La nueva normativa reguladora de la hipoteca inversa
| Autor | Isabel Zurita Martín |
| Cargo | Profesora Titular de Derecho Civil Universidad de Cádiz |
| Páginas | 1276-1316 |
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De todos es conocido que España es uno de los países más longevos del mundo, y también que la población española es de las más envejecidas de Europa. Esta realidad viene confirmándose con el paso del tiempo, y ha ido agudizándose en los últimos veinte años de forma espectacular. Según datos tomados del Libro Blanco sobre las personas en situación de dependencia, publicado por el Ministerio de Trabajo y Asuntos Sociales en diciembre de 2004, el fenómeno del envejecimiento va a continuar en los próximos años, en los que la población mayor seguirá incrementándose de manera notable, a la vez que disminuirá la proporción de personas en edades jóvenes; se agudizará, por otra parte, con el paso del tiempo, lo que se ha llamado «envejecimiento del envejecimiento», esto es, el gran aumento que va a experimentar el colectivo de población de ochenta y más años, cuyo ritmo de crecimiento será muy superior al del grupo de sesenta y cinco y más años en su conjunto.
No obstante, aunque contemplemos esta realidad con cierta alarma, no puede desconocerse que la elevada longevidad es un importante logro humano; así, las sociedades más avanzadas son las que gozan de una esperanza de vida más alta. Pero toda conquista humana ha de soportar un coste más o menos significativo.
En verdad, todos anhelamos disfrutar de una larga existencia, pero deseamos con igual intensidad llegar al último tramo de nuestra vida en las más óptimas condiciones físicas. Lamentablemente ambos anhelos no siempre se ven satisfechos, pues la senectud aparece inexorablemente acompañada por el deterioro físico de la persona y, en muchas ocasiones, este deterioro físico conduce a la falta de capacidad del anciano para valerse por sí mismo.
Por ello, aunque hayamos considerado la alta longevidad como un importante logro humano, esta consideración no nos puede hacer desconocer las consecuencias negativas que de ello se derivan. El envejecimiento de la población puede ocasionar un importante problema social, en cuanto a mayor porcentaje de población anciana, mayor es también el número de personas que se encuentran en situación de dependencia. Las situaciones de dependencia producen dos efectos negativos: uno físico y moral y otro económico. En el orden moral, la necesidad de asistencia física que manifiesta el individuo de elevada edad constituye una importante carga emocional, tanto para él como para sus familiares más cercanos, quienes, hasta la fecha, han venido constituyendo su principal, si no único, punto de apoyo. En el aspecto asistencial, el Estado comienza a dotarse de los medios necesarios para atender las necesidades derivadas de este tipo de dependencia, de ahí que vaya promulgando normas encaminadas a otorgarles, en primer lugar, cobertura legal apropiada. Buena muestra de ello es la reciente Ley 39/2006, de 14 de di-Page 1277ciembre, de Promoción de la Autonomía Personal y de Atención a las personas en situación de dependencia. Esta Ley, comúnmente conocida como Ley de Dependencia, se orienta a regular las condiciones básicas de promoción de la autonomía personal y de atención a las personas en situación de dependencia mediante la creación de un Sistema para la Autonomía y Atención a la Dependencia (SAAD), con la colaboración y participación de todas las Administraciones Públicas. El sistema tiene por finalidad principal la garantía de las condiciones básicas y la previsión de los niveles de protección a que se refiere la Ley.
Pero en el ámbito privado, el aspecto económico preocupa también al legislador, pues debe acudirse a nuevos mecanismos para que la persona pueda realizar previsiones económicas para afrontar los efectos de una hipotética dependencia. Más allá de las prestaciones sociales, cada vez más amplias, que ofrecen los organismos públicos, el legislador también comienza a sentar las bases para la «autoatención» de la persona anciana, otorgando beneficios y creando figuras jurídicas especialmente previstas para paliar las situaciones de dependencia en la forma más cercana posible al ámbito familiar y personal de la persona mayor. Se trataría de que cada persona pudiera «autoatender» sus necesidades futuras desde el punto de vista económico y, por ende, asistencial. En este marco se encuadrarían todos los esquemas contractuales dirigidos, en mayor o menor medida, a la asistencia de personas mayores, como el contrato de alimentos o lo previsto por la Ley catalana de acogida familiar para personas mayores.
