Las obras
| Autor | José María Zaforteza Socías |
| Cargo del Autor | Abogado |
| Páginas | 115-132 |
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Para estudiar las obras en los arrendamientos urbanos es conveniente distinguir entre:
Arrendamientos celebrados antes del 1 de enero de 1995 y Arrendamientos celebrados a partir del 1 de enero de 1995, inclusive, porque son leyes diferentes
La normativa que seguimos es la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, de 24/12, arts. 107 a 113, con las modificaciones establecidas en las disposiciones transitorias 1.a, 2.a C), 10-3 y tercera d), 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994). (Vean también "obras" en los arrendamientos anteriores al 9-mayo-1985 en el capítulo "la denegación de prórroga"). Page 116
Obras de mejora en la vivienda o local alquilado; si realiza las obras de acuerdo con el inquilino puede aumentar la renta en lo que ellos convengan. Si es una finca grande el dueño no necesita la conformidad de todos los inquilinos para realizar obras de mejora comunes, le basta tener la conformidad de los tres quintos de ellos (o sea de 5,3; de 10,6, etc.); en este caso, los inquilinos no conformes también tendrán que pagar el aumento de renta. (Art. 112 de la Ley de 1964).
Instalación de contadores: El dueño puede instalar contadores de los distintos servicios (agua, gas, electricidad) en la vivienda o local alquilado y podrá aumentar el alquiler en la forma que diremos después. (Decreto de 26/7/56, esta norma sólo se aplica en contratos anteriores al 1/7/64 o en contratos de fecha posterior en los que expresamente se hubiera pactado).
Aumentar la construcción: El arrendador - el dueño - puede realizar obras en la finca para elevar o añadir a la construcción, con el fin de aumentar el número de viviendas, pero necesita permiso del delegado de Gobierno o Gobernador Civil. Si por las obras resulta inhabitable alguna vivienda o local alquilado su inquilino tendrá que salir por el tiempo necesario, en este caso el arrendamiento quedará en suspenso mientras duren las obras, lo mismo el pago de la renta. (Arts. 92 y 119 de la Ley de 1964). (Vean el capítulo "Excepciones a la prórroga").
Derribo de la finca: El arrendador (el dueño) puede realizar obras para el derribo de la finca, donde hay viviendas y locales en alquiler, siempre que sea para edificar otra que cuente, al menos, con un tercio más de viviendas y una como mínimo, si no las hay en la finca que se derriba, respetando el mismo número de locales de negocio que antes había, si los había. Se tiene que instruir un expediente ante el Delegado del Page 117 Gobierno o Gobernador Civil y si éste autoriza el derribo los inquilinos tendrán que salir, aunque podrán regresar como inquilinos, en determinadas condiciones. (Arts. 62, 78 y siguientes de la Ley de 1964. vean el capítulo "Excepciones a la prórroga forzosa".
Obras de reparación: El arrendador tiene obligación de hacer las obras necesarias para conservar la vivienda o el local de negocio, sus instalaciones y servicios o las cosas de uso necesario y común, en estado de servir para lo pactado, para lo convenido con el inquilino; realizadas las obras el dueño podrá repercutir cantidades en el o los inquilinos en la forma que veremos después. (Arts. 107, 108 y 115 Ley de 1964. Ley de 1-10-80 y R. D-L de 12-12-80).
Antenas colectivas: En los edificios con varios inquilinos el dueño debe instalar antenas colectivas de radio y televisión cuando lo soliciten los tres quintos de ellos o cuando en la finca no haya instaladas antenas individuales, o si la autoridad gubernativa obligare a ello por ser peligroso o antiestético la colocación de antenas individuales. Se exceptúan los casos en el que el inmueble no reúna condiciones para soportar la instalación. (Ley de 23-7-66).
Instalación de contadores: Si el inquilino lo exige, el dueño tendrá que instalar aparatos contadores de los servicios que haya en la vivienda o local (no de servicios nuevos) y podrá cargar al inquilino los importes que veremos después. (Decreto de 26/7/56). Sólo en arrendamientos anteriores al 1/7/64).
Obras que perturben: El dueño no debe realizar obras que perturben al inquilino en el disfrute de su arrendamiento (hacer alguna construcción que disminuya sensiblemente el espacio de un portal, obras que hagan Page 118 desaparecer el terrado común, ruidos, olores, tapar vistas con anuncios, etc.). (Art. 115 de la Ley de 1964).
Antenas receptoras de radio y televisión: El inquilino puede instalar por su cuenta antenas de radio y televisión, sin más limitaciones que las derivadas de los reglamentos sobre esta materia, debiendo responder de los daños que cause. (Decreto de 18-10-57).
Reparaciones urgentes: El inquilino puede realizar, en la vivienda o local alquilado, reparaciones urgentes para evitar daño o incomodidad grave, y el arrendador (el dueño) se las tendrá que pagar, si bien luego podrá repercutir importes, en la forma que diremos después. El pago de las reparaciones lo tiene que hacer el dueño de una vez y en quince días desde que el inquilino le comunica lo que ha costado la obra. (Art. 110 de la Ley de 1964, Ley de 1-10-80 y R.D-L de 12 - 12 -80).
Obras de conservación: El inquilino puede realizar obras de conservación de la vivienda o local alquilado, cuando avisado el dueño por la autoridad competente para que las haga dejare pasar treinta días sin empezarlas o tres meses sin acabarlas. El dueño deberá pagar estas obras al inquilino y podrá cargar importes en la forma que veremos después. El pago tiene que hacerlo el dueño de una vez y en quince días desde que el inquilino le comunique lo que le ha costado la obra. (Art. 110 citado).
Obras autorizadas en el contrato de arrendamiento: El inquilino puede realizar las obras autorizadas en el contrato de arrendamiento y en la forma allí escrita. (Código Civil art. 1.255). Page 119
Obras de instalación de negocio: El arrendamiento de un local de negocio supone la autorización necesaria al inquilino para realizar las obras de instalación del negocio para que el que fue alquilado el local, pero esta autorización se agota cuando el negocio ya está instalado y, por ello, no es indefinida. Así, a la celebración del contrato, y en un plazo prudencial, se pueden hacer obras de acondicionamiento del local, pero a los quince años del contrato esta autorización ya no vale, a no ser que el contrato, de forma bien clara, diga que sí vale. (Tribunal Supremo s.s. de 17-2-62 y 7-2-68).
Obras ordenadas por decisión administrativa: Se presume que el inquilino tiene que realizar las obras que le imponga una decisión administrativa. (Art. 114, 7.a, de la Ley de 1964).
Aparatos contadores: El inquilino puede instalar aparatos contadores de los servicios de la vivienda, como lo son los de agua, gas, electricidad y teléfono. (Decreto de 26/7/56).
Obras de adaptación del local de negocio o de la vivienda: El inquilino de un local de negocio puede realizar obras para mejorar sus instalaciones o servicios, adaptando el local a las necesidades del comercio, bien con el consentimiento del dueño bien con autorización judicial, siempre que estas obras no perjudiquen la finca ni a sus ocupantes y que el inquilino se obligue a pagar el aumento de alquiler y la fianza que le señalen el dueño o el Juez. La fianza es como garantía de que en su día volverá a colocar las cosas como estaban antes de las obras, si el dueño así lo exige y la obra no es una mejora para el inmueble. (sigue). Esta norma se...
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