La normativa de Cataluña sobre la propiedad horizontal

Autor:Martín Garrido Melero
Cargo:Notario de Tarragona (Colegio Notarial de Cataluña) - Profesor de Derecho Civil URV
Páginas:13-41
RESUMEN

I. Antecedentes. 1. La propiedad horizontal en el Código civil español de 1889. 2. La cuestión foral. 3. La ley de propiedad horizontal y su desarrollo. 4. La nueva política legislativa en materia civil en Cataluña. 5. Ley 5/2006, de 10 de mayo (Libro quinto del Código civil de Cataluña) y los otros proyectos legislativos. 6. Estructura del Libro V. Conclusiones. II. Propiedad horizontal como... (ver resumen completo)

 
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I Antecedentes

Desde el día uno de julio de 2006 la propiedad horizontal sobre fincas radicadas en la Comunidad Autónoma de Cataluña se rigen por la ley 5/2006, de 10 de mayo, del Libro Cinco del Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales. Y más en concreto y especialmente por su artículo 553. La nueva regulación afecta a las fincas que se constituyan en régimen de la propiedad horizontal con posterioridad a esta fecha pero también a las constituidas con anterioridad (disposición transitoria sexta), aspecto que debe señalarse especialmente.

Conviene advertir que no nos encontramos con la simple derogación territorial de una ley (LPH) y su sustitución por otra sino ante una verdadera "revolución" jurídica. Merece la pena que dediquemos unos minutos a reflexionar con carácter general sobre el significado último de la nueva normativa, porque esto nos va a ayudar a comprender los efectos a corto pero sobre todo a largo plazo de esta regulación.

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1. La propiedad horizontal en el Cdigo civil espaol de 1889

El viejo Código civil español de 1889 dedicaba un único artículo a lo que hoy conocemos como régimen de los edificios en propiedad horizontal. Se trataba del artículo 396, que se limitaba a indicarnos los términos en que se debía contribuir a las obras cuando los diferentes pisos de una casa perteneciesen a varios propietarios. El precepto siguió vigente hasta la reforma de la Ley 26 de octubre de 1939, a su vez objeto de modificación por la ley 49/1960, de 21 de julio, que como todos conocemos ha sido la ley básica en esta materia hasta la actualidad (LPH). La ley de propiedad horizontal sufrió una reforma integral por la ley 8/1999, de 6 de abril y algunas reformas importantes como la realizada por la ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.

Se dice, y creo que con razón, que al menos hasta 1960 la normativa sobre la propiedad horizontal fue gestándose poco a poco en los protocolos de los notarios, a medida de las necesidades cada vez más crecientes de la población y sobre todo del aumento de la construcción de edificios. Viene a ser en los documentos públicos notariales donde durante la primera mitad del siglo anterior vino a configurarse el estatuto jurídico de este tipo de propiedad y con cuya experiencia aparece la primera normativa sobre esta materia.

2. La cuestin foral

¿Qué ocurre en Cataluña o, más exactamente en el derecho catalán, en esta época? La publicación tardía del Código civil español no resolvió el llamado problema "foral". Mientras países, como Francia y sobre todo Italia (seguidos por Alemania en 1900), habían optado por un texto único en materia civil aplicable a todo el Estado, España llegó a una situación intermedia: se publicaba un texto único que debía completarse con las llamadas especialidades forales.

No voy a cansarles a Vds. con una materia que requería una explicación más detallada, pero sí ponerles de manifiesto que el mismo año que se publica la normativa básica en materia de propiedad horizontal aparece lo que durante veinticinco años ha sido el texto civil catalán propio: la Compilación de Derecho civil de Cataluña aprobada por Ley estatal 40/1960, de 21 de julio. Fíjense en la coincidencia de la fecha: el mismo día las Cortes de la época aprueban la Compilación y la LPH.

A lo que ahora nos interesa, el texto compilado no contenía ninguna regulación (ni siquiera parcial) de la horizontalidad. No es de extrañar porque la filosofía de la nueva normativa no era otra que "retener" las normas civiles "catalanas" que eran diferentes que las establecidas en el Código civil, es decir, el derecho histórico. Y propiamente la materia objeto de nuestro debate no era propiamente derecho histórico sino actual y muy actual.

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3. La ley de propiedad horizontal y su desarrollo

Como todos Vds. saben perfectamente, la vieja LPH de 1960 sirvió y fue útil para dar solución a numerosas cuestiones pero, poco a poco, fue desbordada por nuevas realidades sociales y urbanísticas. El desarrollismo de la época se fue incrementado en todos los campos y empezaron a aparecer nuevas fórmulas muchos más complejas que los modelos clásicos de "una casa con varios propietarios". Así, aparecen las mal denominadas "urbanizaciones privadas", "complejos urbanísticos", o las "propiedades tumbadas". Estas fórmulas escapaban propiamente del marco inicial de la propiedad horizontal contemplada en el arículo 396 CC y en la ley de 1960, pero se servían de dicha regulación para establecer una regulación propia.

