La notificación para el tanteo en la Ley de Arrendamientos Rústicos

Autor:Begoña Flores González
Cargo:Doctora Europea en Derecho. Profesora Colaboradora de Derecho Civil. Departamento de Derecho Civil UNED
Páginas:703-744
RESUMEN

La notificación constituye el núcleo vital del derecho de tanteo que el artículo 22.2 de la LAR de 2003 concede al arrendatario rústico. La realización de la notificación para el tanteo, además de dar lugar al nacimiento de este derecho, según tiene declarado el Tribunal Supremo, pone en marcha el plazo de caducidad al que está sometido el ejercicio de la preferencia adquisitiva por el... (ver resumen completo)

 
ÍNDICE
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I Introducción

El artículo 22.2 LAR de 2003 cuando regula el tanteo arrendaticio rústico establece como punto de partida para el ejercicio de este derecho la notificación fehaciente de la venta proyectada que debe efectuar el propietario de la finca rústica arrendada al arrendatario, indicándole las condiciones esenciales de la venta que ha concertado con el tercero. Una vez que el arrendatario haya recibido la notificación comienza el plazo de caducidad de sesenta días hábiles para ejercitar el derecho de tanteo que corresponde al arrendatario rústico.

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Por tanto, del artículo 22.2 LAR de 2003 se deduce la identidad esencial entre tanteo y notificación, que ha sido declarada por la jurisprudencia de nuestro Tribunal Supremo. De modo que solo la notificación de la enajenación proyectada puede generar el derecho de tanteo, que sin ella no llega a nacer. Esto revela la importancia decisiva de la notificación para el tanteo, que constituye el núcleo vital del derecho de adquisición preferente previsto en la Ley de Arrendamientos Rústicos en su fase preadquisitiva. Además la notificación produce otro efecto primordial en cuanto pone en marcha el plazo de caducidad para ejercitar el tanteo. En consecuencia si el arrendatario no ejercita el derecho de tanteo en el plazo legal tiene lugar la extinción del derecho de adquisición preferente que la enajenación proyectada ha generado a su favor.

En el presente trabajo se hará referencia a la notificación para el ejercicio del tanteo en caso de compraventa de la finca rústica arrendada. Esto se debe a que el ejercicio del derecho de adquisición preferente a favor del arrendatario rústico en el caso de enajenaciones inter vivos distintas a la compraventa, previsto por el artículo 22.2 LAR de 2003, es un supuesto infrecuente y en consecuencia de escasa relevancia práctica 1.

II Naturaleza jurídica de la notificación para el tanteo

La cuestión más dudosa que suscita la notificación para el tanteo es la precisión de su naturaleza jurídica. A este respecto nos encontramos con una disparidad de opiniones en la doctrina y la jurisprudencia. La necesidad de resolver este interrogante no responde solo, ni principalmente, a un afán de corrección científica y dogmática, sino sobre todo porque la posición que se adopte al respecto incide en la precisión de los efectos que produce el ejercicio del tanteo. De otro lado, solo si partimos de una concepción correcta sobre la notificación para el tanteo, es posible comprender cuál es la fundamentación causal del tanteo y del retracto, en definitiva, la razón de ser de estos «expedientes técnicos» frente a otros modos posibles de configurar el derecho de adquisición preferente.

Sobre esta cuestión existen distintas concepciones:

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1. Teorías mayoritarias sobre la naturaleza jurídica de notificación para el tanteo
A) Teoría de la notificación para el tanteo como oferta de contrato

Según esta tesis, la notificación es una declaración de voluntad que encierra una oferta de contrato destinada a ser aceptada por el titular del tanteo en el ejercicio de su derecho. Por ende, la actuación del tanteo implica la aceptación de la oferta efectuada al arrendatario que producirá la perfección del contrato de compraventa entre propietario y arrendatario en las condiciones notificadas. Esto significa que el ejercicio del tanteo responde al esquema contractual consagrado en el artículo 1.262 del Código Civil, que se caracteriza por la emisión de las sucesivas declaraciones de voluntad que constituyen la oferta y la aceptación. Aquí la oferta de venta la realiza el propietario mediante la notificación para el tanteo y evidentemente está dirigida al arrendatario, a quien corresponde aceptarla o no. Esta concepción de la dinámica del tanteo aparece recogida en las SSTS de 30 de enero de 1965 (RJA 1803) y de 9 de mayo de 1968 (RJA 3479), todas dictadas en supuestos de ejercicio del tanteo arrendaticio urbano; y asimismo es postulada por la STS de 22 de septiembre de 1993 (RJA 6654) -que hemos estudiado en el capítulo III de este trabajo y es la única sentencia que enjuicia un caso de ejercicio del tanteo arrendaticio-.

