La inscripción de la hipoteca. Artículo 12 LH reformado por Ley 41/2007. Su lectura por la Dirección General de los Registros y del Notariado y por el Colegio de Registradores. Contenido y efectos del asiento de inscripción del derecho real de hipoteca (más un apéndice con notas a la Resolución de la DGRN de 24 de julio de 2008)

Autor:Fernando Canals Brage
Cargo:Registrador de la Propiedad
Páginas:144-212
RESUMEN

Hipoteca El artículo 12 de la Ley Hipotecaria ha sido reformado por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre. Su interpretación ha generado lecturas muy diversas. En este trabajo se defiende que el entendimiento de la nueva redacción debe hacerse desde el entendimiento de la propia Ley de reforma, la cual ha pretendido la homogeneización en la forma de inscripción de las hipotecas, pero en ningún caso la modificación del sistema hipotecario, ni la alteración del objeto del Registro de la Propiedad, por lo que, en todo caso, sólo son objeto de inscripción los derechos reales, no las obligaciones ni los pactos personales. Como consecuencia de tal planteamiento, el artículo 12 LH define ahora el contenido típico del derecho real de hipoteca en cuanto a su objeto, que es la obligación garantizada. Este... (ver resumen completo)

 
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El artículo 12 de la Ley Hipotecaria, después de la reforma llevada a cabo por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, ha quedado redactado así:

«En la inscripción del derecho real de hipoteca se expresará el importe del principal de la deuda y, en su caso, el de los intereses pactados, o el importe máximo de la responsabilidad hipotecaria, identificando las obligaciones garantizadas, cualquiera que sea la naturaleza de éstas y su duración.

Las cláusulas de vencimiento anticipado y demás cláusulas financieras de las obligaciones garantizadas por hipoteca a favor de las entidades a que se refiere el artículo 2 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario, en caso de calificación registral favorable de las cláusulas de trascendencia real, se harán constar en el asiento en los términos que resulten de la escritura de formalización».

La nueva forma de redacción del asiento de inscripción de las hipotecas que el artículo 12 ha establecido, ha propiciado lecturas diversas. Aquí nos vamos a ocupar de las siguientes.

Primera Lectura de la Dirección General de los Registros y del Notariado (Resolución de consulta de 21 de diciembre de 2007 y Resolución de 14 de enero de 2008 y otras posteriores)

Esta lectura separa tajantemente los dos párrafos del precepto y entiende:

- Las cláusulas del párrafo primero son las que gozan de trascendencia real.

- Las cláusulas del párrafo segundo carecen de trascendencia real, su publicidad tiene efectos de mera noticia, quedan excluidas de la calificación del Registrador de la Propiedad, de modo que procede respecto de ellas la simple transcripción en el Registro.

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Respecto de esta lectura, sin entrar en consideraciones sobre su procedencia ni consecuencias, puesto que ni había sido solicitada ni recaía en ningún caso sobre las cuestiones relacionadas directa e inmediatamente con la calificación del Registrador, caben hacer las siguientes observaciones:

  1. ) No se entiende cómo pueden realizarse tales afirmaciones a partir del texto legal. No se encuentran en él palabras que deberían ser imprescindibles como «transcripción» o «mera noticia». No hay exclusión alguna de la calificación del Registrador de la Propiedad, al contrario se recuerda su presencia. Y sobre todo ahora, no se ve en él expresión ninguna que permita sostener el punto de partida de que sólo tiene trascendencia real el contenido del párrafo primero.

    De hecho, este párrafo primero se refiere a la deuda y a los intereses, a la obligación y a su naturaleza y duración . Todas ellas circunstancias estrictamente obligacionales, carentes por principio de trascendencia real. Acaso sí pueda decirse que el importe máximo de la responsabilidad hipotecaria es una cuestión puramente hipotecaria, pero nada del resto de su contenido.

    También el párrafo segundo se ocupa estrictamente de las obligaciones garantizadas con hipoteca. De modo que el tratamiento por separado de ambos párrafos es absolutamente gratuito, más aún la afirmación de distintas trascendencias para uno y otro. Referidos ambos a la obligación, bien se ve entonces que el segundo no hace sino concretar un determinado aspecto del primero: la forma de hacer constar la identificación de determinadas cláusulas de las obligaciones garantizadas en la inscripción de las hipotecas.

