La protección registral de los consumidores en la directiva 93/13/CEE
| Autor | Luís M. Cabello de los Cobos y Mancha |
| Cargo | Registrador de la Propiedad, Académico de Legislación y Jurisprudencia de Las Palmas |
| Páginas | 19-24 |
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Ponencia presentada en las Jornadas sobre la Protección Registral a los consumidores en el Marco de las Directivas Comunitarias (20 y 21 de junio de 1993), Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, Madrid, 1993.
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No ha ofrecido dificultad alguna la adaptación de nuestro sistema registral a las disposiciones sobre protección inmobiliaria de los consumidores, tanto desde la perspectiva de nuestro Derecho interno como del Derecho Comunitario. Y la razón de la ausencia de una especial problemática al respecto estriba en que la legislación hipotecaria, a través de su instrumento, el Registro de la Propiedad, se asienta sobre una serie de principios, substantivos y formales, que potencian esa protección del consumidor en dos distintos momentos, y en virtud de dos funciones estrictamente profesionales atribuidas al Registrador. Primero, antes de la inscripción y mediante el principio de legalidad. Principio por el que el Registrador, bajo su responsabilidad, califica el documento y excluye del ámbito de la protección hipotecaria una serie de pactos o cláusulas nulas o personales contenidas en los contratos sobre inmuebles. Es decir, la calificación registral, conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria, se extiende a la legalidad de las formas extrínsecas, a la capacidad de los contratantes y a la validez de los actos dispositivos que la escritura pública contiene, por lo que resulte de ella y con referencia expresa a los pronunciamientos que los asientos del propio Registro albergan. El artículo 98 del Reglamento Hipotecario añade que «del mismo modo apreciará la no expresión, o la expresión sin la claridad suficiente, de cualquiera de las circunstancias que, según la Ley y este Reglamento, debe contener la inscripción, bajo pena de nulidad». Y, segundo, después de la inscripción y mediante el principio de publicidad. Principio que, en su aspecto formal, presupone el tratamiento profesional del contenido del Registro, bajo la responsabilidad del Registrador, de tal suerte que ese contenido no es un contenido inerme sino dinámico, abocado a desarrollar una importante misión protectora, en cuanto vierte o «traduce» la situación jurídica de la finca, dando seguridad al consumidor en la certeza de las manifestaciones que contienen los actos traslativos sobre inmuebles.
Es lo que hemos denominado principio registral de información. Principio que obliga, asimismo, al asesoramiento técnico, oral y escrito, directo, personal, responsable e independiente, en materia hipotecaria, en plena sintonía con la Resolución del Parlamento Europeo de 14 de septiembre de 1989, sobre «transacciones inmobiliarias trans-fronterizas», estando hoy en ejecución por el Colegio de Registradores el II Programa de Protección Inmobiliaria de los Consumidores y Usuarios, dirigido de manera especial a los ciudadanos comunitarios.
De esta forma y desde la perspectiva del Derecho interno, la protección inmobiliaria del consumidor actúa, de oficio y a instancia de parte, mediante la aplicación de las disposiciones civiles y administrativas que afectan directamente al contrato inscribible, excluyendo los pactos personales, carentes de eficacia real, las menciones de derechos, los actos y las cláusulas nulas y oscuras. Actividad profesional que presupone la aplicación de las normas que el Código civil dedica a las obligaciones y contratos y a los derechos reales, la jurisprudencia, la legislación administrativa que afecta directamente a la titularidad de los bienes inmuebles, legislación fiscal, de expropiación forzosa, de Costas, de urbanismo, de VPO, de régimen Local..., y, cómo no, de protección de los consumidores.
La legislación de protección de los consumidores, cuyo cuerpo orgánico lo constituye la Ley de 1984, trasunto de la doctrina legal elaborada en torno al propio Código civil, ha sido punto de referencia expresa de la calificación registral, a partir de su entrada en vigor, en torno a aquellas instituciones donde la voluntad de las partes mo-daliza el contenido de los derechos reales. Así, singularmente, la condición resolutoria, el leasing inmobiliario o la hipoteca. La condición resolutoria de reciente actualidad en la jurisprudencia hipotecaria, estudiada por Díaz Fraile. El leasing, a cuya figura dedicó un importante trabajo el profesor Amorós. Y la hipoteca, que en la última década, como recuerdan Poveda Díaz y Sánchez de Frutos 1, ha sido objeto de especial atención por parte de los Registradores, purificando el derecho real y excluyendo todos los pactos atentatorios de la libertad contractual y el justo equilibrio entre las partes, decantando las cláusulas de interésPage 20 variable y de interés de demora, la resolución unilateral, la discrecionalidad y la determinación o determinabilidad de la obligación garantizada. Labor de los Registradores que ha tenido justo complemento, en favor de la protección de los consumidores, en la organización de jornadas de estudios y reuniones en las que han participado los representantes de las entidades financieras redactores de los contratos tipo. Con carácter general, podemos decir, a la vista de la jurisprudencia hipotecaria, que la calificación registral se extiende, en esta materia, a la aplicación cualificativa -y no cuantitativa- del artículo 10 de la LCD, sin que quepa su invocación genérica. La aplicación cualitativa supone la exclusión de las cláusulas contractuales abusivas que impliquen condiciones potestativas, resoluciones unilaterales, modos onerosos, apodera-mientos generales, inversión de la carga de la prueba, pactos que modifiquen los procedimientos ejecutivos y concúrsales, y todos aquellos contrarios al orden público. Ahora bien, ¿qué novedades introduce, en nuestro sistema inmobiliario, la Directiva 93/13/CEE, de 5 de abril? Vamos a intentar responder a esta pregunta en los siguientes puntos:
1 .e El Derecho comunitario, que desde su entrada en vigor, se haya implementado o no, es Derecho interno de aplicación directa -primacía-, otorga una especial importancia a la protección de los consumidores -como demuestra la STJCE Cassin de Dijon-, y, más aún, cuando el Tratado de la Unión Europea o Tratado de Maastricht, despliegue toda su eficacia, ya que, entonces, esa protección será una política comunitaria específica. Ello supone, por lo que se refiere a la Directiva 93/13, que si el día 31 de diciembre de 1994 no se ha traspuesto a nuestro ordenamiento, a pesar de esto, entrará en vigor, por razón del efecto directo y útil del Derecho comunitario, pasando a formar parte de nuestro cuerpo legislativo. 2° La técnica seguida por la Directiva es la denominada armonización vertical de «mínimos», con excepciones.
Es decir, armonización supone la transposición de la Directiva por los Estados miembros, cumpliendo las normas de la Directiva, lo que puede dar lugar a legislaciones distintas o con determinados matices. Vertical, en cuanto se actúa sobre una institución concreta, las obligaciones y contratos. De «mínimos», porque admite que los Estados miembros dicten disposiciones de mayor protección. Y las excepciones la constituyen las normas legales o reglamentarias imperativas, afectando, pues, la Directiva, sólo a las cláusulas de Derecho voluntario o «libremente»...
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