Nota marginal de derecho de retorno arrendaticio
| Autor | M. A. G. |
| Páginas | 467-474 |
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Ante el Juzgado de Primera Instancia de Zamora se interpuso demanda de juicio especial regulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos solicitando la declaración judicial de la existencia del derecho de retorno arrendaticio a favor de los demandantes sobre la casa situada en la calle de Santa Clara número 7 de Zamora. Dicha demanda fue objeto de anotación preventiva en el Registro de la Propiedad el 14 de diciembre de 1963. El 13 de marzo de 1964 se dictó sentencia estimando el derecho de los demandantes al retorno sobre los locales y viviendas que ocuparon, una vez reconstruido el inmueble, y en las condiciones previstas en el artículo 82 del Decreto de 13 de abril de 1956. La Audiencia Territorial, en trámite de apelación, confirmó la sentencia de instancia. Y el Tribunal Supremo desestimó el recurso de injusticia notoria, por lo cual la primera sentencia quedó firme. Como consecuencia de la resolución judicial dictada en esos términos, fue practicada en el Registro nota marginal del derecho de retorno asi declarado judicialmente, al margen de la inscripción de propiedad del inmueble y a favor de los titulares del mismo derecho, habiéndose presentado en el Registro el testimonio de la sentencia el 6 de octubre de 1967.
Don Julio Garcia Pernia, como copropietario del inmueble antes referido, dirigió escrito al Registrador de aquella capital solicitando la cancelación por caducidad del derecho de retorno asi anotado a favor de don Manuel Diez Lozano, doña Blanca Alonso Rodríguez y su esposo don José María Pérez Harina.
Presentado en el Registro ese escrito, fue calificado con la siguiente nota: "Denegada la cancelación que se solicita en la presente instancia, porque la anotación preventiva letra A, obrante al folio 160 del tomo 812, libro 75 de Zamora, única que se ha tomado de la finca número 4.306, es de demanda de juicio especial de arrendamientos urbanos seguido ante el Juzgado de Primera Instancia de Zamora; Constando nota marginal del derecho de retorno de don Manuel Diez Lozano y doña Blanca Alonso Rodríguez en el folio 157 del referido tomo, al margen de la inscripción décima, en virtud de sentencia recaída en los autos a que se refiere la anterior anotación, con fecha 13 de marzo de 1964, que fue confirmada en grado de apelación por la Sala de lo Civil de la Excelentísima Audiencia Territorial de Valladolid el 5 de octubre de 1964, contra la que se interpuso recurso de injusticia notoria, desestimado por la del Tribunal Supremo de 18 de junio de 1965; de cuya nota marginal no se solicita cancelación que tampoco procedería por tener fecha 13 de noviembre de 1967, desde la cual no han transcurrido los cinco años".Page 468
Contra dicha calificación interpuso recurso gubernativo don Julio García Pernia alegando que el plazo legal de vigencia de la nota marginal del derecho de retorno -cinco años- debía contarse desde la fecha de la anotación de demanda -14 de diciembre de 1963- y no desde la propia fecha de la nota marginal -6 de octubre de 1967- por estimar que la segunda no es más que la confirmación de la primera, y que de otra manera la publicidad registral del derecho de retorno alcanzaría al plazo de ocho años nueve meses y diez días, muy superior al taxativamente fijado por el articulo 15 del Reglamento Hipotecario.
El Presidente de la Audiencia confirmó la nota del Registrador y declaró que no resulta lícito recortar el plazo de los cinco años a que se refiere el artículo 15 del Reglamento Hipotecario, ni hacer puramente ilusorias las facultades reconocidas por la norma al amparo de una pretendida caducidad de derechos que no se han podido ejercitar mientras se encontraban pendientes de reconocimiento por una decisión judicial. Y la Dirección General, en apelación interpuesta por el recurrente, confirma el auto apelado y la nota del Registrador, sentando la siguiente doctrina:
La cuestión que plantea este expediente consiste en resolver si el plazo de caducidad de cinco años que señala el articulo 15 del Reglamento Hipotecario en los supuestos de nota marginal de derecho de retorno, se ha de contar desde la fecha en que se practicó tal nota por presentación del testimonio de la sentencia firme que lo declare, o bien desde que se tomó la anotación preventiva de demanda del pleito en que se discutió la procedencia de tal derecho.
El derecho de retorno, introducido por la legislación de Arrendamientos Urbanos para el caso de negativa de prórroga basada en el número 2 del artículo 62 de la Ley, supone la facultad legal y en ciertos casos convencional, que tiene el arrendatario, de instalarse en el inmueble reedificado, en ,una vivienda o local de negocio análogos a los que ocupaba en el destruido, y ofrece las características de que, normalmente, nace por la voluntad del propio locatario, limita el dominio del arrendador y produce efectos "erga omnes".
Dado que este derecho de retorno puede afectar a todo adquirente de finca urbana, no podían pasar desapercibidos al legislador los perjuicios que a las transacciones y relaciones inmobiliarias podría ocasionar la falta de una publicidad adecuada de este derecho, y por ello, el Decreto de 17 de marzo de 1959, que reformó algunos preceptos del Reglamento Hipotecario, reguló, en el artículo 15, los efectos regístrales de este derecho de retorno y ordena que se podrá hacer constar en el Registro de la Propiedad, mediante la nota marginal correspondiente, sin cuya constancia no perjudicará a los terceros adquirentes, con lo que, de esta forma, se logra armonizar la legislación arrendaticia y la registral o hipotecaria.
Para extender la mencionada nota basta, según expresa el artículo 15 citado, la solicitud del interesado, acompañada del contrato del inquilinato o arriendo y el título contractual, administrativo o judicial -como sucede en este caso-, del que resulte el derecho de retorno, nota que tendrá una duración de cinco años desde su fecha, y que una vez cumplida dará lugar a la cancelación por caducidad del asiento, ya que por constituir una limitación al dominio del propietario no parece deba extenderse más tiempo del prudencialmente indispensable.
En caso de contienda judicial acerca de la existencia del derecho de retorno por negarse el arrendador a reconocerlo, la anotación preventiva de demanda será la medida cautelar que proteja o garantice en su día el derecho del...
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