La práctica y la jurisprudencia fueron "completando" la ley de 1960 y dando solución a problemas cada vez mayores. Finalmente, en 1999 se aborda por el legislativo estatal una modificación integral y completa de la ya vieja ley de 1960. Esta normativa ha estado vigente aquí hasta el día uno de julio de este año.

4. La nueva poltica legislativa en materia civil en Catalua

¿Qué ocurre en Cataluña o, más exactamente en el derecho catalán durante toda esta época? Un cambio radical de política legislativa. El texto compilado de1960 (objeto de modificación por la ley catalana 13/1984, de 20 de marzo, con una refundición por el Decreto Legislativo 1/1984, de 19 de julio) tenía por finalidad última recoger las especialidades llamadas en la época forales para ser incorporadas a un Código civil único del Estado español. Esta filosofía es abandonada definitivamente por el legislador catalán, que una vez recuperadas sus competencias legislativas en materia civil, empieza lenta, pero de forma inexorable, a elaborar no un mero inventario del derecho histórico sino un nuevo derecho civil que sirva para las necesidades actuales. En ciertos momentos existen determinados conflictos de competencias entre la Generalitat y el Gobierno del Estado (recuérdense, por ejemplo, la impugnación de la ley de sucesión intestada o la ley de filiaciones, y mucho más reciente la impugnación de nada más que la Ley primera del Código civil de Cataluña) pero de una forma o de otra el proceso se va consolidando.

¿Y cuál es esta nueva filosofía de política legislativa? Se quiere hacer un Código civil propio de Cataluña paralelo al Código civil español para lo que se interpretan ampliamente las competencias de Cataluña en la regulación del derecho civil.

Ahora bien, una vez clara la idea política, su desarrollo no ha sido y no está siendo fácil. Se podía haber optado por aprobar un texto único que sustituye a la Compilación, pero ello hubiese llevado muchos años de estudios y de elaboración. Se optó por ir "poco a poco", aun a sabiendas que esto podía suponer el desconcierto y hasta la apatía de los operadores jurídicos. De esta forma, se han ido dictando sucesivas leyes que han ido, por una parte "vaciando" la Compilación y, por otra, "completándola". Ninguna de estas leyes hacía referencia a la propiedad horizontal.

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El proceso empezó a verse con más claridad con la aprobación de dos leyes fundamentales, la ley 40/1991, de 30 de diciembre, Código de Sucesiones por causa de muerte en el Derecho civil de Cataluña; y la ley 9/1998, de 15 de julio, Código de Familia (junto con la ley 10/1998, de 15 de julio, de uniones estables de pareja). Con estas dos leyes, dos áreas fundamentales del Derecho Civil (Sucesiones y Familia) quedaban no sólo fuera del texto compilado sino del Código civil.

La aprobación de estos dos "Códigos" permitió al legislador encarar la recta final del proceso legislativo en materia civil. La ley 29/2002, de 30 diciembre, Primera Ley del Código civil de Cataluña (DOGC de 13 de enero de 2003) fija el objeto, estructura, división, distribución interna, sistema de numeración de los artículos, y la forma de tramitación. Se establece que el primer libro (publicado como decimos) ha de dedicarse a las disposiciones preliminares y a la regulación de la prescripción y de la caducidad; y que el libro cinco debe tratar de los derechos reales. Los otros libros (hasta un total de seis) deben referirse a persona y familia (Libro segundo), a persona jurídica (libro tercero), a sucesiones (libro cuarto), y a obligaciones y contratos (Libro sexto).

Una novedad para el jurista español, y que en algunas ocasiones puede sorprender si no se encuentra habituado a leer legislación extranjera, es la del sistema de numeración de los artículos. El Código es "abierto", con objeto de poder hacer modificaciones posteriores que no afecten a la numeración integral, de forma que los artículos no son seguidos y correlativos sino que expresan inicialmente el libro, título y capítulo, y luego ya sí en numeración continúa el artículo propiamente. Así, y adelanto acontecimientos, la normativa de la propiedad horizontal se regula en el artículo 553-1 a 553-59 (es decir, libro quinto, título quinto, capítulo tercero, cincuenta y nueve artículos).

5. Ley 5/2006, de 10 de mayo (Libro quinto del Cdigo civil de...

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