Obras privativas

Autor:Joaquim Martí Martí
Cargo del Autor:Abogado y profesor colaborador de la Cátedra de Derecho Civil, Universidad de Barcelona
Páginas:5-47
RESUMEN

Obras en el piso o local - Limitaciones por afectar a elementos comunes y por alterar la seguridad del edificio - Obras que comporten el cambio de destino de la vivienda o local - Prescripción de las infracciones por obras que afecten a elementos comunes - La imposición de servidumbres a la Comunidad de Propietarios - Recopilación de jurisprudencia

 
ÍNDICE
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Obras en el piso o local

El apartado 38 establece la obligación al propietario de conservar su piso o local en buen estado interior. En este orden de cosas, el apartado 36 contiene una obligación ciertamente útil y conveniente dentro de las relaciones comunitarias. El propietario que se proponga realizar obras en su piso o local deberá comunicarlo previamente al Presidente o al Administrador.

Esta actuación, a pesar de tener un efecto tan sólo informador, será muy agradecido por las Comunidades de Propietarios que padecían las obras en elementos privativos sin aviso previo.

Evidentemente, esa comunicación es sólo informativa. El propietario del piso o local puede realizar obras de reforma o rehabilitación, si para ello cuenta con los permisos administrativos precisos, sin que la Comunidad de Propietarios

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pueda limitar esa actuación o imponer un período máximo de ejecución.

Muchas Ordenanzas Municipales prohíben las obras privadas a partir de las 20 horas y los fines de semana, y esa prohibición puede trasladarse al propietario que realiza obras.

La limitación principal y prioritaria de las obras privativas se refiere a la especial protección de elementos comunitarios. Así, las obras no podrán afectar a la solidez del edificio, por lo que no pueden afectar a las vigas ni a elementos estructurales, ni pueden alterar la composición o aspecto exterior del edificio, porque ello redunda en el menoscabo de algo en que participan los demás copropietarios, pero además tampoco puede hacer obras que perjudiquen los derechos de otro copropietario1.

La línea divisoria entre elementos privativos y comunes o estructurales no es clara. Los extremos más distanciados sí están definidos, pero la interpretación de los elementos comunes en muchos casos ha motivado una casuística que podemos relacionar.

Así, uno de los elementos con más litigiosidad ha sido el que afecta a la cubierta de los entresuelos, que es un patio común y su utilización o modificación por parte del propietario que tiene atribuido el uso exclusivo.

Sin pretender hacer una relación exhaustiva de todas las voces de las que se ha dictado jurisprudencia, lo que no es el sentir de esta obra, vamos a relacionar el supuesto de hecho de la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barce-

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lona, Secc. 1ª de 30 de octubre de 2003, Ponente Mª Dolors Portella, por cuanto es una sentencia ejemplificadora en la enumeración de los supuestos enjuiciados2.

Se refiere la Sentencia, a siete actuaciones distintas:

  1. la cobertura de parte de la terraza mediante una pérgola de madera. Entiende la Sala que ese patio al estar concebido para iluminación de todo el inmueble no puede quedar al arbitrio del propietario evitar esa función, por lo que esa obra no puede autorizarse sin el consentimiento unánime de la Comunidad de Propietarios.

  2. sobreelevación del suelo del patio con una tarima de madera, que pese a asentarse sobre un elemento común no lo afecta de modo estructural ni se considera que pueda perjudicarlo por producir un sobrepeso. No obstante ello, entiende la Sala que al afectar a un elemento común no basta la voluntad del propietario sino que es preciso el consentimiento de la mayoría de los propietarios.

  3. formación de una zona de jardín mediante parterres delimitados con traviesas de ferrocarril, que al no afectar a la salida de emergencia pueden efectuarse sin la intervención de la Comunidad de Propietarios.

  4. cerramiento del patio mediante celosías de madera, a modo de vallas de separación, que según la Sala no causan perjuicio alguno, ni alteran la configuración estética del conjunto, por lo que pueden efectuarse sin la intervención de la Comunidad de Propietarios.

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  5. cerramiento mediante cristaleras de la terraza cubierta, que al afectar el aspecto exterior basta el acuerdo de la mayoría de propietarios para que pueda efectuarse.

  6. conversión de la ventana en puerta con construcción de peldaños para acceder al patio, que supone una alteración importante que afecta a la configuración del edificio y para la cual es preceptivo el acuerdo unánime de la Comunidad de Propietarios.

  7. la sobreelevación de los muretes de separación con las fincas contiguas es un elemento de cierre que debe ser tolerado como necesario para el comunero a fin de preservar su intimidad e inocuo para la Comunidad y los demás propietarios por lo que puede efectuarse sin la intervención de la Comunidad de Propietarios.

