Nueva normativa de protección de deudores hipotecarios
| Autor | María Encarnación Pérez-Pujazón Millán y Antonio José Moya Fernández |
| Cargo | Abogados |
| Páginas | 62-81 |
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El pasado 15 de mayo se publicó en el Boletín Oficial del Estado la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de Medidas para Reforzar la Protección a los Deudores Hipotecarios, Reestructuración de Deuda y Alquiler Social (la «Ley 1/2013»). La nueva disposición ha reformado la Ley de Enjuiciamiento Civil («LEC») y otras disposiciones legales con la finalidad, dice su preámbulo, de «aliviar la situación de los deudores hipotecarios» que contrataron un préstamo hipotecario para la adquisición de su vivienda y que, en la actual coyuntura económica, están encontrando dificultades para el cumplimiento de las obligaciones que asumieron.
Durante la tramitación parlamentaria de la Ley 1/2013 se dictó la Sentencia del Tribunal de Justicia de las Comunidades Europeas de 14 de marzo de 2013 que resolvió la cuestión prejudicial planteada por el Juzgado de lo Mercantil núm. 3 de Barcelona sobre la adecuación del procedimiento de ejecución hipotecaria a la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre Cláusulas Abusivas en Contratos Celebrados con Consumidores, y que concluyó que la imposibilidad de plantear en este procedimiento un motivo de oposición fundado en la posible existencia de cláusulas abusivas en la escritura de constitución no se ajustaba a la referida disposición. Se aprovechó entonces la oportunidad que ofrecía la nueva norma, en aquel momento en tramitación, para adecuar la regulación del procedimiento hipotecario a los requerimientos del Derecho comunitario.
La Ley 1/2013 se estructura en cuatro capítulos que introducen una serie de reformas de orden sustantivo y procesal. Antes de entrar en su análisis, pare-ce oportuno destacar que, transcurridos menos de tres meses desde su publicación, ya ha experimentado su primera reforma. En efecto, por virtud de la
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Ley 8/2013, de 26 de junio, de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas (la «Ley 8/2013»), se ha introducido alguna mejora técnica, como, por ejemplo, la ampliación del plazo para formular oposición con fundamento en la posible existencia de cláusulas abusivas en la escritura de constitución.
La Ley 1/2013 introduce un párrafo tercero en el artículo 114 de la LH por virtud del cual los intereses de demora de los préstamos o créditos destinados a la adquisición de vivienda habitual y que son garantizados con un derecho real de hipoteca constituida sobre la propia vivienda (i) no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero;
(ii) solo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago; y (iii) no podrán ser capitalizados, salvo en el caso contemplado en el artículo 579.2.a) de la LEC, que faculta al acreedor en la ejecución ordinaria subsiguiente a la ejecución hipotecaria a reclamar toda la deuda cuando no concurran los supuestos de liberación parcial de responsabilidad del deudor previstos en ese precepto.
Adviértase que el ámbito de aplicación de la reforma del artículo 114 LH se circunscribe a los préstamos o créditos hipotecarios concedidos para la adquisición de vivienda habitual, no siendo por tanto de aplicación al resto de préstamos o créditos hipotecarios.
Es novedoso el establecimiento para estos contratos de un límite máximo del tipo de interés de demora (equivalente al triplo del interés legal del dinero), ya que, hasta ahora, el artículo 114 LH, junto con el artículo 220 del Reglamento Hipotecario («RH»), solo limitaba frente a terceros —pero no inter partes, ya que estas podían pactar los intereses y su garantía sin limitación— la cuantía total de intereses garantizados por la hipoteca (equivalente a cinco anualidades), pero no el tipo de interés.