En la sentencia de 30 de enero de 1965 (RJA 1803), que contempla un caso de ejercicio del tanteo en caso de traspaso de local de negocio -art. 47.2 LAU de 1964- la arrendadora pretende desvincularse del tanteo ejercitado amparán-dose en que la entrega del local no se produjo en la fecha por ella pretendida en la notificación por la que ejercitaba el tanteo. El Tribunal Supremo distingue, a estos efectos, entre el ejercicio del derecho de tanteo en el precio y condiciones notificadas, que tuvo sin lugar a dudas en el presente caso, y el requerimiento por el que se introduce un elemento nuevo relativo a la fase ejecutiva del negocio y que no puede afectar al tanteo ejercitado 2. Pero, lo que aquí nos interesa

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destacar es la argumentación del Tribunal Supremo para desestimar la pretensión de la arrendadora de desvincularse del tanteo ejercitado: «(...) porque aquel requerimiento hecho por la arrendadora en cuanto el momento de la entrega, no lleva en sí una limitación o condición de la voluntad de tantear, sino que constituye en todo caso un momento de la fase ejecutiva del negocio, pero quedando siempre a salvo, en cuanto al negocio jurídico de tanteo, una perfección de este en cuanto ha surgido un consentimiento producido por la coincidencia de las dos declaraciones de voluntad recíprocas y sucesivas que han generado el acto jurídico bilateral, o sea, la proposición y la aceptación, y como el concurso de una y otra da lugar al consentimiento, y este es el que perfecciona el contrato según el artículo 1262 ya mencionado (...)».

La misma concepción queda recogida en la sentencia de 9 de mayo de 1968 (RJA 3479) cuando dice que «el tanteo quedó perfeccionado por la oferta que hizo el propietario y que aceptó el inquilino» (Cdo. 1.º). Esta declaración le

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sirve al Tribunal Supremo de apoyo para concluir que ha tenido lugar la consumación del tanteo, y que por ello el arrendatario, para conseguir el otorgamiento de escritura pública a su favor, debe seguir el procedimiento ordinario que por razón de la cuantía corresponda de acuerdo con la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881, y no el procedimiento previsto por la entonces vigente LAU para los derechos creados por la Ley especial.

Asimismo la STS de 22 de septiembre de 1993 (RJA 6654) aplica a la notificación para el tanteo la calificación de oferta de contrato cuando dice que la actuación del tanteo: «denota aceptación de la oferta implicada en la aceptación» (Cdo. 4.º). A consecuencia de ello surge un contrato perfecto, de modo que, una vez ejercitado el tanteo, no puede pretender el propietario vendedor dejarlo sin efecto alegando que ha desistido de la venta (Cdo. 4.º).

Por tanto, merece destacar que las sentencias citadas coinciden en afirmar que el ejercicio del tanteo produce como efecto la perfección del contrato de venta entre propietario y el arrendatario, y que la perfección es consecuencia, a juicio del Tribunal Supremo, de acuerdo con las reglas generales del concurso de la oferta de venta, encarnada en la notificación para el tanteo, y de la aceptación resultante del ejercicio de este derecho (art. 1262 CC).

Esta concepción de la notificación para el tanteo como oferta de contrato goza de la aceptación de un grupo numeroso de autores que ha seguido en bloque la tesis de estas sentencias. Partiendo de esta concepción, y en atención a los efectos que produce la notificación para el tanteo, la doctrina suele precisar que se trata de una oferta de contrato irrevocable 3, 4.

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Esta tesis, a pesar del predicamento que goza en la doctrina legal y científica, creo que debe ser rechazada por los siguientes motivos:

  1. En primer lugar, lo cierto es que las sentencias que defienden la tesis de la oferta de contrato lo hacen en obiter dictum cuando se trata de resaltar que la actuación del tanteo produce la perfección del contrato. Es decir, en estas sentencias la ratio decidendi del Tribunal Supremo es una: que ha tenido lugar la perfección de la venta como consecuencia del ejercicio del tanteo -de lo que deduce en cada caso la consecuencia correspondiente-; lo que ocurre es que el Tribunal Supremo a la hora de explicar el mencionado efecto, no se complica y acude sin más a la regla general del artículo 1262 del Código Civil de acuerdo con la cual el contrato se ha perfeccionado como consecuencia del concurso de oferta y aceptación, cuyo papel desempeñaría en este caso la notificación para el tanteo.

  2. Por otro lado existe un grupo significativo de sentencias, todas ellas referidas a supuestos del tanteo arrendaticio urbano de la LAU de 1964, cuya ratio decidendi es la de diferenciar entre la oferta de contrato como acto generador de la libre contratación y la...

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