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Obra nueva sobre dos fincas registrales sin agrupación

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Vincent
AutorJosé Félix Merino Escartin
CargoRegistrador de la propiedad

Resumen: no cabe inscribir un único edificio sobre dos parcelas registrales separadas: articularlo describiendo cada porción sujetándolo a un juego de servidumbres es artificioso e incompatible con la unidad del edificio en su conjunto.

Se presenta escritura de declaración de obra nueva, por la que se pretende que se inscriba sobre dos fincas registrales independientes dos edificaciones comerciales, con la peculiaridad de que a efectos operativos la totalidad de la edificación conforma un único edificio comercial.

La primera cuestión que se plantea es si la obra declarada se ajusta a la licencia de acuerdo con lo exigido en el art. 28 del TR de la Ley del suelo: Recuerda el Centro Directivo que la finalidad de la intervención del técnico es avalar la correspondencia entre la obra que se pretende inscribir y la autorizada por la licencia y que por tanto dicha correspondencia es una cuestión de hecho cuya acreditación corresponde establecer al técnico; pero que en aquellos supuestos de especial gravedad en los que se ponga de manifiesto una discrepancia significativa podría justificarse una negativa a la inscripción. En este caso la licencia lo es para construir un edificio ocupando una manzana, pero la obra se describe como dos edificaciones sobre dos fincas independientes y desde la perspectiva urbanística y jurídica, no es lo mismo la licencia para construir un edificio en su conjunto, que para la construcción de dos edificios independientes y contiguos, dada la posibilidad de tráfico jurídico independiente, la necesidad de licencia de división o la necesidad de constituir un complejo inmobiliario.

Resuelto que solo se puede declarar un edificio, se plantea si puede hacerse sobre dos fincas registrales sin necesidad de agruparlas, describiendo en cada una de ellas una parte de la edificación, y regulando para el caso de que se separara la titularidad de los predios una serie de servidumbres. La Dirección resuelve que la inscripción de un edificio sobre dos fincas registrales regulando servidumbres recíprocas para el caso de...

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