La consolidación de derechos, y su reflejo registral
| Autor | María Goñi Rodríguez de Almeida |
| Cargo | Profesora Doctora de Derecho Civil Universidad Antonio de Nebrija |
| Páginas | 772-778 |
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Los derechos reales se extinguen, entre muchas otras causas, por consolidación. Existe consolidación de derechos cuando confluyen en un mismo sujeto la titularidad dominical sobre una finca y la de los derechos reales que recaen sobre ella. DE LA RICA Y ARENAL lo define como: «aquella figura jurídica nacida de la refundición o consolidación de la titularidad de los derechos reales desmembrados y la del dominio a que afectan» 1. De forma general, se podría explicar diciendo que se trata de la confluencia en una sola persona de dos titularidades opuestas, pero complementarias, que al unirse se funden en una nueva, extinguiéndose las anteriores. Las relaciones jurídico-reales se extinguirán, consecuentemente, cuando el propietario de una finca adquiera los derechos reales que recaigan sobre la misma, o viceversa, cuando los titu- lares de los derechos reales que gravan una finca devengan propietarios de ésta. También puede existir la consolidación entre dos derechos reales limitados, por ejemplo, entre el usufructo y una servidumbre.
La justificación de esta figura como causa de extinción de los derechos reales se encuentra en el aforismo nemine res sua servit, en el sentido de que nadie puede gravar su propia cosa con un derecho real a su favor por el contrasentido que supone. El derecho real que limita el dominio de la cosa deja de tener sentido al reunirse en la persona del propietario, ya que, entonces, se convierte en pleno dominio incluyendo, por lo tanto, la facultad correspondiente al derecho real que se consolida.
La consolidación de derechos reales, como causa de extinción de los mismos, tiene su paralelismo en la confusión de las obligaciones. Las obligaciones personales también se extinguen cuando coinciden en el mismo sujeto las características de acreedor y deudor, tal y como expresa el artículo 1.192 del Código Civil.
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Que la consolidación de derechos es causa de extinción de aquellos, no ofrece duda, pues así lo dispone el Código Civil en diversos artículos. En este sentido, el artículo 513.3 declara que el usufructo se extingue por concurrir usufructo y propiedad en una misma persona. El artículo 546.1 dice que las servidumbres se extinguen por reunirse en el mismo sujeto la propiedad del predio dominante y la del sirviente. En cuanto al derecho de uso y habitación, el artículo 528 del Código Civil afirma que les son aplicables las normas establecidas para el usufructo, por lo tanto, también las relativas a su extinción por consolidación. En cuanto a los censos, hipoteca y prenda, la Ley no dice nada específico sobre su extinción por consolidación, pero, como apunta DÍEZ PICAZO , la doctrina lo acepta unánimemente. Además, en el caso de la hipoteca y la prenda, como son derechos reales de garantía accesorios de la obligación en virtud de cuya seguridad se constituyen, el hecho de que la obligación se extinga por confusión del deudor y acreedor en la misma persona, hace que se extinga también el derecho real accesorio. Se trataría de un supuesto de extinción de derechos reales por extinción de la obligación garantizada por confusión, recogida en el artículo 1.192 del Código Civil. Asimismo, la prohibición de que el acreedor se apropie de la cosa hipotecada o pignorada (art. 1.859 CC), hace incompatible la reunión en un sujeto de las posiciones de acreedor hipotecario o pignoraticio con la de dueño de la cosa dada en garantía. Precisamente, se prohíbe porque esa situación da lugar a la consolidación de los derechos reales con el dominio, y por lo tanto a su extinción.
Al ser la consolidación causa de la extinción de derechos reales, esta extinción debe reflejarse en el Registro de la Propiedad a través de la cancelación del asiento que contiene dicho derecho.
La jurisprudencia ha insistido en que sólo cuando se ha producido una verdadera confusión, con la correspondiente extinción del derecho, es cuando procede practicar la cancelación. De este modo, no puede cancelarse un asiento por consolidación de derechos cuando, por ejemplo, en un caso de venta de finca hipotecada con pacto de retro, el acreedor hipotecario adquiera la finca hipotecada, si el deudor vendedor se ha reservado la facultad de ejercitar esa retroventa en un plazo de dos años (Resolución de 29 de octubre de 1912). No hay confusión de derechos porque el acreedor no adquiere el dominio pleno, sino éste sujeto a condición, y por lo tanto, no puede extinguirse por confusión el derecho hipotecario hasta transcurrido el plazo para ejercitar la retroventa, momento en el que, si el deudor-vendedor no ejercitó tal facultad, el dominio del acreedor sí que se consolidará con su derecho hipotecario. Tampoco existe confusión de derechos ni, por lo tanto, cancelación, en el caso de la Resolución de 14 de septiembre de 1927, en el que el acreedor subhipotecario adquiere la finca hipotecada, ya que él tiene un derecho real sobre el derecho de hipoteca, no sobre el dominio de la finca. En la subhipoteca están garantizadas dos obligaciones distintas, y hasta que el acreedor subhipotecario no adquiriera el derecho de hipoteca no se produciría la confusión. La Resolución de 7 de noviembre de 1906 resuelve no cancelar parcialmente un censo, por no haberse extinguido por confusión, cuando el propietario de parte de una finca gravada con el censo adquiera...
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