Normativa autonómica sobre Declaración de obra nueva

AutorJuan Carlos Martínez Ortega
Cargo del AutorDoctor en Derecho. Abogado. Oficial de Notaría
Páginas94-115

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En nuestro Derecho, existen constantes referencias a las diversas regulaciones autonómicas en materia de edificación y urbanismo. Aunque todas tienen aspectos parecidos o coincidentes con la legislación Estatal, cada una tiene rasgos singulares, que deben ser conocidos por los profesionales que trabajan en las Notarías y Registros.

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Como hemos visto a raíz de las Sentencias del Tribunal Constitucional 61/1997 y 66/2001, el urbanismo se relanzó como una atribución autonó-mica, con independencia de las facultades constitucionales asignadas al Estado para la ordenación de todos los registros públicos, incluidos los de la Propiedad. Asimismo, hay que conjugar todas las normas implicadas: la Estatal, Autonómica y el Real Decreto 1093/97, de 4 de Julio, que aprobó las normas complementarias al Reglamento para la Ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística, y del que hacemos constante alusión en este volumen107.

Es innegable la notoria influencia que la legislación autonómica tiene actualmente en la actuación notarial y registral con relación a la declaración de obra nueva y división horizontal, pues aunque tiene elementos y materias comunes, también tiene divergencias en otros aspectos que trataremos de poner de relieve a continuación.

7.1. Comunidad Autónoma de Galicia

En esta Comunidad rige la Ley 9/2002, de 30 de diciembre, de Suelo y Urbanismo de Galicia; así como Ley 8/2012, de 29 de junio, de vivienda de Galicia, que ha derogado la anterior Ley 18/2008, de 29 de diciembre. Se caracterizaba por su insuficiencia y manifiesta inadecuación a los actuales procesos constructivos a las necesidades de una sociedad cada vez más exigente con los poderes públicos. La nueva Ley gallega se encuadra dentro de la legislación básica de ordenación de la edificación, aprobada por la Ley Estatal 38/1999.

Como alude el preámbulo: "La Comunidad Autónoma de Galicia dispone de una inequívoca competencia para diseñar y poner en práctica una política propia en materia de vivienda. Así lo contempla el Estatuto de autonomía para Galicia, al establecer en su art. 27.3 la competencia exclusiva sobre la materia. Esta competencia incluye, como ha afirmado el Tribunal Constitucional, la capacidad para dictar una regulación general del sector, que hasta ahora venía constituida por medidas normativas legales y reglamentarias que conformaban un corpus normativo abundante pero fragmentario y disperso".

En lo referente a la declaración de obra nueva, la nueva normativa dedica el art. 22 indicando de forma breve que "Las notarias y notarios y las registradoras y registradores de la propiedad exigirán para autorizar o inscribir, respectivamente, escrituras de declaración de obra nueva terminada que se acredite el otorgamiento de la

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licencia urbanística, la expedición de la certificación final de la obra y el otorgamiento, expreso o por silencio administrativo, de la licencia de primera ocupación".

Ciertamente, podemos observar la similitud con la vigente Ley del Suelo, añadiendo además, un requisito adicional "la licencia de primera ocupación", extremo éste, no exigible en otras legislaciones autonómicas, pero la exoneración de tal exigencia que regula la disposición transitoria octava de la Ley 8/2012, de 29 de junio, de vivienda de Galicia que establece que "a las viviendas con licencia concedida o solicitada antes de la entrada en vigor de la Ley …, a los efectos de lo indicado en el artículo 44 de la presente ley, referido a la declaración de obra nueva, no les será exigible el otorgamiento de la licencia de primera ocupación" no tiene cobertura legal, pues la Comunidad Autónoma de Galicia aunque tiene competencias para determinar la exigencia o no de la licencia de ocupación, no tiene atribuciones para "determinar cuáles son los requisitos necesarios para que las escrituras de obra nueva terminada sean inscribibles en el Registro de la Propiedad, pues como se ha expresado, ello es de competencia estatal".108

7.2. Comunidad Autónoma de Castilla y León

A diferencia de otras normativas autonómicas, la vigente Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León, refleja su objeto en una sencilla manifestación en su primer artículo, al decir que persigue "regular la actividad urbanística en la Comunidad de Castilla y León".

Podemos destacar, la inclusión en su articulado la modificación introducida en el art. 24, por la Ley 4/2008, de 15 de septiembre, respecto a las limitaciones sobre el suelo rústico y la prohibición de efectuar edificaciones y parcelaciones urbanísticas, siguiendo la misma línea que la ley andaluza.

