La duración de los arrendamientos urbanos, su prórroga y el nuevo desahucio «express» en la ley 19/2009, de 22 de noviembre, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios
| Autor | Rosana Pérez Gurrea |
| Cargo | Licenciada en Derecho |
| Páginas | 795-804 |
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La anterior Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 no regulaba directamente la duración del contrato, lo cual era prácticamente innecesario, ya que imperaba el régimen de prórroga forzosa, con independencia de que se pactara o no la duración del contrato, éste se prorrogaba en beneficio del arrendatario. Las posibilidades de actuación unilateral de las partes sobre la relación arrendaticia se concretaban en el desistimiento del arrendatario y en la existencia de causas tasadas de resolución y denegación de la prórroga forzosa en beneficio del arrendador.
Este régimen tuitivo para la posición jurídica del arrendatario se altera en base al Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobre medidas de política económica, conocido como Decreto Boyer, en cuyo artículo 9 se establecía que los contratos de arrendamientos urbanos que se celebren a partir de la entrada en vigor del Real Decreto tendrán la duración que libremente estipulen las partes contratantes, sin que les sea aplicable forzosamente el régimen de prórrogaPage 796establecido por la LAU de 1964 y sin perjuicio de la tácita reconducción del artículo 1.566 del Código Civil.
Pero aún con esta norma, la jurisprudencia se resistía a eliminar la prórroga forzosa de los contratos de arrendamiento de vivienda que se concluyeron después de la entrada en vigor del Decreto. No obstante, la línea jurisprudencial mayoritaria consideraba que si nada se había pactado sobre la prórroga forzosa en el contrato de arrendamiento celebrado tras la entrada en vigor del Decreto no se aplicaban las normas sobre prórroga forzosa previstas en la LAU de 1964, y por tanto, los contratos tenían la duración libremente pactada por las partes, sin perjuicio de la tácita reconducción del artículo 1.566 del Código Civil, es decir, si durante los quince días siguientes a la terminación del arrendamiento el arrendatario permanecía en la vivienda arrendada con la aquiescencia del arrendador, nacía un nuevo contrato con un plazo de duración anual cuando la renta se hubiera fijado por años o mensual cuando se hubiera fijado por días ex artículo 1.581 del Código Civil. En esta tendencia jurisprudencial destacamos las siguientes sentencias: STS de 10 de junio de 1993 (RJ 1993/5404), 2 de octubre de 1998 (RJ 1998/8366), 13 de junio de 2002 (RJ 2002/4893).
Una de las más importantes aportaciones que realizó la LAU de 1994 fue precisar el plazo legal de duración de los contratos de arrendamiento de vivienda intentando equilibrar los intereses de las posiciones jurídicas de arrendatarios y arrendadores.
Así en el artículo 9.1 se establece que la duración del arrendamiento será la libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y facultativamente para el arrendatario por sucesivos plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance el plazo de duración mínima de cinco años.
Dichos periodos anuales de prórroga no se producirán si el arrendatario manifiesta al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas su voluntad de no renovación. La ley no establece la forma de realizar dicha manifestación, por lo que podemos considerar como válida la realizada en cualquier forma siempre que el destinatario de la misma la hubiera recibido dentro del plazo legal, no obstante lo conveniente es que se realice de manera que haya constancia de su recepción por el destinatario y del día en que fue recibida, sobre todo para evitar problemas de prueba.
Por tanto, los arrendamientos de vivienda, cualquiera que sea el plazo de duración pactado por las partes, si es inferior a cinco años se prorroga obligatoriamente para el arrendador hasta alcanzar la mencionada duración mínima.
El plazo de duración comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior, correspondiendo al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.
Si los contratantes han establecido una fecha a partir de la cual el contrato inicie su eficacia, esta fecha deberá entenderse como dies a quo del plazo de duración del contrato.
La duración mínima de cinco años tiene como finalidad dotar de estabilidad al arrendamiento de vivienda, así el arrendatario puede tener la certeza que cualquiera que sea el tiempo de duración inicialmente pactado, será su voluntad la que determine si dicho contrato se prorroga o no hasta que se cumplan cinco años de vigencia.
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Esta protección del arrendatario sólo tiene razón de ser cuando la vivienda objeto del contrato de arrendamiento está destinada primordialmente a satisfacer las necesidades permanentes de vivienda del arrendatario, si no existe tal necesidad, la duración del contrato se regirá por lo pactado por las partes.
En el mismo sentido se exceptúa de dicha protección especial al arrendatario de viviendas cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados o en los casos en que la renta inicial en cómputo anual exceda en 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual. En estos arrendamientos el plazo de duración del contrato será el libremente pactado por las partes, sin que tenga lugar la prórroga obligatoria para el arrendador a menos que se haya establecido en el propio contrato.
Como sabemos, el contrato de arrendamiento se caracteriza por tener una duración temporal, ex artículo 1.543 del Código Civil. No es posible pactar un arrendamiento perpetuo, un arrendamiento por plazo indefinido, ni un arrendamiento vitalicio, pues ello sería contrario a la esencia de la figura jurídica arrendaticia consistente en la cesión temporal del goce de una cosa a cambio de un precio.
La LAU de 1964 había favorecido la contratación por tiempo indefinido, en cambio la Ley 29/1994 refuerza la noción de temporalidad y en el artículo 9.2 tipifica: «Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario en los términos indicados en el artículo 9.1».
Este precepto se aplica preferentemente al artículo 1.581 del Código Civil, que también contempla el tiempo por el que debe entenderse hecho el arrendamiento de finca rústica o predio urbano cuando no se hubiera fijado plazo de duración o éste fuera indefinido.
El plazo indeterminado, ex artículo 9.2 de la LAU, se refiere a aquellas menciones contractuales que no permitan fijar la duración del contrato con certeza, ya sea inicialmente, ya en un momento posterior, por ello se refiere expresamente a los contratos celebrados por plazo indeterminado.
En el contexto del Código Civil tanto la doctrina como la jurisprudencia son contrarias a la validez de las cláusulas que encierran perpetuidad y admiten la indefinición, si fijado un plazo, ambas partes quedan facultadas para desistir. En el ámbito de la LAU de 1994 es nula la estipulación que somete la duración del contrato a un sistema de prórrogas indefinidas. El artículo 9.2 de la LAU garantiza la coherencia del sistema y las condiciones de duración del contrato así como el margen de autonomías de las partes.
Esta nota de temporalidad, característica de la relación arrendaticia, ha sido recogida también con claridad por la jurisprudencia. Así la SAP de Cádiz, de 15 de junio de 2004 (JUR 2004/258367) señala que: «El arrendamiento nunca puede aplicarse por plazo indefinido, habida cuenta que la inteligencia contractual en tal sentido violaría la idea de plazo concreto y definido que es consustancial al arrendamiento, como exige el artículo...
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