Los supuestos especiales de tramitación y adjudicación de fincas en la reparcelación y la problemática relativa a las fincas y aprovechamientos de origen
| Autor | Dra. Carolina del Carmen Castillo Martínez |
| Cargo | Profesora Titular de Derecho Civil. Universitat de València |
| Páginas | 2465-2529 |
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La materialización de los planes urbanísticos encuentra un escollo importante cuando, en los proyectos de reparcelación, las fincas de aportación presentan situaciones especiales, anómalas o incluso patológicas registralmente, que en la práctica dificultan las operaciones de equidistribución por cuanto que, en tales casos, las normas del Derecho Privado resultan habitualmente insuficientes para resolver, de manera definitiva y en el momento en que se producen, las situaciones (conflictuales o no) planteadas, lo que impone acudir al recurso de la solución ofrecida por el Tribunal competente (la jurisdicción civil) cuya cadencia resolutiva a menudo entra en contraste necesario con la inveterada agilidad que reclama el ritmo del proceso urbanístico. Con el propósito de ofrecer vías de solución que, sin prejuzgar la definitiva situación consolidada judicialmente, permitan el avance en la ejecución urbanística, el Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hi-Page 2467potecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística (en adelante, RD 1093/1997), establece normas específicas, en función de cada uno de los supuestos en él considerados, que permiten la consolidación física de las fincas de resultado (y con ello la culminación del proceso urbanístico), sin perjuicio de que la determinación última de las titularidades correspondientes a las mismas pueda quedar pendiente de una ulterior declaración judicial. Tal situación de pendencia determina en ocasiones la configuración de unas titularidades que participan de la misma consideración, en definitiva de situaciones jurídicas pendientes por presentarse con un titular determinado —o indeterminado— provisionalmente, cuya concreción se producirá más adelante, pero sin que tal circunstancia frene la velocidad del proceso de urbanización. En efecto, el artículo 10 del RD 1093/1997, de 4 de julio, declara en su encabezamiento: «Cuando la finca incluida en el proyecto de equidistribución hubiere sido objeto de doble inmatriculación, resultare ser de titular desconocido o registralmente constare que su titularidad es controvertida, se aplicarán las siguientes reglas: …». En este orden de cosas, por su parte, el artículo 103 del Reglamento de Gestión Urbanística para el desarrollo y aplicación de la Ley sobre régimen del suelo y ordenación urbana, aprobado por RD 3288/1978, de 25 de agosto (en adelante, Reglamento de Gestión Urbanística), diferencia según que la discordancia se produzca entre las titularidades y la realidad física de los inmuebles, o únicamente en el ámbito de las titularidades de los derechos que, en tales situaciones, se presentan enfrentadas. Y, en tal sentido, establece: «En caso de discordancia entre los títulos y la realidad física de las fincas, prevalecerá ésta sobre aquéllos en el expediente de reparcelación» (art. 103.3), aunque «las cuestiones de linderos podrán resolverse en el propio expediente de reparcelación, si media la conformidad de los interesados, acreditada mediante la comparecencia o en cualquier otra forma fehaciente» (art. 103.5). Pero: «Si la discrepancia se plantea en el orden de la titularidad de los derechos, la resolución definitiva corresponde a los Tribunales ordinarios. El proyecto de reparcelación se limitará, en tal caso, a calificar la titularidad de dudosa o litigiosa, según proceda. La Administración actuante asumirá la representación de los derechos e intereses de esas titularidades a efectos de la tramitación del expediente. Los gastos que sean imputables a las titularidades referidas podrán hacerse efectivos por la vía de apremio en caso de impago» (art. 103.4).
Pero el repertorio de cuestiones de interés que la ordenación urbanística plantea en relación con los inmuebles de partida no se agota con la indicación expuesta. En otro orden de consideraciones, de otro lado, el artículo 8.1 del RD Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo (en adelante, RD Legislativo 2/2008) declara como facultad incluida en el derecho de propiedad del suelo: «c) La de par-Page 2468ticipar en la ejecución de las actuaciones de urbanización a que se refiere la letra a) del apartado 1 del artículo 141, en un régimen de equitativa distribución de beneficios y cargas entre todos los propietarios afectados en proporción a su aportación» (subrayado por mí). Esta idea del reparto equitativo entre los propietarios de los beneficios y cargas derivados de la actuación urbanística en proporción a sus aportaciones se repite en algunos otros preceptos que integran el articulado de la vigente normativa estatal2. Pues bien, con el propósito de alcanzar un efectivo cumplimiento del mandato legal en orden a la distribución de los beneficios y cargas entre los propietarios, en todo caso proporcional a sus aportaciones, resulta de todo punto necesario que las referidas aportaciones consten determinadas con la mayor precisión posible. En definitiva, se trata de que las fincas afectadas por la actuación urbanística, incluidas por tanto en la unidad de ejecución, no planteen dudas en orden a la determinación de su realidad tanto física como jurídica. Tal exigencia comporta la verificación, en el procedimiento de equidistribución, de las correcciones que resulten pertinentes para que los datos registrales de las fincas de aportación se adecúen a la realidad extrarregistral de las mismas, tanto en su dimensión física como en la jurídica. Únicamente de esta manera la ejecución del proyecto de equidistribución culminará su pretensión final en la que, como medio necesario para esa tan reiterada distribución justa de beneficios y cargas, resulta imprescindible la subsanación de las desigualdades existentes entre los titulares de los diversos derechos reales afectados por el mismo. Precisamente, como corolario de lo antecedentemente expuesto, el artículo 54.5 del RD Legislativo 2/2008 declara que «elPage 2469 título en cuya virtud se inscribe el proyecto de distribución de beneficios y cargas será suficiente para la modificación de entidades hipotecarias, rectificación de descripciones registrales, inmatriculación de fincas o de excesos de cabida, reanudación del tracto sucesivo, y para la cancelación de derechos reales incompatibles, en la forma que reglamentariamente se determine». Desde su inclusión en el Texto Refundido de la Ley de Suelo de 1992 (art. 310.5), el precepto transcrito planteaba algunos problemas interpretativos respecto de cuestiones que, no obstante, venían suscitándose incluso antes de la entrada en vigor de dicha norma. Así por ejemplo, por una parte, el de concretar si la corrección de las posibles situaciones de inexactitud o discordancia entre los títulos debía materializarse respecto de las fincas de origen o, diversamente, procedía su verificación directamente sobre las fincas de adjudicación surgidas como efecto del replanteamiento de la titularidad dominical3; lo que de conformidad con la doctrina más autorizada debe resolverse en el sentido de considerar que las rectificaciones se tienen que materializar sobre las fincas de origen4. De otro lado, también se cuestionaba si la norma, con su referencia al «título en cuya virtud se inscribe el proyecto», otorgaba virtualidad en orden a la corrección de las situaciones registrales al título en sentido formal5; en este sentido, parece evidente que úni-Page 2470camente el título en sentido material6 resulta idóneo para la realización de las rectificaciones.
Sentado cuanto antecede, de entrada, con el claro propósito de solucionar las dudas interpretativas y dificultades reales planteadas por las situaciones y cuestiones anteriormente descritas, se localizan los artículos 8, 9 y 10 del RD...
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