Autorización de derribo de fincas urbanas
| Autor | Alfredo Barrigón del Santo |
| Cargo | Abogado del Estado en Lugo |
| Páginas | 423-428 |
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Elaborado el 29 de septiembre de 2006 por Alfredo Barrigón del Santo, Abogado del Estado en Lugo.
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Habiendo solicitado V. I. informe sobre expediente de derribo de la edificación ......, a instancia de D. ......, en representación de ......, al amparo de lo dispuesto en el artículo 81 y subsidiariamente por el artículo 78 de la Ley de Arrendamiento Urbanos de 1964, se emite en el siguiente sentido.
I. Finalidad de los expedientes de derribo.-El artículo 62.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, texto aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, excluye el derecho de prórroga legal del arrendatario para el caso de que el arrendador proyecte el derribo de la finca para edificar otra, cumpliendo una serie de requisitos. El régimen aplicable al supuesto citado se regula en los artículos 78-94 de la misma Ley, siendo requisito esencial que la demolición del edificio sea autorizada por la Autoridad Gubernativa, previos los asesoramientos que estime oportunos, y atendiendo a una serie de circunstancias.
La finalidad de las normas anteriores es, fundamentalmente, el mejor aprovechamiento del suelo, mediante la potenciación de la edificación de viviendas, así como la renovación de las que hayan quedado obsoletas e inutilizadas, e, incluso, mitigar el acuciante problema del paro. Y la justificación o procedencia de la normativa sobre derribos, que prima evidentemente el interés comunitario de las poblaciones, resulta de la prevalencia de dicho interés público que trasciende al de los particulares implicadosPage 424 en el disfrute del edificio, tal y como confirma una abundante doctrina jurisprudencial, pudiéndose citar las Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de junio de 1992, RJ 1992/5145, 2 de enero de 1997, RJ 1997/160, 11 de octubre de 1999, RJ 1999/7682, 29 de noviembre de 2000, RJ 2000/10511 y 6 de mayo de 2003, RJ 2003/4715, entre otras.
La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 contiene dos modalidades procedimentales:
La general, prevista en los artículos 78 y 79.
La particular, regulada en el artículo 81.5, aplicable únicamente a edificaciones de más de cien años, cuyas características hagan necesaria su renovación.
La diferencia entre una y otra modalidad radica, fundamentalmente, en que los derechos de los arrendatarios son menores en el caso de edificaciones centenarias, así como que ha de acreditarse el grado de vetustez y deficiente estado de conservación del edificio, requisitos éstos de carácter reglado que necesariamente han de concurrir, no siendo necesario, sin embargo, el incremento de un tercio de viviendas.
En el presente caso, la entidad propietaria del edificio promueve el expediente por las dos vías, primero por la vía especial del artículo 81.5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y subsidiariamente por la general, existiendo un único arrendatario en uno de los dos locales de negocio del inmueble, que ha realizado las alegaciones que ha considerado oportunas, las cuales serán analizadas en el presente informe.
El procedimiento ha sido correctamente tramitado, teniendo las partes la posibilidad de realizar las alegaciones que consideraron oportunas, proponiendo y aportando prueba, sin atisbo alguno de irregularidad determinante de indefensión.
II. Cuestión previa relativa al concepto legal de derribo.-El arrendatario del local de negocio plantea la cuestión relativa al concepto legal de derribo, argumentando que tal concepto es estricto y referido únicamente a la demolición total del inmueble, por lo que no sería aplicable al presente caso, en el que el Ayuntamiento, en su informe obrante a los folios 57-60 del expediente, sostiene la imposibilidad de tal derribo, aunque admitiendo la restauración o rehabilitación del mismo.
Al contrario de lo que indica el arrendatario, el concepto de derribo no es estricto, relativo a la demolición o desaparición total del inmueble, sino amplio, y comprensivo de actuaciones...
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