El control de acceso a la vivienda con protección pública (VPP) para venta o uso propio: el visado en la comunidad de Madrid

Autor:Gonzalo Fernández-Rubio Hornillos
Cargo:Licenciado en Derecho Diploma de Estudios Avanzados (Facultad de Derecho-UCM)
Páginas:127-174
RESUMEN

La Comunidad de Madrid, a través de la Ley 6/1997, crea la tipología de Viviendas con Protección Pública. A partir de este momento, se han aprobado tres Planes en relación con la Vivienda con Protección Pública. En los dos últimos se han regulado las condiciones o requisitos que deben de cumplir las personas que pretenden acceder a una... (ver resumen completo)

 
ÍNDICE
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    Este estudio se presentó como trabajo del curso de doctorado del Departamento de Derecho Administrativo de la Universidad Complutense de Madrid titulado «Derecho Público Económico y liberalización de la Unión Europea» impartido, en el año académico 2003/2004, por el profesor don Juan de la Cruz Ferrer. Deseo manifestar mi agradecimiento a los profesores de Derecho Administrativo De la Cruz Ferrer, Iglesias González y Morell Ocaña.

    Se han realizado en el texto las adaptaciones necesarias derivadas de la aprobación de nuevas disposiciones legales y resoluciones judiciales, habiéndose cerrado el texto el día 20 de mayo de 2007.

    La I.a Parte de este artículo se publicó en el número 252 de la Revista de Derecho Urbanístico y Medio Ambiente, septiembre 2009.

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II PARTE

2. La documentación a presentar para comprobar que cumple la legalidad vigente sobre ingresos, titularidad/no titularidad de vivienda,
Documentación del artículo 11 a) de la Orden de 11 de mayo de 2005

Original207 y dos fotocopias del contrato privado de compraventa, título de adjudicación, o contrato de arrendamien-

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to, o copia simple y dos fotocopias de la escritura pública de declaración de obra nueva para el supuesto de promoción individual para uso propio

208.

La razón de exigir tres ejemplares está en el artículo 16 del Decreto 11/2005. Según dicho precepto, una vez visados esos tres ejemplares, uno quedará en poder de la Consejería competente en materia de vivienda y los otros dos se entregarán al promotor. De estos dos ejemplares, uno quedará en poder del promotor y el otro será entregado por el promotor al adquirente o adjudicatario209.

Nada habría que objetar si el promotor aporta como contrato de compraventa o título de adjudicación tres originales.

Documentación del artículo 11 b) de la Orden de 11 de mayo de 2005

Fotocopia cotejada del documento nacional de identidad y número de identificación fiscal del adquirente, promotor

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individual para uso propio o arrendatario, así como el libro de familia del mismo, en su caso

.

A través de este requisito se trata de comprobar la personalidad del adquirente o adjudicatario y conocer los miembros de la unidad familiar.

En primer lugar, la fotocopia del documento (DNI y NIF y Libro de Familia)210 deberá de ser cotejada211; cotejo que se podrá hacer en registros públicos212, comisarías, ayuntamientos, puestos de la guardia civil,... o, por supuesto, se admitiría la fotocopia del documento legalizado por un fedatario público

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En segundo lugar, se habla de fotocopia de DNI o NIF, siendo innecesario el segundo, puesto que en el primero figura el NIF.

En tercer lugar, este requisito impediría que pueda acceder a una VPP personas que no tengan la nacionalidad española, algo que no está ni en la letra, ni en el espíritu de la norma. Por tanto, habría que ampliar los posibles documentos a entregar como pasaportes, tarjetas de residencia, o, en el caso de ciudadanos comunitarios, los documentos de identificación de sus respectivos países, si bien parecen preferibles los dos primeros213.

El requisito del Libro de Familia trata de determinar si existe o no unidad familiar y, si existe, ver cuantos miembros tiene esa unidad familiar. Hay que recordar que a la hora de determinar los ingresos se tiene en cuenta no sólo los del adquirente o adjudicatario, sino los de toda la unidad familiar.

Por tanto, la aportación del Libro de Familia, en principio, supondrá un beneficio para el adquirente, puesto que los ingresos familiares máximos permitidos para adquirir una VPP serán más altos cuanto mayor sea el número de miembros de la unidad familiar

Puede ocurrir que el adquirente o adjudicatario afirme ser soltero en el título de acceso, sin que realmente lo sea.

