Configuración registral del subsuelo disociado del suelo
| Autor | María del Carmen Luque Jiménez |
| Cargo | Ayudante Doctor de Derecho Civil. Universidad de Málaga |
| Páginas | 695-718 |
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La problemática de la configuración de un régimen diferente para el subsuelo respecto del suelo ha venido planteándose en los últimos años en la doctrina y en las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado como consecuencia de la necesidad de dar una respuesta jurídica práctica a una realidad cotidiana, como es la existencia de aparcamientos subterráneos de carácter privado bajo suelo de titularidad pública.
Aunque el Registro de la Propiedad puede llevarse de dos formas, personal o real, la mayoría de los sistemas jurídicos atienden al sistema que toma por base la finca o entidad registral. Mientras el titular cambia, la finca suele permanecer igual, salvo variantes en su aspecto cuantitativo y cualitativo. En estos sistemas en los que la finca es base física, se abre un folio registral particular a cada finca, donde queda reflejado su historial jurídico. Tal y como dice el artículo 8 de la Ley Hipotecaria, cada finca tiene, desde que se inscribe por primera vez, un número diferente y correlativo, por tanto, puede decirse que la finca es la unidad básica del sistema y la entidad cuyas vicisitudes son conocidas a través del Registro (CHICO Y ORTIZ, Estudios sobre Derecho Hipotecario, Tomo I, 4.ª ed., Madrid, 2000, pág. 458). La cuestión que se plantea en este artículo es si el subsuelo puede constituirse como finca registral con la correspondiente apertura de folio independiente del suelo.
La institución del Registro de la Propiedad no puede permanecer al margen de la realidad social y económica, de manera que ante nuevas técnicas de utilización del suelo y de creación de fincas en sentido material debe adaptarse, utilizando las herramientas que proporciona el marco legal existente, para facilitar el acceso al Registro mediante la creación de la finca en sentido registral, con todas las consecuencias que para la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario conlleva, habida consideración, además, de lo imprescindible del Registro para el crédito territorial.
Como figuras jurídicas aplicables a estos casos encontramos el derecho de superficie y el derecho de sobreelevación y subedificación, regulados actualmente en el artículo 16 del Reglamento Hipotecario. El principal obstáculo que surge es su temporalidad y el mantenimiento de unas relaciones jurídicas de subordinación entre el concedente y el concesionario de estos derechos que conlleva en la práctica su rechazo como solución.
Con esta perspectiva, la posibilidad de una «propiedad volumétrica», es decir, la coexistencia en una misma finca de un régimen de propiedad distinto para volúmenes determinados (suelo, vuelo, subsuelo) llega a materializarse a través de diferentes Resoluciones de la DGRN que han venido a clarificar la situación y a determinar la técnica jurídica aplicable a estas situaciones.
Ya desde un principio, la regulación de la propiedad horizontal y su correspondiente acceso al Registro implicó un cierto avance en el reconoci-Page 697miento de una propiedad volumétrica, pues conlleva la propiedad exclusiva de un espacio cúbico del vuelo en el que la colindancia no es sólo horizontal sino también vertical. De este modo, el clásico aforismo de que la propiedad llega hasta el cielo y hasta el infierno (usque ad sidera, usque ad inferos) debe modalizarse, pues hoy ya no resulta aplicable en términos absolutos y son múltiples las limitaciones que sufre el propietario desde el punto de vista del Derecho urbanístico, legislación agraria, relaciones de vecindad o navegación aérea. Así, siguiendo la teoría moderna, el propietario del terreno puede utilizar el vuelo en exclusiva en cuanto interese a la explotación de su fundo, por ejemplo, puede realizar en él obras y plantaciones. Respecto al subsuelo, el propietario del suelo puede utilizarlo en exclusiva en cuanto interese a la explotación de su fundo, ya que en virtud del artículo 350 del Código Civil, el propietario de un terreno es dueño de su superficie y de lo que está debajo de ella. Aparte de las limitaciones que prevé el artículo 350, el propietario de un terreno no puede impedir las intromisiones si su interés no queda menoscabado (PEÑA BERNALDO DE QUIRÓS, Derechos reales. Derecho Hipotecario, Tomo I, 4.ª ed., Madrid, 2001, pág. 214).
