Obra nueva. Prescripción. Suelos protegidos. Exceso de cabida

RESUMEN

Resolución de 30 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Alicante n.º 3 a inscribir una escritura de donación de nuda propiedad, previa declaración de obra nueva.

 
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Hechos: Se formaliza una escritura de donación, en la que se recoge una reducción de cabida (de 1610 m2 a 1530 m2; ésta última era la superficie registral de la finca) y declaración de una obra antigua, a la que se acompaña un certificado de un arquitecto, que acredita la terminación de la obra en 1984 y que el suelo sobre el que se ubica la obra nueva es "no urbanizable común".

Registrador: Se declaran como defectos para su inscripción:

1) que no se hace constar la disminución de cabida, ya que existen dudas fundadas para identificar la finca; 2) el certificado del técnico no está visado; 3) no se aporta licencia de primera ocupación; 4) no se acredita con documento fehaciente que la edificación no se ha construido sobre suelo no urbanizable de especial protección; 5) no se acreditan las coordenadas referenciadas gráficas de la obra nueva y de la finca.

Registradora Sustituta: Interpuesto recurso de calificación sustitutoria, la registradora, sólo confirma tres de los defectos anteriores: 1) dudas sobre la identidad de la finca; 2) necesidad de visado colegial; 4) y no se acredita que la edificación no se halla construida sobre suelo no urbanizable de especial protección.

Notario: Acepta el defecto 2) y entiende revocados por la registradora sustituto los números 3 y 5 y recurre los números 1 (dudas fundadas en cuanto a la identificación de la finca) y 4 (no se acredita que la edificación se haya construida sobre suelo no urbanizable de especial protección).

DGRN: En cuanto al defecto 1) se ratifica, ya que al establecerse por el notario en la escritura que las operaciones registrales sobre la finca, se ajustan a la cabida que figura registrada (pero no a la real), lo que hace el notario es confirmar el defecto, aunque tiene fácil subsanación por los arts 199 y 201 de la LH (rectificación de cabida en diferencias inferiores al 10% o 5%).

En cuanto al defecto 2) -certificado técnico visado- la DG manifiesta que existen dos vías para la declaración de obra nueva en Nuestro Ordenamiento, conforme al artículo 28 LS: según se trate de ON terminada o en construcción: el número 1 exige el cumplimiento de los requisitos y autorizaciones necesarias legalmente; en tanto el del apartado 4 de dicho art, respecto de edificaciones antiguas (o sus ampliaciones y mejoras) en las que no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística por haber transcurrido los plazos de prescripción, en las que se exige lo siguiente:

Declaración de obras antiguas, requisitos:

• La aportación de documentos que acrediten la terminación...

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