Hay tres formas de conocer si existe o no unidad familiar:

  1. Así lo declare el adquirente o adjudicatario en el título de acceso.

  2. Porque la tributación del IRPF sea conjunta.

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  3. Porque se presente fotocopia completa del IRPF (y no el certificado emitido por la Agencia Estatal de Administración Tributaria) en la que, además de figurar si la tributación es individual o conjunta, aparecerán los hijos que existan.

    Por todo lo dicho, y ante la dificultad que puede existir para conocer el estado civil del adquirente o adjudicatario, habría que pensar en la necesidad de exigir una copia de la inscripción del Registro Civil. Esta copia de la inscripción en el Registro Civil permitirá conocer el régimen económico-matrimonial, lo que resulta crucial para controlar las titularidades registarles.

    En ningún caso la Comunidad de Madrid exige el empadronamiento, como, por ejemplo, se hace en la Comunidad Valenciana o en la Comunidad Autónoma de La Rioja214.

Documentación del artículo 11 d) de la Orden de 11 de mayo de 2005

Fotocopia cotejada completa, incluyendo hoja de liquidación sellada por la Agencia Estatal de Administración Tributaria o entidades colaboradoras, de la declaración o declaraciones del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas de cada uno de los miembros de la unidad familiar, del período impositivo que, una vez vencido el plazo de presentación215 de la declaración, sea inmediatamente anterior a la

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suscripción del título que habilita para el acceso a la vivienda.

En el caso de que no se hubiera presentado declaración, por no estar obligado a ello, deberá aportar certificación negativa de la Agencia Estatal de la Administración Tributaria, declaración responsable respecto de los ingresos familiares obtenidos durante el periodo correspondiente, informe de vida laboral emitido por la Tesorería General de la Seguridad Social y, en su caso, certificado de la Empresa o Empresas o del Instituto Nacional de Empleo sobre ingresos percibidos o certificado de las bases de cotización de la Seguridad Social, si es trabajador por cuenta propia, o certificado de la pensión, si es pensionista216

.

La norma únicamente alude a la fotocopia cotejada217 completa de la declaración del IRPF218. Sin embargo, el contribuyente puede hacer, con posterioridad, una declaración complementaria o la Agencia Estatal de Administración Tributaria219 puede revisar la declaración presentada y practicar una declaración paralela. La única forma de saber cual es la verdadera declaración del contribuyente es a través del certificado emitido por la AEAT, en el que se hace un resumen de la declaración del IRPF. Este certificado plantea el problema de que no permite saber el estado civil del contribuyente, ni los

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posibles hijos existentes. Tanto en la declaración, como en la certificación se puede comprobar si la declaración es sencilla o conjunta. El hecho de que la declaración sea conjunta no implicará necesariamente que existan cónyuges220.

Otra cuestión es como se determinan los ingresos de cada miembro de la unidad familiar. El Decreto 11/2005221 hace referencia al requisito de ingresos familiares, remitiéndose para su fijación a la normativa estatal de financiación cualificada en materia de vivienda que estuviera vigente al tiempo de celebrar el contrato.

Atendiendo a lo que indica el artículo 12 del Decreto 11/2005, hay que acudir, en primer lugar, al artículo 12 del Real Decreto 1/ 2002, de 11 de enero, sobre medidas de financiación de actuaciones protegidas en materia de vivienda y suelo del Plan 2002-2005222. Este artículo 12 señala que los ingresos familiares se determinarán en base a los artículos 38 y 39 de la Ley 40/1998, de 9 de diciembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas223. Este artículo del Real Decreto 1/2002, de 11 de enero, tiene como antecedente el preámbulo del Real Decreto 1190/2000, de 23 de junio, que modifica el Real Decreto 1186/1998, de 12 de junio, sobre medidas de financiación de actuaciones protegidas en materia de vivienda y suelo del Plan 1998-2001224. Así, en base al mencionado artículo 12225, los ingresos de cada miembro de la unidad familiar serán los que resulten de sumar la parte general y especial de la Base Imponible antes de aplicar el mínimo personal y familiar. Con arreglo a las declaraciones de IRPF de los últimos años, dichas cantidades serían las de las casillas 925 y 928 o 941. Los mencionados artículos 38 y 39, tras la aprobación del Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas226, son ahora los artículos 39 y 40.

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Sin embargo, la precisión de que los ingresos a comprobar, serán los que resulten de sumar la parte general y especial base imponible antes de aplicar el mínimo personal y familiar podría chocar con el artículo 15.3 del Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Según este artículo, la parte general y especial de la base imponible será el resultado de haber minorado, entre otras cosas, el mínimo personal y familiar. Para mayor complicación este artículo 12 del Real Decreto 1/2002 fue modificado por el Real Decreto 1721/2004, de 23 de julio, por el que se...

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