La novacion y subrogación de préstamos hipotecarios
| Autor | Chantal Moll de Alba Lacuve |
| Cargo | Doctora en derecho |
I- INTRODUCCIÓN
La hipoteca se ha convertido en una figura jurídica clave en el proceso de adquisición de la vivienda, pues, como todos sabemos, la mayoría de las familias españolas financian la operación de compra de la vivienda a través de un préstamo hipotecario.
En los últimos años se ha producido un espectacular aumento de los precios de la vivienda que ha tenido como consecuencia un incremento del endeudamiento hipotecario de las familias. Así, el porcentaje de renta disponible destinado a la adquisición de la vivienda se ha disparado, especialmente en las grandes ciudades.
Sin embargo, esta situación de elevado endeudamiento ha sido sostenible por los particulares gracias al nivel de los tipos de interés que ha llegado en los últimos tiempos a mínimos históricos.
Ante el temor de que un cambio del ciclo económico provoque una subida del precio del dinero y que esto estrangule a un gran número de familias españolas fuertemente endeudadas a través de las hipotecas, el Gobierno ha introducido, a través del Real Decreto Ley 2/2003 aprobado el pasado viernes 25 de abril, un paquete de medidas que tratan de reducir el riesgo de morosidad.
II- NORMATIVA APLICABLE EN MATERIA DE PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS
Antes de entrar en el estudio pormenorizado del Real Decreto Ley, conviene hacer una breve referencia a los principales textos normativos que regulan los préstamos hipotecarios[1].
En primer lugar hemos de citar la Ley Hipotecaria de 1946 y el Reglamento Hipotecario de 1947, con las modificaciones introducidas por el RD 1867/1998, de 4 de septiembre[2]. En el año 1981 se aprobó la Ley 2/1981, de 25 de marzo que reguló el Mercado Hipotecario[3]. Una ley que tuvo mucha repercusión social fue la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre Subrogación y Modificación de préstamos hipotecarios. Es precisamente este texto normativo el que el Gobierno ha modificado con el Real Decreto Ley 2/2003.
En el año 1994 se aprobó el Real Decreto 2537/1994, de 29 de diciembre, sobre colaboración entre las Notarías y los Registros de la Propiedad para la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario. En el año 1995 la Agencia de Protección de Datos dictó la Instrucción 2/1995, de 4 de mayo, sobre medidas que garantizan la intimidad de los datos personales recabados como consecuencia de la contratación de un seguro de vida de forma conjunta con la concesión de un préstamo hipotecario o personal.
La Ley Orgánica 10/1998 y la Ley 46/1998, de 17 de diciembre, de introducción del euro también afectaron a los préstamos hipotecarios. Finalmente la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil modificó varios aspectos del procedimiento de ejecución hipotecaria[4].
Es necesario hacer referencia también a la normativa protectora de los consumidores y especialmente la que protege a los consumidores de hipotecas . Así tenemos la Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios; la Ley 7/1998, de 13 de abril de Condiciones generales de la contratación; la Orden Ministerial de 12 de diciembre de 1989, sobre tipos de interés, comisiones, normas de actuación información a clientes y publicidad de las Entidades de crédito; La Orden Ministerial de 5 de mayo de 1994, sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios, que fue modificada por la Orden Ministerial de 27 de octubre de 1995.
III- LA LEY 2/1994, DE SUBROGACIÓN Y MODIFICACIÓN DE PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS
En materia de préstamos hipotecarios una ley muy sonada fue la de 1994 sobre Subrogación y modificación de préstamos hipotecarios. Esta Ley es precisamente la que el Gobierno ha modificado en algunos aspectos con las medidas de urgencia aprobadas mediante el RDL 2/2003.
Con la ley 2/1994 se pretendía que las entidades financieras pudieran subrogarse por el deudor en los préstamos hipotecarios concedidos por otras entidades financieras sin necesidad del consentimiento de la entidad acreedora, cualquiera que fuera la fecha de formalización del préstamo y aunque no constara la posibilidad de amortización anticipada.
Esta posibilidad de subrogación en realidad no era tan novedosa pues el mecanismo jurídico que permite el cambio de acreedor sin necesidad del consentimiento del acreedor originario ya está contemplado en el art. 1211 del Código Civil[5]. Con la Ley del 94 por lo tanto se desarrollaba el precepto decimonónico.
Los motivos de promulgación de esta ley fueron principalmente tres. En primer lugar, el descenso generalizado de los tipos de interés. Se trataba de permitir que ese bajada pudiera trasladarse rápidamente al consumidor a través de la competencia entre entidades financieras. En segundo lugar, las fuertes comisiones que se aplicaban por amortización anticipada y finalmente la duplicación de gastos que implicaba la cancelación de un crédito hipotecario y la constitución de otro nuevo[6].
La Ley 2/1994 regula con detalle el procedimiento de subrogación[7]. La entidad que está...
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