La terminación de la relación arrendaticia rústica y sus efectos a la luz de la Ley de Arrendamientos Rústicos
| Autor | Rosana Pérez Gurrea |
| Cargo | Licenciada en Derecho |
| Páginas | 2657-2665 |
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La terminación del arrendamiento rústico se encuentra regulada en los artículos 24 a 27 de la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, modificada por laPage 2658 Ley 26/2005, de 30 de noviembre. Se distinguen tres figuras jurídicas que configuran esta materia: terminación, resolución y rescisión, aunque este último supuesto, regulado en el artículo 26, es verdaderamente un supuesto de resolución contractual. En la actualidad la sucesión ya no se regula como una categoría independiente, a diferencia de la LAR de 1980, sino que se considera como una causa de terminación de la relación arrendaticia ex artículo 24. e).
Mientras que las causas de terminación suponen la cesación de la relación jurídica arrendaticia por consumación de sus efectos, las de resolución y rescisión implican la terminación de los efectos de un contrato en curso por incumplimiento de las obligaciones por una de las partes.
A las causas tipificadas en los artículos mencionados hay que añadir las que las partes intervinientes hayan expresamente convenido en el contrato, siempre que no se opongan a la LAR, supletoriamente se aplican las causas de extinción reguladas en el Código Civil, ex artículo 1.2 de la LAR. Su ámbito de aplicación se extiende tanto a los arrendamientos rústicos como a los arrendamientos de explotaciones agrarias, agrícolas, ganaderas o forestales.
Vamos a estudiar cada una de las causas de terminación de la relación arrendaticia y los efectos que de ello se derivan.
El arrendamiento termina por las siguientes causas:
La terminación se produce por pérdida total de la cosa arrendada y por expropiación forzosa cuando sea también total; si la pérdida es sólo parcial, el arrendatario tiene opción para continuar en el arriendo, y lo mismo en el caso de expropiación forzosa, reduciendo proporcionalmente la renta. En este último supuesto, además, el arrendatario tiene derecho a la indemnización que haya fijado la Administración.
Si la cosa arrendada se pierde totalmente, el contrato quedaría sin objeto, produciéndose la terminación del mismo, ya que la finca es un elemento esencial para su existencia, por tanto, el fundamento de esta causa radica en la teoría general de las obligaciones y en el artículo 1.568 del Código Civil. En el caso de pérdida parcial, se concede al arrendatario la facultad de optar por continuar con el arrendamiento reduciendo proporcionalmente la renta o por terminarlo. La renta debe disminuirse en la misma proporción en que haya quedado mermada su productividad (este es el criterio que seguía el art. 44 de la LAR de 1980), la pérdida parcial supone que la finca sufre daños no reparables que merman su productividad, así entendido podemos considerar que el artículo 18.31 de la LAR alude a un supuesto especial de pérdida parcialPage 2659 de finca, el hecho de que su reparación tenga un coste superior a una anualidad de renta y hayan sido ocasionados por fuerza mayor libera al arrendador de su obligación de repararlos.
Las consecuencias que se derivan de la pérdida total o parcial de la finca son distintas según la causa que las genera:
Si la pérdida se debiera a fuerza mayor o a caso fortuito, ninguna de las partes tendrá derecho a indemnización en base al artículo 1.105 del Código Civil, ya que en ambos casos el arrendador incumple por un suceso inevitable e imprevisible y por lo tanto inimputable.
Si se debiera a dolo o culpa de uno de los contratantes, el otro tiene derecho a la indemnización de los daños y perjuicios sufridos.
Si hay dolo o culpa por ambas partes, ATIENZA NAVARRO2 entiende que si «ambos comportamientos han incidido por igual en la causación del daño, se acude al expediente conocido jurisprudencialmente como “compensación de culpas”, y nada habrá que indemnizar. Si por el contrario, se comprobara que el comportamiento de uno de ellos contribuyó en mayor medida en la producción de la pérdida, el otro obtendría una indemnización reducida en proporción a su propia participación».
Respecto a la expropiación forzosa, hay que distinguir también según afecte a la totalidad o a parte de la finca, en el primer caso la consecuencia que se produce es que el arrendamiento termina, mientras que si es parcial se concede al arrendatario la opción de continuar en el arrendamiento reduciendo proporcionalmente la renta. En este último caso, el arrendatario tiene derecho a la indemnización que haya fijado la Administración3.
Esta causa de terminación tiene su fundamento en que el contrato de arrendamiento es esencialmente temporal. La duración se encuentra regulada en el artículo 12 de la LAR, el cual establece una duración mínima de cinco años, será nula y se tendrá por no puesta toda claúsula del contrato por la que las partes estipulen una duración menor.
El arrendador, para recuperar la posesión de las fincas al término del plazo contractual, deberá notificárselo fehacientemente al arrendatario con un año de antelación. De lo contrario, si el arrendatario no pone la posesión de las fincas arrendadas a disposición del arrendador al término del plazo, el contrato se prorroga por un periodo de cinco años. Tales prórrogas se sucederán indefinidamente en tanto no se produzca la denuncia del contrato.
Las demandas de desahucio por extinción del plazo de la relación arrendaticia se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía.
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El artículo 24. c) de la LAR actual contempla esta causa de terminación que no se encontraba recogida en la LAR de 1980. Su naturaleza jurídica es la de un nuevo contrato que tiene por...
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