Obligaciones de los propietarios en la comunidad por pisos
| Autor | Sergio Vázquez Barros |
| Cargo | Abogado |
En lo que respecta a las obligaciones que incumben a cada propietario por el hecho de ser titular de un inmueble integrado en una comunidad que forma parte de un todo, se ha de tener en consideración el art. 9 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal, el cual dispone expresamente que: 1.- Son obligaciones de cada propietario: a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos. b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder. c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios de interés general acordados conforme a lo establecido en el artículo 17, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados. d) Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores. e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso, y al año natural inmediatamente anterior tienen la condición de preferentes. Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso, y al año natural inmediatamente anterior tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los enumerados en los apartados 3, 4 y 5 de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de os créditos salariales en el Estatuto de los Trabajadores. El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resultes imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación. En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión. f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca. El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 5 por 100 de su último presupuesto ordinario. Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales. g) Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares y responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños causados. h) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo. Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales. i) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local. Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél, a repetir sobre éste. Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando, cualquiera de los órganos de gobierno establecidos en el artículo 13 haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha transmisión resulte notoria. 2. Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 11.2 de esta Ley .
Este artículo regula todas las obligaciones inherentes a los titulares de propiedades privadas, lo sean a título individual, en copropiedad o simplemente ostentando la nuda propiedad. En el apartado primero, se recogen todas las obligaciones a las que están sometidos los comuneros; mientras que en el apartado segundo, se establece la regla genérica sobre la determinación e imputación de los gastos de la comunidad, siendo ésta la obligación primordial y primera de todo copropietario.
Es de suma importancia tener en cuenta que las relaciones o situaciones jurídicas de las que emanan derechos u obligaciones en favor o a cargo de la comunidad, no siempre nacen de acuerdos adoptados a través de su junta de propietarios, sino que a veces dimanan de los propios hechos o actuaciones de las personas por quienes debe responder la comunidad, en cuanto actúan en beneficio de ésta, lo que sucede especialmente en el ámbito de la culpa extracontractual y, concretamente, de la responsabilidad por hecho de otro (arts. 1902 y 1903 Código Civil).
Dicho lo anterior, conviene analizar uno a uno los distintos apartados recogidos en este apartado primero, así tenemos.
Todo comunero viene obligado a respetar las instalaciones generales y demás elementos comunes de la comunidad, sean éstas de carácter privativas de algún propietario o de generales, estén o no dentro de los límites de su propiedad privada o fuera de ella, debiendo hacer uso adecuado de tales instalaciones, evitando en todo momento cualquier acción u omisión causante de daño o desperfecto.
Por consiguiente, lo que debe quedar claro es que, todo propietario puede hacer uso de las zonas, servicios e instalaciones de la comunidad, sean éstas destinada al uso privativo de uno o varios propietarios o de todos los comuneros en general; pero en cualquier caso, el uso que haga de las mismas lo será respetándolas y evitando, en lo posible, daños o desperfectos.
Así las cosas, este apartado no hace más que recoger una obligación fundamental que recae en todo propietario en razón al uso de los elementos comunes que usa y disfruta; trátase pues de unas relaciones especiales de vecindad que entran dentro del ámbito del régimen de la propiedad horizontal.
Resulta evidente indicar que, en el supuesto de que algún comunero no observase esta obligación que le incumbe, vendrá obligado a responder de su actuación (dolosa o culposa); tal y como lo...
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