En definitiva, se entiende que el verdadero contenido de la propiedad del suelo está constituido por el volumen de la construcción edificable y que el volumen edificable es un concepto operante que constituye una atribución patrimonial. Por ello se deduce que el volumen susceptible de ser ocupado por lo edificado constituye una unidad con el suelo del que se considera parte integrante e ideal de prolongación. A veces la unidad del objeto jurídico se rompe, de modo que cabe configurar como dos objetos, sujeto cada uno a un derecho diferente: por un lado al suelo y por otro al espacio o volumen aéreo o subterráneo inmediato al suelo, hasta donde alcance la edificación posible, o por un lado al suelo al que sigue unida una parte de ese espacio y por otro lado el resto del espacio aéreo o subterráneo separado (BLANQUER UBEROS, Acerca del derecho de superficie, Madrid, 2007, pág. 10).
El inicio de la doctrina de la Dirección General en esta materia lo constituye la Resolución de 13 de mayo de 1987 (RA núm. 3855) en la que se planteó la posibilidad de apertura de un nuevo folio registral a una unidad subterránea destinada a local de aparcamiento que se extendía bajo varios edificios. En este caso no se cuestionaba la existencia de un régimen diferente público y privado, sino que la materia del recurso se centró en si en estos casos era indispensable la formación de un complejo inmobiliario. La técnica del complejo inmobiliario será analizada con detalle en el siguiente epígrafe.
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En el supuesto de la Resolución de 13 de mayo de 1987, tras la presentación de escrituras complementarias previas al pronunciamiento de la Dirección General, la solución que se alcanzó en la práctica fue la formación de un complejo inmobiliario en el que uno de los elementos del complejo era la unidad subterránea. No obstante, la Dirección General analiza la posibilidad de abrir folio a la unidad subterránea sin necesidad de formar el complejo inmobiliario, es decir, mediante la agrupación de los subsuelos de los edificios, previa segregación de éstos respecto del suelo.
Para ello parte el Centro Directivo de un principio fundamental que apuntábamos al comienzo de este trabajo, como es que los marcos registrales no deben coartar las soluciones exigidas por las necesidades de las relaciones económicas. En otras palabras, que el Registro debe adaptarse a las necesidades sociales del tráfico inmobiliario y no poner trabas, sino aportar soluciones a las nuevas formas de aprovechamiento de las fincas que puedan surgir. No obstante, y como contrapartida, la autonomía de la voluntad no puede ser absoluta y debe respetar las normas que estructuran el régimen inmobiliario.
Tomando estos principios como punto de partida, considera la Dirección General como obstáculo a la segregación del subsuelo para formar una unidad subterránea con el de otras fincas colindantes la extensión del dominio en su proyección vertical que impide realizar dicha segregación para crear una finca totalmente independiente de la de procedencia. Téngase en cuenta que en la segregación la conexión entre finca matriz e hijas es meramente histórica a diferencia de la división horizontal en la que existe una conexión permanente entre la finca matriz y las nuevas fincas resultantes. Por ello, se niega la posibilidad de la segregación y se llega a la conclusión de poder abrir folio a la unidad subterránea, sin segregación ni complejo inmobiliario, constando en las fincas de procedencia el dominio en su natural alcance en profundidad (sin mermas sectoriales), si bien, expresando en el mismo folio la limitación que para tal dominio implican los derechos que otros tienen sobre la unidad subterránea. Para ello se habla de «afectación» de determinados sectores subterráneos de las fincas de procedencia.
Como vemos en esta resolución se llega a una peculiar solución introduciendo un concepto nuevo, el de apertura de folio (sin segregación ni división horizontal) y «afectación» de la finca de procedencia. Dicho concepto no se encuentra en la legislación hipotecaria y no parece encajar bien en las modificaciones hipotecarias diseñadas en los artículos 45 y siguientes del Reglamento Hipotecario. No parece quedar claro bajo qué base legal puede abrirse un folio independiente si no hay segregación ni división horizontal.
Esta «afectación» se asemeja más a una servidumbre que se definen en el artículo 530 del Código Civil como un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño. Se trata de participaciones limitadas en el goce o aprovechamiento de la cosa de otro, siendo el límitePage 699 necesario para que la propiedad ajena, que las servidumbres comprimen, conserve aquel predominio jurídico que le es esencial (DUSI, Istituzioni di diritto civile, vol. I, 2.ª ed., Torino, 1930, pág. 364).
Igualmente se señala en la...
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