    Esta regulación al detalle de los elementos privativos o comunes y la facultad para su modificación es el día a día en los juzgados y tribunales. Existen numerosas sentencias y casuística de estos conflictos. Esta es una cuestión que está muy supeditada a la libertad de criterio de las Audiencias Provinciales, que entran a valorar incluso cuestiones subjetivas de los propietarios, llegando a supuestos en los que se ha permitido la sobreelevación de los balcones a una pareja joven y con hijos pequeños.

    Sí es unánime la jurisprudencia al rechazar la ampliación de la vivienda sobre la terraza del ático, a pesar de ser de uso privativo de la entidad y ello por cuanto afectaría a la

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    estructura del edificio, a la división horizontal de la finca y a la descripción contenida en ésta y, finalmente, a las cuotas de participación fijadas en éste3.

    Sin embargo, se ha considerado que si un propietario tiene atribuido el deber de conservación de la cubierta de uso privativo puede realizar obras que, aunque impliquen cambio de configuración de la cubierta y que de tejado pase a cubierta, puedan considerarse como de mejora técnica y mayor utilidad, por lo que ese uso ahora también permite un mejor uso privativo de la misma. Aún así, no permite la Sentencia en cuestión la eliminación de la puerta de acceso a la cubierta a pesar de que no constara que los vecinos tuvieran llave de la misma4.

    También se ha admitido la ocupación de la galería al ser ésta espacio privativo y tener el propietario la posibilidad de ocuparla en base al ejercicio de su derecho de propiedad. Así, en la SAP, Secc. 11 de 21 de septiembre de 2009, se considera por la Sala que la galería forma parte de la vivienda y, como ella, es elemento privativo, y describirse así en el título de propiedad -"galería con lavadero"-, se aplica, por tanto, el régimen establecido en el art. 553-36 del Libro Quinto del Código Civil de Catalunya, según el cual, los propietarios de un elemento privativo pueden hacer obras de conservación y reforma siempre que no perjudiquen a los otros propietarios ni a la comunidad y que no disminuyan la solidez del edificio ni alteren la composición o el aspecto exterior del conjunto. Ya la sentencia de primera instancia aplica el precepto mencionado y concluye que las obras no incurren en ninguno de los supuestos que las harían obje-

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    tables, no afectando en particular a la solidez del edificio ni a su aspecto exterior pues el espacio de la galería, como el de casi todas de la finca, se halla dotada de cerramiento de aluminio y cristales, de forma que no trasciende al exterior lo que contiene cada galería sino los propios cerramientos5.

    Finalmente, en el supuesto de hecho de su sentencia de 11 de noviembre de 2009, el TS proclama que en el título constitutivo se prevé la posibilidad de realización de una apertura por la cual el piso quede comunicado con el rella- no y, por ello, la ejecución de esta obra no modifica el título y no es necesaria la unanimidad. En sentido análogo la STS de 28 de octubre de 2009.

Limitaciones por afectar a elementos comunes y por alterar la seguridad del edificio

El apartado 36 viene a establecer las dos limitaciones a los derechos de los propietarios a efectuar obras privativas: no pueden afectar a la solidez del edificio y no pueden suponer alteración de los elementos comunes y configuración exterior.

Estas dos limitaciones ya aparecían en el artº 7.1 LPH, por lo que ambas regulaciones son parejas6.

La Sentencia que mejor define ambas limitaciones es la dictada por la Sección 16ª de la A.P. de Barcelona de 12

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de septiembre de 2006, Ponente Jose L. Valdivieso y que tiene el honor de ser la primera sentencia que se refiere a un precepto del Código Civil de Catalunya que regula la propiedad horizontal7.

La citada Sentencia, dictada ya bajo los efectos del CC. Cat pero que se refiere a una acción iniciada bajo la regulación estatal, se refiere a la demanda planteada por la Comunidad de Propietarios contra el propietario del local, cuyo titular anterior había efectuado obras consistentes en la construcción de un altillo en los locales, ampliando la superficie útil de los mismos, anclando la instalación en elementos comunes y añadiendo pilares de soporte, que descansan sobre el suelo de los locales, que construye techo de otra planta del edificio destinada a parking.

Para la Sala, los propietarios de los distintos departamentos pueden realizar modificaciones en ellos, si no alteran la seguridad del edificio. O sea, que las obras en el interior de los departamentos tienen esa condición: que no alteren la seguridad del edificio. Pero en el resto del inmueble, es decir, en los elementos comunes, los propietarios no pueden efectuar alteraciones. Y esta imposibilidad no se condiciona por la ley a que no se altere la seguridad. Los elementos comunes no pueden ser tocados por los distintos copropietarios, aunque al hacerlo no perjudiquen la seguridad.

Es decir, las limitaciones proceden de ambas circunstancias: no pueden afectar a la solidez del edificio (vigas de soporte, entrevigados, estructuras) y no pueden afectar a elementos comunes y al...

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