Sociedades anónimas cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario (socimi) y otras novedades introducidas por la ley 11/2009 en el ámbito de la fiscalidad inmobiliaria

Autor:Garrigues Abogados y Asesores Tributarios
Páginas:1-18
RESUMEN

1. Régimen mercantil de las SOCIMI. 1.1 Forma societaria. 1.2 Objeto social. 1.3 Distribución de dividendos. 2. Requisitos de inversión de las SOCIMI. 2.1 Requisito en cuanto a volumen de activos. 2.2 Requisito en cuanto a volumen de rentas. 2.3 Requisito de mantenimiento de los activos. 3. Financiación de las SOCIMI. 4. Régimen fiscal de las SOCIMI. 4.1... (ver resumen completo)

 
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El pasado 27 de octubre se ha publicado la Ley que regula el régimen de las denominadas SOCIMI (Ley 11/2009 de 26 de octubre). Las SOCIMI son un vehículo de inversión destinado al mercado inmobiliario creado con el propósito de impulsar el mercado del alquiler en España y facilitar el acceso de los ciudadanos a inversiones en activos inmobiliarios de naturaleza urbana para su alquiler.

Para que una sociedad pueda tener la consideración de SOCIMI es necesario que cumpla una serie de requisitos de carácter mercantil, de inversión, de financiación y de distribución de dividendos. Para hacer atractivo este vehículo se ha establecido un régimen fiscal especial que persigue lograr unos efectos económicos similares a los existentes en los tradicionales regímenes REIT (Real Estate Investment Trust) de los países de nuestro entorno, si bien mediante una mecánica fiscal diferente a la de ellos.

Además de la regulación de las SOCIMI, en lo que respecta al ámbito de la fiscalidad inmobiliaria, esta Ley (i) elimina el requisito de inversión mínima de las Instituciones de Inversión Colectiva de Carácter Inmobiliario en viviendas y residencias de estudiantes y de tercera edad (aunque introduce, como nuevo requisito, la necesidad de que estas entidades acuerden por Estatutos la no distribución de dividendos), (ii) modifica los tipos impositivos del IVA de los contratos de arrendamiento de vivienda con opción de compra y (iii) modifica el artículo 108 de la Ley del Mercado de Valores.

Asimismo, es preciso señalar que esta Ley contiene otras novedades fiscales de ámbito muy variado no relacionadas con el régimen de SOCIMI ni con el de la fiscalidad inmobiliaria.

En este boletín revisaremos exclusivamente el régimen de la SOCIMI y las novedades introducidas en relación con las Instituciones de Inversión Colectiva; el resto de novedades serán objeto de análisis en nuestro Boletín mensual de Novedades Fiscales del mes de noviembre de 2009.

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1. Régimen mercantil de las SOCIMI
1. 1 Forma societaria

Las SOCIMI han de ser sociedades anónimas cotizadas1. Deberán tener un capital social mínimo de 15 millones de euros, sólo podrán tener una clase de acciones y habrán de incluir en su denominación social la indicación "Sociedad Cotizada de Inversión en el Mercado Inmobiliario, Sociedad Anónima", o su abreviatura, "SOCIMI, S.A.".

Sus acciones deberán estar admitidas a negociación en un mercado regulado español o en el de cualquier otro Estado miembro de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo.

Si bien durante la tramitación del Proyecto de Ley se intentó introducir de forma expresa en la norma la posibilidad de que las acciones de las SOCIMI se negociaran en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB), y a pesar de que la redacción de la norma pueda no ser absolutamente clara, finalmente será necesario que las SOCIMI "coticen en bolsa". Ello implica que el porcentaje mínimo del capital social admitido a cotización deberá alcanzar el 25% en el caso del mercado español, o el porcentaje que los reguladores de los distintos Estados de la Unión Europea determinen para sus respectivos mercados.

Conviene señalar que no solamente las SOCIMI podrán acceder al régimen fiscal especial, sino que también podrán hacerlo las sociedades que se empiezan a conocer como "SOCIMI no cotizadas", a pesar de la contradicción contenida en la propia expresión. Será el caso de sociedades residentes en España íntegramente participadas por SOCIMI o por REIT extranjeros (i.e. por sociedades no residentes cotizadas en mercados europeos que tengan el mismo objeto social que las SOCIMI y un régimen similar en cuanto a la política obligatoria, legal o estatutaria, de distribución de beneficios).

