Obras comunitarias
| Autor | Joaquim Martí Martí |
| Cargo del Autor | Abogado y profesor colaborador de la Cátedra de Derecho Civil, Universidad de Barcelona |
| Páginas | 5-32 |
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A la Comunidad le corresponde el mantenimiento y conser- vación de los elementos comunes que no se hayan atribui- do un uso exclusivo a los propietarios. En las cubiertas de los edificios que son atribuidos a un uso exclusivo de los propietarios de los áticos, la conservación de los mismos corresponde a la Comunidad de Propieta- rios a no ser que su desgaste sea consecuencia de un mal uso por parte del propietario. Así lo establece, entre otras, la Sentencia de la AP de Bar- celona, Secc. 17ª, de 17-5-20071. Para esta Sala, la con- troversia radica en quien debe hacerse cargo de las obras de reparación en la terraza que es privativa de los áticos.
Para la Sala, no se ha acreditado una actuación dolosa o negligente por parte de los propietarios, único supuesto
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que comportaría que éstos se vieran obligados a hacerse cargo de las obras de mantenimiento.
Para esa Sala, al igual que el TS, el propietario del piso que usa de forma exclusiva la terraza, no debe hacerse go de las obras de reparación que exige la cubierta, tales como la impermeabilización, desagües, etc. Todo ello salvo que esa reparación se debiera a un mal uso del propietario.
Ahora bien, la substitución o reparación de la superficie del pavimento cerámico se atribuye a los propietarios tienen atribuido su uso exclusivo, criterio que debe verse incluido en el actual apartado 42 del CCCat que atribuye a los propietarios de los elementos privativos los gastos ordinarios de conservación y mantenimiento.
En este mismo sentido se pronuncia la SAP de Barcelona, Secc. 16ª de 16 de julio de 20082, y misma Secc. de 7 de septiembre de 2009.
En el mismo sentido pero con la condena al propietario del elemento privativo se pronuncia la SAP de Barcelona, Secc. 1ª de 28 de abril de 2009. En ésta se resuelve que la Comunidad no debe responder de los daños causados por agua por cuanto son debidos al uso incorrecto que ha efectuado el propietario que utiliza el elemento privativo. En estos autos, la prueba pericial practicada determinó que la causa del siniestro mismo derivaba del incorrecto uso de la terraza al haber instalado el propietario un suelo de ma- dera que impide que el agua discurra de forma correcta, y prueba de ello es que el problema tan sólo se plantea en la terraza de autos y no en las demás del inmueble que per-
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manecen en su estado originario y no ocasionan filtración alguna a las viviendas inferiores3.
La SAP de Barcelona, Secc 1ª de 26 de mayo de 2008, resuelve que el hecho de que la claraboya esté mal instalada y que ello perjudique a los vecinos, supone un incumplimiento de la obligación que pesa sobre la Comunidad de realizar las obras necesarias para el mantenimiento del inmueble4.
Finalmente, en cuanto a los bajantes comunitarios, la SAP de Girona, Secc. 1ª de 15 de enero de 2009 considera que el deber de conservación de ese elemento común es de la Comunidad de propietarios, y que es indiferente que se atascara el mismo por un mal uso privativo. Así pues, la AP condena a la Comunidad a pagar los daños causados por el atasco del bajante comunitario, ahora bien, dicha condena lo es sin perjuicio de las acciones de repetición frente a terceros que pudieran ser los probados causantes de la rotura del bajante5
Al igual que al propietario le era exigible la conservación de los elementos privativos, a la Comunidad se le exige el man- tenimiento de los elementos comunes del inmueble y el man- tenimiento de los servicios e instalaciones (apartado 44). Es tal la obligación que, en el cumplimiento de los deberes de conservación y mantenimiento, el interés de la Comuni-
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dad está por encima de los derechos privativos de propiedad que pueden verse limitados, temporal o parcialmente, para la consecución de esos deberes de conservación.
Para ello la LPH había creado ya la "servidumbre". Ahora regulada incluso en el Código Civil de Catalunya en su artº 566 al establecer que la servidumbre es un derecho que grava parcialmente una finca, que es la sirviente, beneficio de otra que es la dominante, y puede consistir en un determinado uso de la finca sirviente o en una reducción de las facultades del titular de la finca sirviente.
El Código Civil de Catalunya regula la servidumbre procedente de la propiedad horizontal en su apartado 39.2 cuando la servidumbre lo es sobre elementos privativos (sirviente) y párrafo 3 cuando la servidumbre lo es sobre elementos comunes (sirvientes).
Es decir, la servidumbre supondrá la limitación de la propiedad privativa para pasar a tener ésta un gravamen a favor de finca (dominante), en el sentido que la titularidad de la sirviente ya no es plena, sino compartida con la finca dominante.
