A nova lei do arrendamento urbano em portugal
| Autor | Vasco Amaral Cunha/Teresa Afonso |
| Cargo | Abogados del Grupo de Práctica de Europa Centraly del Este (Área Mercantil) y del Grupo de Práctica DIUM |
| Páginas | 88-92 |
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O regime do arrendamento urbano em Portugal constava, em larga medida, do Decreto-Lei n.° 321-B/90, de 15 de Outubro (o «RAU»), o qual procurou condensar todas as normas aplicáveis e, à semelhança do que já sucedia com o arrendamento rural, retirar do Código Civil este regime, remetendo-o para um diploma próprio. O RAU sofreu variadíssimas alterações desde que foi aprovado, no sentido de criar um regime mais flexível, que dinamizasse o mercado do arrendamento urbano e (como sucedeu em 1995) no sentido de nele incluir as normas aplicáveis ao arrendamento comercial. No entanto, a partir de certo momento, atingiu-se um consenso no sentido de que o regime jurídico do arrendamento necessitava de uma revisão profunda, que o flexibilizasse, simplificasse e uniformizasse.
Após discussões e análises (e uma proposta preparada pelo Governo anterior), em 2006, foi finalmente aprovada a Lei n.° 6/2006, de 27 de Fevereiro, que aprovou o novo regime do arrendamento urbano (o «NRAU») e entrou em vigor em 28 de Junho de 2006. Este novo regime simplificou a regulamentação aplicável ao arrendamento urbano (habitacional e comercial), criou novos tipos e novas definições legais e voltou a incluir a disciplina do arrendamento urbano no Código Civil. Na senda da dinamização do mercado do arrendamento urbano, foram tomadas opções legislativas que permitiram a flexibilização dos mecanismos do arrendamento em Portugal.
No que se refere aos arrendamentos para fins não habitacionais (os quais vieram substituir a anterior tipologia contratual «contratos de arrendamento para comércio ou indústria»), esta flexibilização foi particularmente relevante na medida em que, nos contratos celebrados após a entrada em vigor deste novo regime, as partes contratuais passam a poder estipular livremente as regras relativas à duração, denúncia e oposição à renovação dos mesmos. Em caso de falta de estipulação, é aplicável o disposto quanto ao arrendamento para habitação. Deve ainda ser referido que, caso as partes não tenham previsto qualquer disposição contratual quanto ao prazo do contrato para fins não habitacionais, este deverá ser considerado como um arrendamento celebrado com prazo certo pelo período de 10 anos, não podendo o arrendatário denunciá-lo com antecedência inferior a 1 ano.
Já no que concerne aos arrendamentos para fins habitacionais, o legislador não foi tão audaz, mantendo a imperatividade das estipulações relativas àqueles aspectos. Assim, o NRAU estabelece a distinção entre contratos para fins habitacionais de prazo certo e os de duração indeterminada (estes mais próximos dos anteriores «vinculísticos»), cujas principais características são de seguida sucintamente analisadas.
Os contratos de arrendamento para habitação de prazo certo, o qual deve ser expresso, deverão ser celebrados por um prazo mínimo de 5 e máximo de 30 anos (operando a ampliação ou redução ope legis destes prazos, caso os mesmos não sejam respeitados) e renovam-se automaticamente no seu termo por períodos mínimos sucessivos de 3 anos, caso as partes não tenham expressamente previsto outro prazo. O senhorio não pode denunciar o contrato mas sempre poderá opor-se à renovação do mesmo com uma antecedência não inferior a um ano do termo do contrato. É igualmente atribuído ao arrendatário o direito de se opor à renovação automática do contrato para fins habitacionais de prazo certo, devendo respeitar, para o efeito, um prazo mínimo de 120 dias de antecedência. Para além disto, o arrendatário pode sempre denunciar o contrato a todo o tempo, após seis meses de duração efectiva do mesmo, e sempre com um pré-aviso de 120 dias do termo pretendido do contrato.
Nos contratos de arrendamento de duração indeterminada, uma das principais novidades traduz-se na possibilidade de o arrendatário poder denunciar oPage 89 contrato, a todo o tempo, mediante comunicação ao senhorio com antecedência não inferior a 120 dias sobre a data em que pretenda a cessação do contrato. O senhorio, por seu turno, pode denunciar o contrato de arrendamento para habitação de duração indeterminada caso: (i) necessite da habitação para si ou para os seus descendentes em 1.° grau; (ii) para demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos no locado; ou (iii) sem motivo, mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a 5 anos sobre a data em que pretenda a cessação do arrendamento (neste caso em particular, a denúncia não tem de ser justificada nem fundamentada, razão pela qual é denominada «denúncia sem motivo»). Esta última possibilidade comporta, porém, algumas excepções, melhor analisadas no ponto seguinte.
Mais do que consagrar um novo regime aplicável aos novos contratos de arrendamento urbano, o legislador foi ambicioso ao ponto de pretender que todos os contratos de arrendamento urbano passassem a ser regulados pelo NRAU (e não apenas aqueles que se celebrassem após a sua entrada em...
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