La nueva Ley de Arrendamientos Rústicos y el Registro de la Propiedad.
| Autor | Francisco Corral Dueñas |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 601-632 |
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La importancia económica, social y jurídica del arrendamiento rústico es evidente. Si se considera que más del 40 por 100 de nuestro suelo cultivable se lleva en renta y si se piensa que el nivel social de los llevadores suele ser bajo e inestable, se comprende la necesidad de regular una institución que aparece como básica en el panorama de nuestro sector primario. El arrendamiento, como bien dijo Alejo Leal. es ante todo un fenómeno social que influye de modo decisivo en la organización de la comunidad, por lo que el Estado debe determinar, además de las normas de Derecho privado que sólo interesan a las Page 602 partes, las de orden general que por su interés público afectan a toda la sociedad 1.
La figura del arrendamiento no está aislada, sino íntimamente relacionada con las demás instituciones económicas y sociales y con la totalidad del ordenamiento jurídico, por lo que se impone una regulación que esté en armonía con estos sistemas.
Por eso, creemos que la discusión sobre si el arrendamiento es un derecho real o personal va perdiendo importancia, para dejar paso a la cuestión de si ha de tratarse más bien de una verdadera institución de carácter público sujeta a normas imperativas que, por razón de su interés, se superpongan y dominen a las puramente privadas.
Por otra parte, el problema de la distribución y formas de llevanza de la tierra es viejo como la misma humanidad y los sistemas doctrinales o legislativos que intentan solucionarlo son tan diferentes que no pocas veces resultan dispares y hasta antagónicos. Pero si hay alguna dirección constante es el firme deseo de todo agricultor de llegar a ser propietario de las tierras que trabaja.
No es cosa de repetir ahora una evolución histórica bien conocida casi unánime en los países de civilización occidental que confirma la tendencia legislativa a aumentar la estabilidad del cultivador para que llegue al status jurídico deseable que le confiere el dominio sobre su finca.
Esta evolución, dice Ballarín 2, tiene sus leyes que urge descubrir: e1 contrato agrario, al crear la tensión entre el propietario estático y el empresario dinámico, se desarrolla en un determinado sentido tendente a superar esta antítesis por medio del acceso a la propiedad del cultivador.
Ciñéndonos a España, es sabido que el Código Civil, calcando el tinte individualista de otros de la época, impregnó 1a regulación del arrendamiento de. normas hoy inadmisibles, que han tenido que ser objeto de sucesivas reformas.
Y puesto que e1 arrendamiento incide directamente sobre las fincas, limitando la propiedad de las mismas, es lógico que sus repercusiones se hayan manifestado en la legislación civil y la hipotecaria. El Regis-Page 603tro de la Propiedad es la institución donde se reflejan las relaciones jurídicas inmobiliarias y de sus asientos emanan importantísimas consecuencias para todos los interesados. Por eso consideramos necesario contemplar desde ambos prismas, la legislación hipotecaria y la arrendaticia, el entramado de problemas y supuestos jurídicos que pueden presentarse, con sus repercusiones económicas y sociales.
Esto es simplemente lo que intentamos, ciñendo nuestro modesto trabajo a estudiar cómo se conjugan las vetustas normas de la Ley Hipotecaria con las más recientes de la legislación arrendaticia.
Según se dice en el preámbulo de su Proyecto, la nueva Ley de Arrendamientos Rústicos de 31 de diciembre de 1980 pretende una reforma que, en beneficio de la agricultura, se propone fomentar el arrendamiento como institución; para ello busca el punto de equilibrio que garantice los derechos de arrendador y arrendatario y trata de evitar el conflicto de intereses entre ambas partes.
Por lo que respecta a nuestro estudio, de entrada hemos de decir que esta ley da una de cal y otra de arena en la faceta registral, en cuanto que, si bien por un lado abre una mayor puerta a la publicidad del Registro en los casos de transmisiones de fincas, por otro quizá no se han aprovechado todas las posibilidades, como ocurre al desenfocar lamentablemente el llamado Registro especial de arrendamientos.
Pero, para llegar al análisis de estos aspectos concretos de la Lev de 1980. será conveniente estudiar antes el papel que el Registro de la Propiedad puede desempeñar en el arrendamiento, dentro de la sistemática general de las relaciones inmobiliarias.
