División material de elementos privados en la propiedad horizontal

Autor:Sergio Vázquez Barros
Cargo:Abogado
RESUMEN

Cualquier comentario sobre esta materia habrá de hacerse partiendo de la consideración del contenido del art. 8 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, el cual dispone expresamente que... (ver resumen completo)

 
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Cualquier comentario sobre esta materia habrá de hacerse partiendo de la consideración del contenido del art. 8 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, el cual dispone expresamente que: Los pisos o locales y sus anejos podrán ser objeto de división material, para forma otros más reducidos e independientes, y aumentados por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o disminuidos por segregación de alguna parte. En tales casos se requerirá, además del consentimiento de los titulares afectados, la aprobación de la junta de propietarios, a la que incumbe la fijación de las nuevas cuotas de participación para los pisos reformados con sujeción a lo dispuesto en el artículo, sin alteración de las cuotas .

Así pues, cabe sostener que, este precepto regula aquellos casos en que, por cualquier causa, el titular de uno o más elementos privados (viviendas, locales, trasteros, garajes, etc.), tenga intención a proceder a su división dando lugar a otros más reducidos e independientes, o bien aumentarlos por agregación a otros elementos privados que pertenezcan a titular distinto pero que sean integrantes de la misma comunidad.

Por tanto, este precepto regula aquellos supuestos en que se tenga por intención dividir, agrupar o segregar pisos, locales o anejos pertenecientes a uno o varios propietarios; que integran una misma comunidad. En el párrafo 2 se establece que, para que estos supuestos puedan tener lugar, se ha de contar siempre y en todo caso, el consentimiento de los titulares afectados con la unanimidad de los restantes copropietarios acordado en Junta en la cual se procederá a fijar los nuevos coeficientes de participación, cuando ha ello hubiese lugar; o lo que es lo mismo, en caso de división, por cuanto en la agrupación los coeficientes de participación sumarán y el cien por cien del coeficiente total no variará.

A la vista del contenido de los arts. 5, 7 y 12, se puede deducir que en tales casos se exige el consentimiento unánime de todos los propietarios acordado en Junta, lo que podría aparecer como una prohibición absoluta; o lo que es lo mismo, se presentaría como limitación del derecho de disponibilidad que todo dominio conlleva; lo cual aparece como excesivo por cuanto esta división, agrupación o segregación en nada afecta a los restantes copropietarios salvo en dos situaciones en las que soy partidario que se cuente con la unanimidad por cuanto afecta a los derechos de los restantes copropietarios, como son: a) cuando se produce una modificación de los coeficientes de participación por división de un elemento privado; y, b) cuando de la agrupación, división o segregación trae causa la realización de unas obras determinadas que pueden afectar a elementos o servicios comunes por lo que, todos los propietarios deben detener un conocimiento exacto de las obras que se van a realizar por si deviniesen perjuicios a algunos de ellos en particular o a la comunidad en general, por lo que considero de que en tales supuestos sí resulta imprescindible la unanimidad de todos los copropietarios acordado en Junta, en caso contrario entiendo que seria suficiente con el voto mayoritario.

Resulta conveniente proceder a un análisis individual de cada una de las situaciones que se pueden presentar, así las cosas tenemos:

  1. DIVISIÓN. Tiene lugar cuando un elemento privado (pienso con una superficie útil de dimensiones considerables) se procede a su división bien como consecuencia de una enajenación de una de sus partes, bien porque encontrándose en un régimen de proindiviso y, de conformidad al art. 400 del Código Civil, cualquiera de los comuneros solicita la división de la cosa común y, para evitar la venta en subasta pública se procede a su división. Vuelvo a reiterar lo indicado anteriormente que, esta división ha de tener por objeto la separación independiente de dos o más bienes que con anterioridad constituían uno sólo pertenecientes a una misma comunidad y, en donde a partir de ese momento cada uno de ellos tendrá su propio coeficiente de participación dentro de la comunidad de la que forman parte.

    No hay inconveniente, en aceptar la división material de una propiedad privada dentro de la comunidad, lo cual normalmente viene teniendo lugar respecto de los locales comerciales que, cuando cuentan con una gran superficie, normalmente se procede a su división en virtud de tabiques dando lugar a locales independientes los cuales son objeto de distintos negocios jurídicos: venta, permuta, arriendo, etc.; sin que esta división de locales en virtud de obras de tabicaje requieran una autorización expresa recogida en Estatuto o en virtud de acuerdo adoptado en Junta por los restantes propietarios.

    Esto no es más que un negocio comercial lícito como cualquier otro, en donde cada local dividido tendrá su propio coeficiente de participación en la comunidad, o bien podrán tener un único coeficiente frente a ella, que no es más que aquel que en su día se le asignó a la toda la superficie objeto de división material, pero ello sin perjuicio de una división interna y proporcional. En este último caso, en nada se ve afectada la comunidad en general ni el resto de los condueños en particular.

    Por otro lado y, después de proceder a la división material, todos los locales podrán tener titularidades distintas o seguir bajo la propiedad de un único titular, sin que ello afecte en nada al hecho de haber procedido a la división del mismo.

    Lo mismo ocurre cuando la división material tiene lugar respecto de vivienda, en donde ésta puede ser utilizada por una o varias familias o personas, en dentro de ese elemento privado habrá zonas reservadas independientemente para cada uno de ellos, como son las habitaciones; y otras zonas que serán comunes, como cocina, salón, terraza, baño, etc., pero esto no viene a afectar al coeficiente de participación que tiene asignado ese elemento privado dentro de la propia comunidad; lo que normalmente se viene dando en aquellos hospedajes con enclave dentro de un edificio ocupando dos o tres plantas, con varias viviendas disponibles y que se vienen alquilando por períodos de tiempo cortos el uso y disfrute a personas ajenas, pero en donde el titular seguirá siendo el mismo al igual que el coeficiente de participación dentro de la comunidad. Circunstancia ésta que no viene a afectar en modo alguno a la división material de este elemento privado ni afecta (en lo que a la división...

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