La declaración de obra antigua tras la Ley de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas

Autor:Eugenio-Pacelli Lanzas Martín
Cargo:Abogado
Páginas:1533-1546
RESUMEN

Examinamos los requisitos de la declaración de obra antigua en la legislación y en la doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado, a la vista de la nueva regulación tras la Ley 8/2013.

 
ÍNDICE
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I Hechos

PRIMERO. Mediante escritura de fecha 21 de agosto de 2013, con el núme- ro 959 de protocolo, se otorgó declaración de obra que había sido terminada en el año 1980. En la descripción del cuerpo de la escritura figura que en el solar sito en San Sebastián de la Gomera, en el número 82 de calle, se ha construido por los otorgantes, en el perímetro de la finca, una edificación con tres plantas de altura, destinadas todas ellas a vivienda: la planta baja con una superficie de cuarenta y un metros cuadrados, la planta primera con una superficie de cuarenta y tres metros cuadrados y planta alta o azotea con veinte metros cuadrados, lo que hace un total de ciento cuatro metros cuadrados.

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Como medio de acreditación de la antigüedad de la construcción, se incorpora certificación catastral descriptiva y gráfica obtenida por la notaría, de la que resulta que la antigüedad de la construcción es del año 1980, y las medidas superficiales son de cuarenta y un, cuarenta y tres y veinte metros cuadrados cada una de las tres plantas respectivamente, lo que hace un total de ciento cuatro metros construidos; en esta certificación catastral figura que la ubicación de la parcela, junto con su edificación, está en el número 82 de una calle de San Sebastián de la Gomera. En resumen, coinciden todos los datos reflejados con los que se mencionan en el título.

SEGUNDO. La referida escritura se presentó telemáticamente en el Registro de la Propiedad de San Sebastián de la Gomera el día 23 de agosto de 2013 y fue objeto de calificación negativa de fecha 14 de septiembre de 2013, notificada a la notaría presentante el día 19 de septiembre de 2013 y que, a continuación, se transcribe: «La Registradora de la Propiedad que suscribe, previo examen y calificación del documento presentado por la notaría (...), ha resuelto no practicar los asientos solicitados en base a los siguientes hechos y fundamentos de Derecho: Hechos: El documento contiene la declaración de una Obra Nueva Terminada, que se levanta sobre la finca registral 2.060 del término municipal de San Sebastián de La Gomera. La extensión superficial de la finca es de 72 m2. La edificación ocupa en la planta baja una extensión superficial de 41 m2. La superficie construida es la de 104 m2. Queda acreditada la finalización de la misma mediante certificación catastral, descriptiva y gráfica, en el que consta que las obras tienen una antigüedad que datan del año 1980. De dicho certificado no se puede desprender que la edificación respecto de la cual se acredita la antigüedad se encuentre dentro de la finca sobre la que se declara la misma. Bastaría con aportar un certificado de técnico competente, con firma legitimada notarialmente y debidamente visado por su colegio profesional, en el que se describa la obra nueva ubicada en la parcela/finca sobre la que se levanta y que acredite la antigüedad de la misma. Fundamentos de Derecho: Artículos 49.2, 50 y 52 letra a) Real Decreto 1093/97, de 4 de julio. Artículo 20 del Texto Refundido de la Ley de Suelo, Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio. Y por considerarlo un defecto subsanable se procede a la suspensión de los asientos solicitados del documento mencionado. No se toma anotación preventiva por defectos subsanables por no haberse solicitado. Contra la anterior nota de calificación (...) San Sebastián de La Gomera, a catorce de septiembre del año dos mil trece.-La Registradora de la Propiedad (firma ilegible)».

TERCERO. El día 27 de septiembre de 2013, la notaría de San Sebastián de la Gomera, interpuso recurso contra la calificación, en el que entre otras cues-tiones que deberán seguir el procedimiento correspondiente, alegó lo siguiente: «(...) 1. Sobre el contenido de la nota de calificación: a) Motivación insuficiente: carece la calificación recurrida de motivación suficiente porque no basta con proceder a relatar los hechos, debiendo aportar razonamientos jurídicos. Como declara reiterada doctrina de la Dirección General de Registros y Notariado (vinculante para notarios y registradores en cuanto superior jerárquico) es preciso exponer en la calificación, como acto emanado de la Administración Pública, cuál es la razón por la que la resolución invocada es de aplicación, y cuál es la interpretación que de la misma efectúa el funcionario calificador, ya que solo de ese modo se podrá recurrir, con las garantías propias de un Estado de derecho, aquella calificación que no se considere ajustada a la legalidad vigente. Además, aunque la motivación pueda ser sucinta, ha de ser suficiente (art. 54 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de LRJAP y PAC). La presente calificación