Además, se introduce la prohibición en estos contratos del anatocismo o capitalización de intereses (salvo en el supuesto del artículo 579.2 a) de la LEC), que se seguirá admitiendo en el resto de contratos. Consecuencia lógica de lo anterior es otro de los cambios introducidos en la norma, que colma parcialmente una laguna legal existente sobre la determinación de la base de cálculo a utilizar para liquidar los intereses de demora en la ejecución hipotecaria, lo que había dado lugar a una práctica judicial discrepante1. La reforma, que solo se aplica a contratos para la adquisición de vivienda habitual, establece expresamente la regla general de que la base de cálculo será únicamente el principal pendiente de pago, con exclusión, por tanto, de intereses vencidos (remuneratorios y moratorios), si bien nada impide que en el cómputo del principal se sigan incluyendo las cuotas de capital vencidas e impagadas y las vencidas anticipadamente. Excepcionalmente, en el caso del artículo 579.2 a) de la LEC se podrán incluir los intereses vencidos en la base de cálculo.
Otro de los aspectos novedosos introducidos por la Ley 1/2013 (artículo 6) es el de exigir que, en los préstamos hipotecarios que recaigan sobre la vivienda habitual del deudor o que tengan por objeto la adquisición o conservación de la propiedad sobre inmuebles, el notario recabe del prestatario su expresión manuscrita de haber sido advertido del riesgo derivado del contrato. Este requisito deberá cumplirse en los siguientes casos: (i) cuando se incluyan cláusulas suelo y techo, (ii) cuando se contrate un instrumento de cobertura del riesgo de tipo de interés, o (iii) cuando el préstamo se conceda en una o varias divisas.
Las modificaciones introducidas en la LEC buscan una más adecuada protección de los derechos e intereses del deudor en el proceso de ejecución hipotecaria, así como la agilización y flexibilización de la tramitación del procedimiento.
Ahora bien, en ocasiones, los preceptos modificados no son los específicos del procedimiento de ejecución hipotecaria, sino los generales que regulan los procedimientos ejecutivos o la realización
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de bienes inmuebles. En estos casos, las nuevas medidas son de aplicación a todo procedimiento de ejecución —como ocurre, por ejemplo, con el nuevo importe que se exige para tomar parte en la subasta—, o a todo aquel en el que se vaya a realizar un bien inmueble —como ocurre con el nuevo plazo para consignar el precio de remate o con el límite mínimo de adjudicación al acreedor hipotecario—.
Hasta la reforma introducida por la disposición en estudio, el artículo 682 de la LEC establecía como requisitos específicos para acceder al proceso especial de ejecución hipotecaria que en la escritura de constitución de la hipoteca o prenda constase (i) el precio en el que los interesados tasan el bien hipotecado o pignorado que servirá de tipo en la subasta y (ii) un domicilio fijado por el deudor para la práctica de requerimientos y notificaciones.
Hoy, tras la reforma del indicado artículo, ese precio en el que los interesados tasan el bien hipotecado o pignorado y que servirá de tipo en la subasta no podrá ser inferior, en ningún caso, al 75% del valor señalado en la tasación que se realice conforme a las disposiciones de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, reguladora del Mercado Hipotecario. Se trata de una medida dictada para la protección de los deudores hipotecarios, con la que se quiere acabar con la práctica de algunas entidades financieras que equiparaban el tipo de subasta al principal de la deuda y que podía conducir a que el valor fijado resultase muy inferior al que realmente correspondía al bien hipotecado o pignorado.
La tasación prevista en la legislación reguladora del mercado hipotecario, a la que remite el artículo 682 de la LEC en su nueva redacción, es la prevista en el artículo 8 del Real Decreto 716/2009, de 24 de abril, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del Mercado Hipotecario y otras Normas del Sistema Hipotecario y Financiero, que se refiere a un informe de tasación en el que «se recogerán los aspectos jurídicos y técnicos que influyan en la valoración del bien y que constituyen las características básicas definitorias del mismo, así como el conjunto de cálculos técnico-económicos conducentes a determinar el valor final de la tasación». El artículo añade que el informe de tasación y el certificado en el que se sintetizará su contenido deberán ser firmados por un arquitecto, aparejador o arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico de la especialidad correspondiente en función del régimen competencial profesional determinado por la naturaleza del bien a tasar. No se requiere el visado de Colegio Oficial respectivo y caduca a los seis meses desde su fecha.
Al acudir a las normas reguladoras del Mercado Hipotecario se comprueba que ya existía una norma de mayor protección para...
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