    Cuando el legislador, en el párrafo primero del precepto, requiere que en el asiento se identifiquen las « obligaciones garantizadas » con la hipoteca, « cualquiera que sea la naturaleza de éstas y su duración », se está refiriendo a un derecho estrictamente personal, huérfano por descontado de la trascendencia real que la Dirección le añade. Al reclamar su identificación está exigiendo que consten en el asiento todas las circunstancias que permitan conocer el exacto contenido de la obligación que la hipoteca asegura. Identificar una obligación no es darle un nombre genérico o específico; no cabe pensar que al legislador le bastaría con que se dijera en el asiento que se trata de un préstamo, o de un crédito, o de un reconocimiento de deuda, o de un título cambiario..., ya que tal nominación no es, ni siquiera escasamente, identificativa. Tampoco bastaría al efecto mencionar un elemento como es la cuantía. Identificar es expresar todas aquellas circunstancias que definen el contenido de la obligación, de modo que la no expresión de alguna de ellas permitiría afirmar que la obligación no está identificada, pues hay circunstancias de la misma que no pueden ser públicamente conocidas.

    De este modo se explica el párrafo segundo, mediante el cual el legislador expresa la manera en que « las cláusulas de vencimiento anticipado y demás cláusulas financieras » de la obligación, en el caso de entidades delPage 146 Mercado Hipotecario, han de hacerse constar en el asiento de inscripción de la hipoteca.

    ¿Qué son cláusulas de vencimiento anticipado sino aquéllas que inciden en la « duración » de la obligación garantizada? Y « duración » es exactamente, como hemos visto, la palabra empleada por el párrafo primero, que el segundo obviamente desarrolla, porque tan duración es el vencimiento normal como el anticipado de la obligación. Sin entrar en el debate sobre si son o no «condiciones resolutorias» del negocio -nos basta aquí la seguridad de que conllevan para el deudor la necesaria devolución anticipada del crédito concedido-, no cabe la menor duda de que la admisibilidad de los pactos de vencimiento anticipado de la obligación se halla en el ámbito de libertad con la que las partes pueden regular el «plazo» (o duración) de sus obligaciones, artículos 1.125 y siguientes del Código Civil.

    ¿Y no son las cláusulas financieras las que determinan, o establecen los criterios de determinación del contenido económico de la obligación garantizada?

    Por lo tanto o el contenido de ambos párrafos del precepto comentado carece de trascendencia real o ambos la tienen.

  2. ) Nos dice la norma que en el asiento de inscripción de la hipoteca, en el supuesto de sujeto activo contemplado, las cláusulas de vencimiento anticipado y demás cláusulas financieras de la obligación garantizada, se harán constar « en los términos que resulten de la escritura de formalización ». Cabe pues perfectamente la lectura inmediata, aunque no sea mi preferida: el traslado al asiento registral de la voluntad de las partes debe ser literal, no hay margen para que el Registrador de la Propiedad altere, aunque sea por vía de resumen, el contenido de la escritura.

    Tal traslado literal se puede definir gramaticalmente, pues así lo recoge el DRAE, como una «transcripción».

    Ahora bien, una cosa es imponer la expresión literal en el asiento de determinados contenidos de la escritura (transcripción), y otra muy distinta es afirmar que por ello la parte transcrita no goza del valor de la inscripción, del valor del asiento en que se inserta. Mal estaría que, sin que la Ley diga nada, se afirme que respecto de esa parte el sistema registral español ya no es de inscripción, sino de transcripción (transformando una forma de expresión en un sistema jurídico). Tal afirmación no dejaría de ser gratuita, en cuanto que la Ley 41/2007 no ha tocado para nada los fundamentos jurídicos del sistema. Ninguno de los preceptos legales que determinan la eficacia de los asientos ha sido modificado; ni desde luego el artículo 12 LH la menciona en absoluto.

    Pero ni siquiera la Dirección concede a la transcripción la eficacia de tal sistema, sino que, excluyendo para la misma la calificación del Registrador de la Propiedad, del hecho de la literalidad se deduce la ausencia de eficaciaPage 147 registral. La mera noticia significa que el Registro de la Propiedad no aporta nada a lo publicado.

    Por pura proximidad cronológica, aunque sea paradójico, hay que empezar observando que ya llevamos años en los Registros de la Propiedad « copiando literalmente las condiciones suspensivas, resolutorias o de otro orden » establecidas en la escritura (art. 51 RH), sin que a nadie se le haya ocurrido decir que eso es una simple transcripción con efectos de tal, menos aún, sin calificación y con efectos de mera noticia.

    Pero es que además la «transcripción» es la forma natural de redacción de los contenidos del asiento del derecho real de hipoteca. No puedo detenerme aquí a seguir en profundidad la historia de los modelos reglamentarios de redacción del mismo, al que los Registradores deben acomodarse (art. 374 RH), pero sí apuntar que el del Reglamento de 1869 ya requería que la expresión de las condiciones fuera « literal », y el de 1909 utilizaba expresamente la palabra « transcripción ». El vigente de 1947 hace la precisión de exigir la consignación únicamente de las estipulaciones que tengan trascendencia real, pero en la práctica no hubo duda sobre que continuaba el...

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