Sin duda, entre los medios jurídicos encaminados a esta «autoatención» debe situarse la hipoteca inversa, que no es otra cosa que un instrumento jurídico que puede permitir a un sujeto subvenir sus necesidades asistenciales de la forma más adecuada a su modo de ver la vida, proporcionándole aquello que necesita sin tener que acudir, en la medida de lo posible, a mecanismos generales de asistencia social, especialmente evitando tener que salir de su entorno habitual y ser internado en centros residenciales o geriátricos.
El primer intento de incorporación de la hipoteca inversa a nuestro ordenamiento tuvo lugar por medio de una Proposición de Ley presentada por el Grupo Parlamentario Catalán en octubre de 2005, con la que se pretendía introducir una reforma en el Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. La reforma consistía en la introducción de un artículo 62.bis a dicho Real Decreto con la intención de incorporar a aquella Ley reducciones de base imponible y exenciones tributarias sobre operaciones de constitución de préstamos y créditos de disposición acumulativa creciente con garantía hipotecaria constituida sobre un bien inmueble, siempre que el propietario y prestatario fuera mayor de sesenta y cinco años o persona que, independientemente de su edad, por razón de falta o pérdida de autono-Page 1278mía física, psíquica o intelectual, necesiten asistencia importante para desarrollar su actividad diaria y su asistencia personal. Esta Proposición de Ley -de beneficios fiscales a determinados actos de disposición de bienes que conforman el patrimonio inmobiliario personal para asistir las necesidades económicas de la vejez y la dependencia- fue, no obstante, retirada por el grupo parlamentario proponente el 29 de noviembre de 2005.
Con posterioridad a esta Proposición de Ley, el Gobierno tomó la iniciativa legislativa por medio del Proyecto de Ley por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia. Esta reforma no se limita ya a proponer incentivos fiscales para la constitución de préstamos hipotecarios destinados a financiar las situaciones de necesidad originadas por la ancianidad, sino que se ocupa de refrendar legalmente una figura que se viene utilizando desde hace años en los países anglosajones, y que es conocida con el nombre de reverse mortgage.
Este Proyecto fue aprobado el 7 de diciembre de 2007, como Ley 41/ 2007, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria (BOE, núm. 294, de 8 de diciembre de 2007).
Con carácter general, se habla de hipoteca inversa para referirnos a una modalidad de hipoteca nacida en el mercado hipotecario anglosajón; concretamente, la figura se ha venido desarrollando desde 1965 en el Reino Unido y, a partir de 1989 aproximadamente, en Estados Unidos, con la finalidad de dar respuesta a las necesidades de liquidez que suscita la ancianidad sobre la base de rentabilizar el patrimonio inmobiliario de la persona de edad avanzada. Con este objetivo existen en estos mercados diversas figuras que pretenden dar respuesta a estas necesidades sociales, barajando las distintas posibilidades que la tenencia de una vivienda en propiedad ofrece en este sentido 1.
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En sentido amplio, hablamos de hipoteca inversa para referirnos a un negocio que tiene por objeto la concesión de un crédito con garantía inmobiliaria, por el que una persona mayor de sesenta y cinco años -prestatario- recibe del prestamista una renta, temporal o vitalicia, sobre la garantía de un inmueble de su propiedad, calculada teniendo en cuenta el valor de la misma y la edad de su propietario. Se ha denominado a esta figura hipoteca inversa, por responder a un mecanismo que puede considerarse contrario al de la hipoteca clásica. Así, si en ésta, por lo general, se recibe un préstamo para poder comprar a plazos una vivienda, en la hipoteca...
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