o local.
Las Sentencias de la AP de León de 23-1-95 y la de AP de Tarragona de 21/09/1991 se refieren a determinar si se prohíbe o no el destino para oficinas en la vivienda adquirida con esta finalidad por la propiedad para acabar resolviendo en el mismo sentido que la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 9 de junio de 1999 de constante referencia, haciendo mención estas sentencias que la expresión "vivienda" que se emplea en la escritura no puede entenderse como una delimitación de usos específicos y excluyentes, y menos aún como una prohibición de transformación por cambio de destino, pues tales limitaciones o prohibiciones en tanto comportan una restricción de las facultades dominicales, no puede presumirse ni interpretarse de manera extensiva; por lo que si no consta esa prohibición expresa en el título de propiedad horizontal entenderá que no existe y, por tanto, quedará liberado el propietario del destino inicialmente previsto.8
Acaban entendiendo la Sentencias de apelación que la realización del cambio de destino puede verificarla el propietario Page 70 del piso o...
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