Las novedades de la nueva legislación estatal reguladora del suelo

Autor:Felipe Iglesias González
Cargo:Profesor titular de Derecho Administrativo de la Universidad Autónoma de Madrid. Consultor de Uría Menéndez
Páginas:103-108
RESUMEN

1 . Introducción -2 . Un nuevo enfoque de la regulación del suelo: los derechos y deberes de los derechos y deberes de los ciudadanos -3 . El derecho de iniciativa privada en la urbanización -4 . Nueva regulación de las cargas urbanísticas -5 . Implicaciones civiles de la nueva regulación -6 . Límites de los convenios urbanísticos -7 . Nuevo ... (ver resumen completo)

 
ÍNDICE
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1. Introducción

Que nadie espere cambios espectaculares en la gestión del suelo a partir de la entrada en vigor de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo (en adelante, la ´Ley de Sueloª). A pesar de los sustanciales cambios que introduce la nueva Ley de Suelo estatal, dado que son las Comunidades Autónomas las que han asumido la competencia de urbanismo con carácter exclusivo, el día a día de la actividad urbanística seguirá, en gran medida, la reglas marcadas por las normas urbanísticas autonómicas. Ha de recordarse, al efecto, que todas las Comunidades Autónomas, salvo las Islas Baleares, han aprobado completos códigos urbanísticos y que buena parte de estas leyes de suelo tienen un carácter prolijo y pretensiones de exhaustividad, encontrándonos en la actualidad en una autentica segunda etapa de esta evolución normativa, marcada por la sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 de marzo, que motivó la eclosión en la producción de leyes autonómicas sobre suelo, caracterizada por la aprobación de reglamentos de las leyes autonómicas.

Nos encontramos ante el enésimo cambio en la normativa estatal reguladora del suelo. Esta mutabilidad del Derecho estatal aplicable a un sector económico tan relevante como el de la gestión del suelo, materia prima del sector inmobiliario, no puede ser considerada como positiva. La seguridad jurídica queda afectada por los sucesivos cambios de política de suelo que hemos sufrido en los últimos años, abocándonos a una aplicación permanente del Derecho transitorio, puesto que la normas aprobadas tienen tan poco recorrido vital que el Derecho transitorio se convierte en la clave del Derecho urbanístico. Y no parece que con la nueva Ley de Suelo estatal esta situación vaya a cambiar, habida cuenta que se anuncia la elaboración de un texto refundido, imaginamos que para integrar los artículos que quedan vigentes del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1992, labor de integración para la que se podría haber aprovechado la elaboración de la propia ley estatal.

En el presente artículo, huimos de un análisis exhaustivo de la nueva Ley de Suelo estatal, para centrarnos en el análisis de las cuestiones que en nuestra opinión resultan mas relevantes.

2. Un nuevo enfoque de la regulación del suelo: los derechos y deberes de los derechos y deberes de los ciudadanos

La Ley de Suelo hace especial hincapié en justificar que pretende cambiar la orientación que hasta el momento mostraba la legislación urbanística estatal, basada en la regulación del derecho de propiedad, para ampliar la perspectiva a la relación de los ciudadanos con el suelo. Con acierto, la exposición de motivos de la Ley de Suelo afirma que, en el marco del urbanismo, el Estado no sólo es competente para regular las condiciones básicas de la igualdad en el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de los deberes constitucionales en relación con el derecho de la propiedad, sino que también hay otros derechos afectados, tales como el de participación ciudadana en los asuntos públicos, el de libre empresa, el derecho a un medio ambiente adecuado y, sobre todo, el derecho a una vivienda digna y adecuada. Page 104

A estos efectos, la propia exposición de motivos declara que la Ley de Suelo define tres estatutos subjetivos básicos que pueden imaginarse como tres círculos concéntricos: i) ciudadanía en general en relación con el suelo y la vivienda; ii) régimen de la iniciativa privada para la actividad urbanística y iii) el estatuto de la propiedad del suelo definido como una combinación de facultades y deberes.

Pero este nuevo enfoque resulta más formal que material. Desde luego, la intención es razonable y hora era ya de remozar el modelo urbanístico que, desde la Ley del Suelo de 1956, ha seguido, en lo básico, la misma estructura. Ahora bien, la definición de los derechos y deberes de los ciudadanos en relación con el suelo que estable la Ley de Suelo de 2007 no termina de estar razonablemente construida, resultando una mera enumeración de reglas sin contenido sustantivo. No creo que pueda considerarse novedad alguna reiterar que todos los ciudadanos tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna, adecuada y accesible (letra a) del artículo 4) o que tienen derecho a ´acceder, en condiciones no discriminatorias y de accesibilidad universal, a la utilización de las dotaciones públicas y los equipamientos colectivos abiertos al uso públicoª (letra b del art. 4).

Este último derecho da buena cuenta del escaso recorrido que el legislador ha querido dar a la definición de los derechos de los ciudadanos, puesto que, en lugar de definir de forma absoluta el derecho de los ciudadanos a usar todas las dotaciones y equipamientos públicos, limita su alcance a los ´abiertos al uso públicoª, lo que roza la tautología, porque no se alcanza a entender para qué hace falta establecer el derecho de acceso a las dotaciones y equipamientos que ´yaª se encuentran abiertos al uso público; la novedad hubiera residido, precisamente, en prohibir que cualquier dotación pública sea utilizada, de forma privativa, por sólo algunos ciudadanos, a través de concesiones administrativas que, a pesar de ser formalmente legales, desvirtúan el fin primario de estos suelos, siendo ésta una práctica bastante extendida en nuestro país.

Tampoco los deberes de los ciudadanos se escapan de la falta de sustantividad que criticamos. Establecer que los ciudadanos deben respetar y contribuir a preservar el medio ambiente, el paisaje natural y urbano o el patrimonio histórico (artículo 5. a) está muy bien, pero sirve de poco, si se tiene en cuenta que estos deberes ya se encuentran recogidos en las correspondientes normas reguladoras y que la Ley de Suelo no establece mecanismo de reacción frente al incumplimiento de estos deberes, ni tan siquiera de carácter sancionador. Mayor perplejidad produce el último de los deberes que enuncia el artículo 5 de la Ley de Suelo (letra d) que establece que los ciudadanos deben ´cumplir los requisitos y condiciones a que la legislación sujete las actividades moles- tas, insalubres, nocivas y peligrosas [...]ª; pues claro, pero esto ya lo prevé la normativa estatal o autonó- mica reguladora de este tipo de actividades.

Ciertamente, no es sencillo establecer el estatuto jurídico de los derechos y deberes de los ciudadanos con respecto al suelo, pero para reiterar el constitucional derecho a una vivienda digna y adecuada, mejor no decir nada.

3. El derecho de iniciativa privada en la urbanización

Una de las novedades que aporta la Ley de Suelo consiste en reconocer el derecho de los particulares, sean o no...

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