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La nueva ley de la accesión y la ocupación en el ámbito inmobiliario

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Vincent
AutorJuan-Roberto de Rovira Douzans
CargoAbogado y árbitro del Tribunal Arbitral de Barcelona.
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El Diario Oficial de la Generalidad de Cataluña del 18 de enero pasado, se hizo eco de la nueva Ley reguladora de la accesión y la ocupación como títulos adquisitivos exclusivos del derecho de propiedad. Ciñendo el presente comentario al ámbito inmobiliario, la nueva Ley establece que la propiedad de un bien comporta la adquisición, por accesión, de aquello que se le una de una manera natural o artificial, desde su incorporación y trata específicamente de la accesión inmobiliaria señalando que por este derecho pertenecen al dueño de la finca las construcciones que se realicen en la misma, estableciendo la presunción iuris tantum de que las construcciones realizadas en una finca son llevadas a cabo por el propietario y a su cargo, y al tratar de las consecuencias de que se construya en terreno ajeno distingue la norma según el mayor valor del suelo o de lo construido y según la buena o mala fe de las partes.

En el supuesto de construcción de buena fe en suelo totalmente ajeno, se otorga al propietario del suelo o bien el derecho a hacer suya la construcción abonando su coste, o bien obliga al que construya a adquirir el suelo al precio que fijen las partes, o según el precio que determine un perito designado de mutuo acuerdo. Se flexibiliza con ello el principio clásico de 'superficies solo cedit', en méritos del cual las construcciones realizadas en este caso quedaban en beneficio del propietario del suelo.

Contempla la nueva Ley otros supuestos cuando se construye en parte en suelo propio y en parte en suelo ajeno, así quien construya total o parcialmente en suelo ajeno, además de en el propio, de buena fe, si el valor del suelo invadido es superior al de la construcción y del suelo construido del otro propietario, el propietario del suelo invadido podrá optar entre hacer suya la totalidad de la construcción y la parte del suelo ajeno, mediando el pago del coste de la obra, de los gastos y del valor del suelo ajeno, o bien obligar al propietario que realice la obra a adquirir la parte construida o la totalidad del suelo invadido.

La Ley establece que la facultad de opción señalada caduca a los dos años de la finalización de las obras, dado que en caso contrario, el propietario que realice la obra habrá de adquirir el suelo invadido.

También contempla esta Ley el supuesto de construcción extralimitada con valor superior de la construcción al del suelo invadido, es decir el supuesto denominado de accesión invertida, estableciendo que el que...

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