NÚÑEZ IGLESIAS, Álvaro (Coord.), La venta extrajudicial de bien hipotecado. Granada: Ed Comares, 2012. ISBN: 978-84-9836-981-6. 121 págs.

Autor:Elena Sánchez Collado
Cargo:Universidad Rey Juan Carlos (Madrid)
Páginas:2468-2474
 
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El presente volumen se corresponde con las actas de una Jornada de trabajo celebrada en Almería el 9 de marzo de 2012, auspiciada por la Universidad y por el Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, en relación con el tema expresado en el título. La celebración de la Jornada coincidió preci-

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samente con la fecha de promulgación del Real Decreto-ley 6/2012, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, dictado por el Gobierno de la Nación. Dicha Jornada no pudo, pues, resultar más oportuna al efecto de analizar el impacto de tal medida, puesto que, desde la atalaya del tiempo, podemos ver a través de los textos contenidos en este volumen hasta qué punto puede decirse que ha cambiado en los últimos tiempos la situación de los deudores hipotecarios tras la aplicación de esa norma, y las otras muchas que la han seguido hasta la fecha. El libro no puede decirse, con todo, que constituya una mera aportación a la historia del derecho español reciente, sino que contiene además interesantes reflexiones generales respecto a la regulación legal de la problemática de las consecuencias derivadas del sobreendeudamiento de los particulares gravados con la existencia de cargas hipotecarias, particularmente en un contexto de crisis económica como la que ha venido atravesando nuestro país en los últimos años. Se trata, por tanto, de un interesante ejercicio de análisis jurídico y reflexión crítica sobre el alcance y validez del derecho para hacer frente a serios conflictos sociales que afectan a grandes grupos de población, por lo que considero que sigue siendo un libro de muy aprovechable lectura.

La obra se compone, aparte de la Presentación del coordinador, de cuatro aportaciones que se corresponden con las ponencias presentadas en la mencionada Jornada. Los textos se han mantenido en general tal como se presentaron en su momento, con algunas adaptaciones actualizadoras de poca importancia.

El primer trabajo («Alternativa a la ejecución hipotecaria judicial», pp. 1-31) corre a cargo del propio coordinador del volumen, Álvaro NÚÑEZ IGLESIAS. En él el autor reclama imaginación y apertura a otras posibles alternativas que el Derecho comparado nos depara en el ámbito de los procedimientos y formas de ejecución hipotecaria, ya sea para obtener una satisfacción más pronta y eficaz del acreedor, ya para no malbaratar los bienes del deudor, ya para atribuir a este un protagonismo que siempre ha sido del acreedor, ya sea en fin, para evitar que aquella satisfacción no suponga el estrangulamiento económico del deudor. A su juicio, la ejecución hipotecaria judicial y en definitiva la subasta judicial distan mucho todavía de representar un trámite eficaz aunque parcialmente trataron de paliarse por la actual Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil y sus sucesivas reformas. Las alternativas de que dispone en el Derecho español el deudor hipotecario, persona física o consumidor para evitar la subasta judicial son todas las de carácter privado producto del acuerdo: la refinanciación y reestructuración de la deuda, la quita y sobre todo la dación en pago, posibilidades que se contemplaban ya en el Real Decreto-ley 6/2012 parcialmente modificado por el Real Decreto-ley 1/2015, de 27 de febrero, de mecanismo de segunda oportunidad, reducción de carga financiera y otras medidas de orden social; las que dentro del proceso de ejecución hipotecaria permite el artículo 691.5 de la LEC, es decir el convenio de realización del valor y la venta por persona o entidad especializada, así como que el acreedor pueda pedir la administración del bien hipotecado (art. 690 LEC). Y finalmente, nuestro Derecho cuenta con la posibilidad -que ha de ser pactada en la escritura de constitución de la hipoteca- de la realización extrajudicial ante Notario del bien hipotecado (art. 129 LH).

El autor se afana en destacar que los Derechos europeos privilegian la vía extrajudicial y ofrecen posibilidades que desconoce o evita el Derecho español, como son entre otras el pacto comisorio y la venta por el propio deudor que contempla el artículo 2201.1 del Code civil, al posibilitar que en el transcurso de una primera audiencia ante el juez de la ejecución, pueda el deudor pedir a este que le autorice a vender el inmueble. Por otro lado, un mecanismo alternativo a

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la subasta judicial, existente en nuestro Derecho, pero con escaso alcance en la práctica, es la administración para pago, posibilidad anticrética que permite el artículo 690 LEC y que no solo facilita la satisfacción del acreedor, sino que es mucho menos gravosa para el deudor. En el Derecho inglés en cambio, la administración forzosa o administration order según la Law of Property Act es la forma ordinaria de ejecución para los bienes inmuebles en general. Por otra parte, el Derecho danés fue el primero en introducir en 1984 el fresh start consistente en un saneamiento de deudas y en la idea de conceder al deudor sobreendeudado una segunda oportunidad. Después de Dinamarca otros muchos países serían conscientes de la necesidad de encaminar su legislación hacia procedimientos específicos para rehabilitar al consumidor insolvente como Reino Unido, Francia, Noruega, Austria, Luxemburgo... Indudablemente indica el autor, sea cual sea la concepción, los Derechos europeos -incluido el español- están llamados a converger con relación al fenómeno del endeudamiento excesivo.

Agrega el autor que ciertamente se han adoptado medidas de protección directa o que puedan beneficiar al deudor hipotecario, siendo de destacar fundamentalmente las adoptadas por Real Decreto-ley 6/2012, normativa que sujeta a protección al deudor incluido en el umbral de exclusión1. Tras de la citada reforma llevada a cabo en el 2015, se contempla el sobreendeudamiento sobrevenido o pasivo que el autor criticaba como ausente de la normativa anterior, de suerte que es preciso además para que el deudor que comentamos quede amparado, que en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud de...

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