Novedades fiscales de la ley de presupuestos para 2013 y de la ley de medidas tributarias

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RESUMEN

Con fecha 28 de diciembre de 2012 se han publicado en el Boletín Oficial del Estado la Ley 16/2012, de 27 de diciembre, por la que se adoptan diversas medidas tributarias dirigidas a la consolidación de las finanzas públicas y al impulso de la actividad económica (en adelante, Ley de Medidas Tributarias) y la Ley 17/2012, de 27 de diciembre, de Presupuestos Generales del Estado para 2013.

 
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Se describen continuación las principales novedades tributarias que incluyen ambas leyes.

1. Régimen legal y fiscal de las SOCIMI

Una de las novedades de mayor trascendencia que se incluyen en la Ley de Medidas Tributarias es la reforma de las denominadas Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión el Mercado Inmobiliario (en adelante, "SOCIMI"), que tiene por objeto simplificar y flexibilizar su régimen legal y fiscal y equipararlo al de otros países de nuestro entorno. Recordemos que los principales rasgos de las SOCIMI son el objeto social consistente en el arrendamiento de bienes inmuebles de naturaleza urbana y la obligación de distribuir anualmente un porcentaje determinado de sus beneficios.

El nuevo régimen fiscal de las SOCIMI también resulta aplicable a las denominadas "SOCIMI no cotizadas", que son entidades residentes con el mismo objeto social y política de distribución de dividendos que las SOCIMI, y que están íntegramente participadas por otras SOCIMI o por REIT extranjeros.

Por su trascendencia, el nuevo régimen fiscal de las SOCIMI es objeto de un Boletín Fiscal monográfico sobre el mismo (Novedades Mercantil/Fiscal 1/2012). No obstante, a continuación se resumen algunos de los cambios con respecto al régimen anterior que tienen mayor relevancia:

- Las SOCIMI pasan a tributar del 19% al 0%, siempre que los accionistas que posean una participación igual o superior al 5% en el capital social de las mismas tributen sobre los dividendos distribuidos a un tipo igual o superior al 10%. En caso contrario, la SOCIMI estará sometida a un gravamen especial del 19% sobre el importe de los dividendos distribuidos a los socios con participaciones de al menos el 5% que no cumplan el mencionado requisito de tributación.

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En caso de incumplimiento de los requisitos para la aplicación del régimen, las rentas generadas afectadas por este incumplimiento tributarán conforme al régimen general en el Impuesto sobre Sociedades (30%) en todos los periodos impositivos en los que hubiera resultado de aplicación el régimen especial.

En el caso de las SOCIMI no cotizadas, participadas íntegramente por REIT extranjeros o por otras SOCIMI, el requisito de tributación del 10% se refiere a los propios REIT o a los accionistas de estos últimos.

Se reduce el porcentaje de distribución obligatoria de dividendos del 90% al 80% de los beneficios procedentes de las rentas de alquiler y de los dividendos de participaciones afectas a su objeto social, manteniendo la obligación de distribuir el 50% de las ganancias obtenidas en la transmisión de inmuebles.

Los accionistas de las SOCIMI pasan a tributar de la siguiente forma:

• Personas físicas residentes: integrarán los dividendos procedentes de las SOCIMI en la base imponible de la renta del ahorro del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) sin derecho a la exención sobre los primeros 1.500 euros. Las ganancias patrimoniales tributarán según las reglas generales del IRPF.

• Personas jurídicas residentes: integrarán los dividendos y ganancias patrimoniales procedentes de las SOCIMI en la base imponible del Impuesto sobre Sociedades, sin deducción por doble imposición.

• Inversores no residentes: los dividendos que perciban quedan sometidos al régimen general de retenciones en la medida en que los beneficios de los que proceden hayan quedado sometidos al gravamen especial del 19%, si bien no resultará de aplicación la exención que el régimen general establece para los primeros 1.500 euros.

En caso contrario, los dividendos no estarán sometidos a retención. Las ganancias patrimoniales por la transmisión de acciones de las SOCIMI tributarán en el régimen general (i.e. 21% salvo que un Convenio para evitar la doble imposición disponga otra cosa), si bien no resultará de aplicación la exención prevista para las ganancias patrimoniales obtenidas en la venta de valores en mercados secundarios españoles.

Se reduce el importe del capital social mínimo de 15 millones a 5 millones de euros. Se introduce el requisito de que las acciones de las SOCIMI sean nominativas.

Se flexibiliza el requisito de cotización en mercados regulados para admitir también la negociación de los títulos en sistemas multilaterales de negociación (por ejemplo, en España, el Mercado Alternativo Bursátil o MAB).

Se elimina el requisito de diversificación de la inversión en al menos tres inmuebles.

Se elimina la limitación del volumen de endeudamiento del 70% del valor de los activos.

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2. Régimen fiscal de las entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas

Se flexibilizan, para los ejercicios iniciados a partir del 1 de enero de 2013, los requisitos para la aplicación del régimen especial de las entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda en el Impuesto sobre Sociedades. En concreto:

- Se reduce de 10 a 8 viviendas el número mínimo de viviendas que deben estar arrendadas u ofrecidas en arrendamiento en cada periodo para la aplicación del régimen especial.

- Se elimina el requisito relativo a la superficie máxima construida por vivienda.

- Se reduce de 7 a 3 años el número de años mínimo en el que las viviendas deben permanecer arrendadas u ofrecidas en arrendamiento.

- Se flexibilizan las condiciones para la aplicación del régimen fiscal especial a aquellas entidades que desarrollen actividades complementarias a la actividad económica principal de arrendamiento de viviendas.

Así, podrá aplicarse el régimen especial (i) no solo cuando el 55% de las rentas del periodo -excluidas las derivadas de la transmisión de los inmuebles arrendados transcurrido el periodo de mantenimiento- puedan beneficiarse de las bonificaciones del régimen especial (como sucedía hasta el momento), (ii) sino también, como novedad, cuando al menos el 55% del valor del...

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