Obras comunitarias
| Autor | Joaquim Martí Martí |
| Cargo del Autor | Abogado y profesor colaborador Derecho Civil UB |
| Páginas | 97-109 |
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Afectación a elementos privativos. Servidumbres
Al igual que al propietario le era exigible la conservación de los elementos privativos, a la Comunidad se le exige el mantenimiento de los elementos comunes del inmueble y el mantenimiento de los servicios e instalaciones (artº 44).
Es tal la obligación que, en el cumplimiento de los deberes de conservación y mantenimiento, el interés de la Comunidad está por encima de los derechos privativos de propiedad que pueden verse limitados, temporal o parcialmente, para la consecución de esos deberes de conservación.
Para ello la LPH había creado ya la "servidumbre". Ahora regulado incluso en el Código Civil de Catalunya en su artº 566 al establecer que la servidumbre es un derecho real que grava parcialmente una finca, que es la sirviente, en beneficio de Page 98 otra que es la dominante, y puede consistir en un determinado uso de la finca sirviente o en una reducción de las facultades del titular de la finca sirviente.
El Código Civil de Catalunya regula la servidumbre procedente de la propiedad horizontal en su artº 39.2 cuando la servidumbre lo es sobre elementos privativos (sirviente) y párrafo 3 cuando la servidumbre lo es sobre elementos comunes (sirvientes).
Es decir, la servidumbre supondrá la limitación de la propiedad privativa para pasar a tener ésta un gravamen a favor de la finca (dominante), en el sentido que la titularidad de la sirviente ya no es plena, sino compartida con la finca dominante.
En definitiva, el propietario del piso o local deberá consentir una limitación del derecho de propiedad de su entidad para la realización de obras comunitarias y la Comunidad deberá consentir la limitación de un elemento común si el propietario lo precisa para una obra autorizada.
Con ello se pretende evitar la negativa de un propietario al acceso a su piso o local, o la negativa de la colocación del andamio en su terraza, que puedan impedir "de facto" la realización de obras en interés común y aprobadas por la Comunidad de Propietarios.
Esta negativa al acceso al piso o local, o la negativa a la colocación del andamio o punto de anclaje del mismo, viene a constituir una continuada fuente de enfrentamientos entre los propietarios de elementos privativos y las Comunidades de Page 99 Propietarios que acuerdan la realización de obras de reforma o rehabilitación. Pues bien, las servidumbres del artº 39.2 vienen a solucionar la negativa persistente del propietario de un elemento privativo.
Compaginando ambas circunstancias, para la solución de las negativas de paso o de colocación de andamio para la realización de obras comunitarias, la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha definido las servidumbres que ha denominado "de paso de operarios" y "de andamiaje".
La configuración de las referidas servidumbres vino fijada por la Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de octubre de 20051 en la que el supuesto de hecho versaba sobre la negativa del propietario del piso ático a instalar el andamio en la terraza de su piso y a dejar pasar a los albañiles por el interior de su piso para las tareas propias del encargo. Pues bien, para el Tribunal Supremo los propietarios deben consentir en su piso (o local) las reparaciones que exija el servicio del inmueble y a permitir en su propiedad la constitución de servidumbres requeridas para la creación de servicios comunes de interés general; y que esta norma general se traduce en el caso concreto en que los propietarios deben consentir que su piso pueda ser utilizado para instalar los sistemas mediante los cuales se va a ejecutar una obra necesaria para el beneficio de la Comunidad, materializándose en la obligación de consentir la instalación de los andamios en la terraza y el deber de permitir la entrada en el piso o local con esa finalidad.
Las servidumbres de paso, luces y vistas, de construcción de red general, y de acueducto, suponen que la finca do- Page 100minante se vea obligada a que en una zona se construya un paso, un acueducto, o bien una red general.
Para el cumplimiento de las pretensiones de la Comunidad de servidumbres comunitarias hay ejemplos jurisprudenciales de "sustitución de chimenea por otra de mayor diámetro" (SAP Asturias de 5 de abril de 2004), de colocación de antena de radioaficionado en cubierta (SAP Cádiz de 4 de junio de 2003) y, las más frecuentes, en relaciones comunitarias que son las servidumbres temporales de andamiaje (SAP Granada 7 de mayo de 2003).
Supuesto curioso de la "servidumbre de andamiaje y paso de albañiles" es el resuelto por la Sentencia de la Audiencia Provincial de Toledo, Sección 1º, de 15 Mar. 2002, rec. 24/20022 en la que el titular del predio sirviente (piso) no consiguió evitar el paso de los albañiles al estimarse la constitución de la servidumbre a favor de la Comunidad de Propietarios, pero sí que se le permitió al propietario elegir libremente los albañiles a los que debía autorizar el paso por su vivienda al considerar la Audiencia Provincial que la vivienda habitual es un lugar sagrado y que permite tal condición a su titular, quien además, en el juicio oral había manifestado su animadversión hacia uno de los albañiles.
Finalmente, la servidumbre a favor de elementos privativos y que un elemento común sea predio sirviente se ha materializado en supuestos como la llamada servidumbre...
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