En el año 2004, por el Decreto 22/2004, de 29 de enero, se aprobó el Reglamento de Urbanismo de Castilla y León con el fin de desarrollar la citada Ley 5/1999.

Posteriormente, por Orden FOM/108372007, de 12 de junio, se aprobó la Instrucción Técnica Urbanística 1/2007, para la aplicación en la Comunidad autónoma de Castilla y León de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de suelo.

Conviene destacar que en toda la normativa expresada no se habla específicamente de la declaración de obra nueva y división horizontal, si bien en

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el art. 97 de la Ley 5/1999, indica la necesidad de licencia urbanística para los actos de uso del suelo, incluyendo la primera ocupación o utilización de construcciones. Esta misma Ley, en su art. 88.3 establece el plazo de tres meses para resolver sobre la concesión de licencias, entre ellas, las de ampliación e instalaciones de nueva planta, demolición de construcciones e instalaciones, y modificación, rehabilitación o reforma de edificaciones.

Se ha dictado Ley 9/2010, de 30 de agosto, del derecho a la vivienda de la Comunidad de Castilla y León, donde en sus artículos 16 y 17 refiere los requisitos de las edificaciones, indicando el primero de ellos que "Las viviendas de obra nueva y las que resulten de la alteración de la configuración arquitectónica de los edificios deben cumplir las condiciones de calidad relativas a la funcionalidad, seguridad, salubridad, accesibilidad y sostenibilidad fijadas en la normativa vigente". Dichas premisas deben acompañar a todas las construcciones, alejándose de los criterios del pasado.

También aborda un tema de vigente transcendencia como es la accesibilidad universal y las obras que deben realizarse en los edificios.

Por último, la Consejería de Fomento y Medio Ambiente, promulgó el Decreto 10/2013, de 7 de marzo, por el que se modifica el Reglamento de Urbanismo de Castilla y León en relación con la Inspección Técnica de Construcciones.

7.3. Comunidad Autónoma de Cataluña

En Cataluña se ha legislado mucho y bien sobre urbanismo, y eso es digno de elogiar, porque implica un avance en las nuevas realidades sociales de los territorios del país.

En principio debemos hacer alusión a la vigente Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda en Cataluña109, que tiene como fin regular el derecho a la vivienda, entendido como el derecho de toda persona a acceder a una vivienda digna que sea adecuada, en las distintas etapas de la vida de cada cual, a la situación familiar, económica y social, como un derecho constitucional y contemplado en el art. 26 del Estatuto de Autonomía de Cataluña.

Pero el legislador autonómico catalán ha ido más lejos, y ha regulado ampliamente muchos aspectos urbanísticos mediante la promulgación de la Ley

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5/2006, de 10 de mayo, del Libro quinto del Código civil de Cataluña, relativo a derechos reales, cuyo texto, sin duda alguna, merece unos comentarios necesarios para esta otra.

El Capítulo III del Código civil de Cataluña contiene de forma muy meticulosa bajo el título "Régimen Jurídico de la Propiedad Horizontal", las diferentes variantes de la propiedad horizontal como la simple, la compleja y por parcelas. No obstante, dicho cuerpo legal no recoge explícitamente ninguna referencia hacia la declaración de obra nueva.

Posteriormente, se dictó una norma fundamental, a través del Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley de urbanismo, modificado por la Ley 3/2012, de 22 de febrero. Se busca con esta Ley "la regulación del urbanismo en el territorio de Cataluña110".

Establece la Ley catalana la obligación de edificar de los propietarios en los plazos fijados por la licencia municipal, cuyo incumplimiento puede conllevar el inicio de un expediente de enajenación forzosa.

Por lo demás, regula sistemáticamente toda la actuación que en materia urbanística pueden realizar tanto los propietarios como las administraciones públicas.

7.4. Comunidad Autónoma de Andalucía

En este extenso territorio que abarca esta Comunidad existen diversas normativas urbanísticas que regulan casi todos los aspectos de la edificación, habiéndose producido una rica y abundante jurisprudencia de la Dirección General de los Registros y del Notariado en decenas de recursos como se puede constatar más adelante.

En principio, hay que destacar la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía111, modificada por la Ley 2/2012, de 30 de Enero112. El objetivo de la Ley es regular la actividad urbanística y el régimen de utilización del suelo, incluidos el...

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