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no reúne, a juicio del recurrente, las mínimas garantías dichas, pues se limita a citar unos preceptos legales, sin detenerse a fundamentar el por qué de su aplicación y su interpretación para el caso concreto que nos ocupa. 2. Sobre el fondo de la calificación. Fundamentos de hecho: Se presenta Escritura de Declaración de obra antigua, basándose en la Certificación Catastral obtenida por medios telemáticos. Admite la antigüedad de la obra en la calificación, si bien no considera que del certificado se desprenda que se encuentre dentro de la finca registral. En ningún momento encuentra dudas fundadas sobre la identidad de la finca, ni hace relación a ello en su calificación; solicitando un documento complementario firmado por un técnico, ¿con objeto de identificar que la obra se encuentra dentro de la finca registral? Fundamentos de Derecho: No se expone defecto en sí, ni se apoya en ninguna resolución ni precepto legal, sugiriendo que sea un técnico quien identifique la finca dentro del Registro de la Propiedad. Si bien no se alude en su calificación, considerando la existencia de dudas sobre la identidad de la finca, estas son infundadas, puesto que son claros sus linderos, correspondiéndose con la realidad catastral. Únicamente hay dos nuevos linderos (nuevas calles), que probablemente sea la consecuencia de que los metros que constan en Catastro sean inferiores a los que constan en el Registro. En todo caso, no se solicita en la escritura que se declare la menor cabida de la finca. Conforme al artículo 52.a) del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, la declaración de obra nueva puede hacerse mediante Certificación Catastral donde conste su antigüedad. La identidad de la obra descrita en la escritura es plenamente coincidente, constando la parcela catastrada a nombre de los otorgantes. La adquisición por parte de los cónyuges del solar es de fecha dos de agosto de mil novecientos setenta y ocho, habiendo sufrido desde entonces el término municipal de San Sebastián de la Gomera y, en particular, la zona de "La Ladera", cambios significativos en cuanto a su planeamiento».

CUARTO. Tras haber recabado la documentación pertinente, mediante escrito, de fecha 8 de octubre de 2013, la Registradora de la Propiedad emitió el informe correspondiente y elevó el expediente a este Centro Directivo.

II Fundamentos de derecho

Vistos los artículos 9, 18 y siguientes de la Ley Hipotecaria; 51 del Reglamento Hipotecario; 52 y siguientes del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística; y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 20 de septiembre de 2005, 27 de enero de 2006, 25 de agosto de 2008 y 5 de febrero y de 10 de noviembre de 2011.

  1. Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de declaración de obra antigua en la que concurren las circunstancias siguientes: a los efectos de la inscripción de la declaración de obra, se incorpora certificación catastral, descriptiva y gráfica de la finca donde se levanta la construcción y de la que resultan la antigüedad y extensión superficial y descripción coincidentes con los que figuran en el título que se presenta. La registradora señala como defecto, de forma escueta, que de dicho certificado no se puede desprender que la edificación respecto de la cual se acredita la antigüedad se encuentre dentro de la finca sobre la que se declara la misma. La notaria recurrente alega que no se expone defecto en sí, ni se apoya en ninguna resolución ni precepto legal.

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    Que no se señala el defecto de que existan dudas sobre la identidad de la finca, y que serían infundadas, puesto que son claros sus linderos, correspondiéndose con la realidad catastral. Únicamente hay dos nuevos linderos (nuevas calles), consecuencia de que los metros que constan en el Catastro son inferiores a los que constan en el Registro. En todo caso, no se solicita en la escritura que se declare la menor cabida de la finca.

    La cuestión a debatir es si de la certificación catastral descriptiva y gráfica resulta con claridad que la edificación cuya antigüedad se acredita, está dentro de la parcela sobre la que se declara.

  2. Como cuestión previa, respecto a la alegación de la recurrente de motivación insuficiente en la nota de calificación de un análisis de la misma, se deduce lo siguiente: se señalan los defectos que a juicio de la registradora adolece la escritura, los fundamentos en los que se apoya para esa calificación y las circunstancias que con arreglo a esos defectos y fundamentos impiden la inscripción. Carece de relevancia, a estos efectos, que la argumentación sobre el primer defecto se realice...

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