Las aportaciones no dinerarias de bienes inmuebles para la constitución o ampliación de capital deberán ser objeto de tasación por una de las sociedades previstas en la legislación del mercado hipotecario y se llevarán a cabo de acuerdo con lo establecido en el artículo 38 del Texto Refundido de la Ley de Sociedades Anónimas. Esta obligación afecta tanto a las aportaciones que se realicen a las SOCIMI como a las entidades no cotizadas en las que participen estas últimas.

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1. 2 Objeto social

Su objeto social deberá consistir en la adquisición y promoción de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento, ya sea directamente o a través de entidades que, a su vez, cumplan determinados requisitos, pudiendo desarrollar otras actividades accesorias siempre que las rentas derivadas de estas actividades accesorias no representen, en su conjunto, más del 20% de las rentas totales de la sociedad en cada período impositivo. Así, las SOCIMI pueden llevar a cabo las siguientes actividades:

- Adquirir y promover bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento, incluyendo la rehabilitación de edificaciones.

- Participar en otras SOCIMI o en otros REIT no residentes2.

- Participar en SOCIMI no cotizadas o en sociedades no residentes no cotizadas, siempre que unas y otras tengan como objeto social la adquisición de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento, tengan una política similar de distribución de beneficios y estén íntegramente participadas por SOCIMI o por REIT no residentes.

- Invertir en acciones o participaciones de Instituciones de Inversión Colectiva Inmobiliaria (fondos de inversión y sociedades de inversión inmobiliaria), reguladas en la Ley 35/2003 de Instituciones de Inversión Colectiva.

Por su parte, las inversiones y actividades que pueden llevar a cabo las SOCIMI no cotizadas se limitan a la adquisición de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento, no pudiendo desarrollar actividades de promoción inmobiliaria ni tener participaciones en cualquier tipo de entidades (i.e. las SOCIMI pueden invertir en inmuebles a través de un único nivel de vehículos societarios). Idénticas restricciones resultan de aplicación a las entidades no residentes con inmuebles en alquiler en las que una SOCIMI pueda invertir. En el ámbito internacional, estas restricciones implican que una SOCIMI no podrá co-invertir en inmuebles en el extranjero a través de un vehículo societario salvo que sus socios en dicho vehículo sean también SOCIMI o REIT no residentes cotizados en la Unión Europea.

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1. 3 Distribución de dividendos

Se ha fijado la obligación a estas entidades de repartir sistemáticamente un porcentaje muy elevado del beneficio que vayan obteniendo. Más concretamente, las SOCIMI3 deberán acordar la distribución de dividendos con cargo al beneficio obtenido en el ejercicio dentro de los seis meses posteriores al cierre (y pagarse dentro del mes siguiente al acuerdo de distribución), de la siguiente forma:

- El 90% de los beneficios que no procedan de la transmisión de inmuebles o participaciones (i.e. beneficios procedentes del alquiler) y de los que se correspondan con actividades accesorias.

- El 50% de los beneficios derivados de la transmisión de inmuebles y de participaciones, debiendo reinvertir el resto en activos aptos dentro de los tres años siguientes a su transmisión; de no producirse la reinversión, el 50% restante se distribuirá en el ejercicio en el que finalice el plazo para la misma (la norma no hace ninguna referencia a que proceda liquidar intereses de demora sobre el impuesto que se satisface tres años después.)

- El 100% del beneficio procedente de dividendos y participaciones en beneficios en sociedades que cualifiquen como inversiones aptas para el régimen, así como el 100% de los beneficios obtenidos en la transmisión de inmuebles en los que no se haya cumplido el período mínimo de mantenimiento.

Estas disposiciones respecto de la distribución obligatoria de dividendos no alcanzan a los beneficios sujetos al tipo general de gravamen. De lo anterior cabe deducir que las rentas de actividades accesorias deberían tributar al tipo especial del 18% dado que los mismos sí deben ser objeto de distribución.

Por último, la reserva legal de las SOCIMI no podrá exceder del 20% del capital social, ni se podrán establecer estatutariamente otras reservas indisponibles.

2. Requisitos de inversión de las SOCIMI
2. 1 Requisito en cuanto a volumen de activos

Las SOCIMI deberán tener invertido, al menos, el 80% del valor del activo en los siguientes elementos:

- Inmuebles de naturaleza urbana destinados al arrendamiento.

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Terrenos para la promoción de dichos inmuebles siempre que la promoción se inicie dentro de los tres años siguientes a su adquisición.

Participaciones en el capital o en el patrimonio de las entidades señaladas en el apartado anterior (i.e. SOCIMI o REIT no residentes, SOCIMI no cotizadas, entidades no residentes no cotizadas íntegramente...

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