Aunque la Ley Hipotecaria nació hace más de un siglo en pleno ambiente liberal, es compatible con la concepción funcional que ahora se atribuye a la tierra y sirve perfectamente para que el Registro que ella creara coadyuve en las tareas sociales que se lleven a cabo.
Estudiando sus funciones notaremos que el Registro de la Propiedad responde también a la tónica social de esta época y se viene haciendo elemento indispensable a la hora de emprender determinados objetivos en la llevanza de la tierra. Y es que no hay contradicción alguna entre ambos aspectos: aunque la función tradicional y específica del Registro fuera asegurar el tráfico inmobiliario, esto se ha de conseguir mejor y más plenamente cuando la seguridad jurídica coincide con la social.
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En una primera lectura de la Exposición de Motivos de la Ley Hipotecaria de 1861 podría concluirse que el Registro se creaba defendiendo puras miras económicas e individualistas. Se trataba de configurar al asiento registral como un valladar defensivo para el titular y a la vez un señuelo para que el dinero afluyese a la propiedad inmueble, protegido por la insuperable garantía de la hipoteca, sin que en el encuadre del legislador entrasen otras posibles finalidades para justificar la naciente institución.
Bajo este prisma, la doctrina hipotecaria clásica era unánime a la hora de justificar el papel del Registro de la Propiedad y sería interminable la lista de autores que muestran la seguridad jurídica, basada en los asientos regístrales, como un bien social de valor incalculable que es preciso defender con todos los medios legales. La formulación más generalizada estima que la seguridad jurídica y la buena fe se complementan en el sentido de constituir los fines perseguidos por la ley. Es imprescindible proteger a quien adquiere confiado en el Registro, pues así se asegura el tráfico y se da base seria al comercio jurídico: el proporcionar seguridad jurídica a las transmisiones constituye el móvil o razón de ser del Registro.
Si los libros regístrales han cumplido fielmente el papel que inicialmente se les asignó de defender las adquisiciones de derechos y garantizar la seguridad del tráfico inmobiliario, lo que ahora queremos resaltar es que también el Registro se ha revelado como institución idónea para basar en ella las directrices de una determinada política agraria y consolidar a posteriori sus resultados.
En España, desde los inicios de la legislación agraria especial hasta las últimas normas, siempre se ha tomado al Registro de la Propiedad como base para las actuaciones sociales sobre fincas rústicas 3.
En la colonización y repoblación de Sierra Morena ya se echó mano de un incipiente sistema registral para garantizar la conservación de los lotes adjudicados, mediante su toma de razón en el Libro de Repartos. Se acude al Registro en la Ley de Colonización y Repoblación Page 605 Interior de 1907 y en las disposiciones de Primo de Rivera sobre parcelación de fincas para su reparto y en las de redención de foros. En la reforma agraria republicana se tomó como punto de partida el Registro de la Propiedad para la obtención de datos sobre fincas expropiables y después se le consideró pieza indispensable en el engranaje operativo, tanto en el inicio como para el mantenimiento de sus resultados.
Posteriormente, en la Colonización, en la Concentración Parcelaria y en otras actuaciones agrarias especiales de los órganos hoy incluidos en el Instituto Nacional de Reforma y Desarrollo Agrario se ha seguido contando ineludiblemente con el Registro, habiéndose obtenido recíprocas e indudables ventajas. Lo mismo cabe esperar en relación con las fincas manifiestamente mejorables y las explotaciones agrarias familiares, como en la misma de arrendamientos rústicos que contemplamos. Dejando a salvo los obstáculos que siempre ha de haber en toda obra perfectible, los resultados de la colaboración del Registro con estas actuaciones jurídico-sociales han sido bastante positivos hasta el momento y debemos esforzarnos por superarlos.
Repetimos que es curioso que, aunque la Ley Hipotecaria nació en plena época liberal, sus normas son perfectamente compatibles con la actual concepción funcional de la tierra. Y ello es, no sólo porque el fin económico y social de la propiedad se desenvuelve con independencia casi completa de las normas hipotecarias, sino también, y principalmente, porque nuestro Registro puede acoger perfectamente en sus asientos, confiriéndoles seguridad, a las nuevas conformaciones de la...
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