En definitiva, el propietario del piso o local deberá consentir una limitación del derecho de propiedad de su entidad para la realización de obras comunitarias y la Comunidad deberá consentir la limitación de un elemento común si el propietario lo precisa para una obra autorizada.
Con ello se pretende evitar la negativa de un propietario al acceso a su piso o local, o la negativa de la colocación del andamio en su terraza, que puedan impedir "de facto" la realización de obras en interés común y aprobadas por la Comunidad de Propietarios.
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Esta negativa al acceso al piso o local, o la negativa a la colocación del andamio o punto de anclaje del mismo, viene a constituir una continuada fuente de enfrentamientos entre los propietarios de elementos privativos y las Comunidades de Propietarios que acuerdan la realización de obras de reforma o rehabilitación. Pues bien, las servidumbres del apartado 39.2 vienen a solucionar la negativa persistente del propietario de un elemento privativo.
Compaginando ambas circunstancias, para la solución de las negativas de paso o de colocación de andamio para la realización de obras comunitarias, la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha definido las servidumbres que ha denominado "de paso de operarios" y "de andamiaje".
La configuración de las referidas servidumbres vino fijada por la Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de octubre de 20056 en la que el supuesto de hecho versaba sobre la negativa del propietario del piso ático a instalar el andamio en la terraza de su piso y a dejar pasar a los albañiles por el interior de su piso para las tareas propias del encargo. Pues bien, para el Tribunal Supremo los propietarios deben consentir en su piso (o local) las reparaciones que exija el servicio del inmueble y a permitir en su propiedad la constitución de servidumbres requeridas para la creación de servicios comunes de interés general; y que esta norma general se traduce en el caso concreto en que los propie- tarios deben consentir que su piso pueda ser utilizado para instalar los sistemas mediante los cuales se va a ejecutar una obra necesaria para el beneficio de la Comunidad, ma- terializándose en la obligación de consentir la instalación de
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los andamios en la terraza y el deber de permitir la entrada en el piso o local con esa finalidad.
Las servidumbres de paso, luces y vistas, de construcción de red general, y de acueducto, suponen que la finca minante se vea obligada a que en una zona se construya un paso, un acueducto, o bien una red general.
Casuística de interés es la resuelta en la SAP de Barcelona, Secc. 16ª de 24 de abril de 2007. En ésta, el propietario solicita la extinción de la servidumbre de paso por su entidad a favor de la Comunidad de Propietarios para acceder al cuadro eléctrico y a los cuartos de contadores. Ahora bien, Sentencia si bien reconoce el derecho del propietario de la entidad a que se extinga su servidumbre, establece que los gastos del traslado y de la nueva acometida eléctrica deben correr a su cargo. Para la Sala, la demandante está obligada a dejar pasar a la comunidad por su departamento para acceder al cuadro eléctrico y a los cuartos de contadores que pertenecen a la demandada y cuyo uso es necesario. Decir que ello lo hace, simplemente, porque quiere, es admisible porque dejaría a todos los propietarios sometidos a la voluntad de uno de ellos respecto al acceso a cosas comunes. Y si eso es así, es que hay una servidumbre, porque en eso consisten precisamente las servidumbres, en que los titulares de una finca han de permitir, obligatoriamente, que los titulares de otra hagan algo en la primera que no tendrían derecho a hacer sin la existencia de la carga: pasar en este caso. La situación es, objetivamente, de servidumbre, dado que lo contrario sería inadmisible. Por ello, ha de mantener la Sala la condena a la comunidad de
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propietarios a que elimine la situación existente, pero precisándose que ello será a cargo de la demandante7.
Para el cumplimiento de las pretensiones de la Comunidad servidumbres comunitarias hay ejemplos jurispruden- de "sustitución de chimenea por otra de mayor diá-metro" (SAP Asturias de 5 de abril de 2004), de colocación antena de radioaficionado en cubierta (SAP Cádiz de junio de 2003) y, las más frecuentes, en relaciones comunitarias que son las servidumbres temporales de andamiaje (SAP Granada 7 de mayo de 2003).
Supuesto curioso de la "servidumbre de andamiaje y paso albañiles" es el resuelto por la Sentencia de la Audiencia Provincial de Toledo, Sección 1ª, de 15 Mar. 2002, rec. 24/2002 8 en la que el titular del predio sirviente (piso) no evitar el paso de los albañiles al estimarse la constitución de la servidumbre a favor de la Comunidad de Propietarios, pero sí que se le permitió al propietario elegir los albañiles a los que debía autorizar el paso su vivienda al considerar la Audiencia Provincial que habitual es...
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