Obra nueva en finca con exceso de cabida: dudas de ubicación. Ubicación dentro de la zona de policía de cauce fluvial.
| Autor | José Félix Merino Escartin |
| Cargo | Registrador de la propiedad |
Resumen: Para asegurarse de que la obra nueva se encuentra dentro de la finca no basta una comparación aritmética de medidas sino que es necesario una comparación geométrica espacial, lo que a veces puede generar dudas, sobre todo en casos de fincas en las que se declaren excesos de cabida. En los casos de obras nuevas ubicadas dentro de la zona de policía de cauces fluviales que se declaran por antigüedad o bien consta que en el Plan General municipal el Organismo de Cuenca participó e informó o bien ha de obtenerse su autorización, que es independiente de la licencia municipal de edificación.
Hechos: Se otorga una escritura de declaración de obra nueva sobre una finca registral inscrita con 8293 m2, en la que se declara un exceso de cabida pues ahora mide 17160 m2, que se identifica con dos parcelas catastrales que en total suman esa cabida. La finca está cercana al cauce de un río, dentro de la zona de policía de cauce fluvial, que es de cien metros.
La registradora suspende la inscripción porque tiene dudas de si la construcción se ubica dentro de la superficie de la finca registral; por otro lado considera que la construcción se ubica en zona de policía del cauce de un río, por lo que debe de acreditarse la autorización de la Confederación Hidrográfica.
El interesado recurre y alega que no se ha llevado a cabo una comparación geométrica de donde efectivamente está ubicada la porción ocupada por la edificación y que la edificación se realizó en el año 1985, antes de la entrada en vigor del Reglamento de Dominio Público el 1 de enero de 1986 (realmente entró en vigor el 30 de Abril de 1986).
La DGRN desestima el recurso.
Doctrina: Para inscribir las obras nuevas hay que comprobar que están dentro de la finca registral y para ello no basta con una comparación aritmética de medidas (de la edificación y de la finca) sino que es necesario efectuar una comparación geométrica espacial del lugar donde se encuentra la edificación en relación con la delimitación física de la finca registral. En este caso no es posible porque no constan los datos georreferenciados de la finca registral y tampoco plano archivado, además de que existe una gran diferencia de cabida no inscrita por lo que están justificadas las dudas de la registradora.
En cuanto al segundo defecto, lo confirma igualmente porque declara que se hace necesaria la obtención de la autorización del Organismo de Cuenca interpretando el artículo 28.4 de la Ley del Suelo ya que la...
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