Normas generales
| Autor | Juan V. Fuentes Lojo |
| Cargo del Autor | Magistrado del Tribunal Supremo jubilado |
ARTICULO 6
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Texto legal
Art. 6. Naturaleza de las normas.
Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice.
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Concordancias
Posibilitan el pacto los artículos 8.2, 9.2, 11, párrafo 1; 16 pág., último; 17; 18 párr. 2; 19, 20 y 23; y 25 pág. último.
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Proyectos y enmiendas
En el Proyecto aprobado por el Consejo de Ministros el 28-1-1996 no se hacía mención del «subarrendatario». Se incluyó ya en el aprobado por el Congreso de Diputados el 30-6-1994.
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Comentario
Impone este precepto el principio general, aplicable a toda la normativa que contiene el Título, de que son «nulas» y, además, «se tendrán por no puestas» las estipulaciones que en perjuicio del arrendatario modifiquen lo dispuesto en esa normativa, salvo que la propia norma expresamente lo autorice.
La prohibición es mucho más tajante que la que aparece en el art. 6 del Texto Refundido de 24-12-1964, porque lo que éste dice, haciendo referencia exclusivamente a los arrendamientos de viviendas no suntuarias, es que los beneficios que la misma concede al arrendatario son irrenunciables. Pero no si se trataba de arrendamientos de viviendas suntuarias, con excepción de la renuncia a la prórroga forzosa.
Adviértase la diferencia existente en relación con los arrendamientos para usos distintos del de vivienda, de que habla el título III, en los que rige el principio de la libertad de pacto, en tanto no se diga lo contrario en la normativa.
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Problemática
1) ¿Qué norma o normas del Título son las que autorizan la posibilidad del pacto"?
Entendemos que serán las siguientes:
- El art. 8, apartado 2 sobre el subarriendo.
- El art. 9, apartado 2 sobre la no prórroga en caso de necesidad.
- El art. 11, párrafo 2 sobre el desistimiento.
- El art. 14, párrafo 3, sobre la extinción del arrendamiento por enajenación de la vivienda arrendada.
- El párrafo último del art. 16 sobre la no subrogación por fallecimiento del arrendatario si la duración del contrato fuere superior a los 5 años.
- El art. 17 sobre la forma de pago de la renta.
- El párrafo 2 art. 18 sobre actualización de la renta a partir del sexto año de vigencia del contrato.
- El art. 19 sobre elevación de la renta por mejoras.
- El art. 20 sobre repercusión de gastos.
- El art. 23 sobre realización de obras por el arrendatario.
- El párrafo último del art. 25 sobre renuncia de los derechos de tanteo y retracto en contratos de duración pactada superior a 5 años.
2) Extensión de la norma a los subarrendatarios de viviendas.
Destacamos esta extensión, siempre, por supuesto, que el subarriendo se dé y de que el destino de la vivienda lo sea para satisfacer de forma primordial la necesidad permanente de la nulidad.
3) ¿En qué forma habrá de hacerse constar en el contrato la renuncia o exclusión de una norma favorable al arrendatario, si la renuncia fuere válida ?
La contestación la da el apartado 4 del artículo 4 al afirmar que «la exclusión de los preceptos de esta Ley, cuando ello sea posible, deberá hacerse de forma expresa respecto de cada uno de ellos».
4) ¿Serán válidas las renuncias hechas con posterioridad al otorgamiento del contrato, aunque se refieran a normas imperativas, como vino admitiendo la jurisprudencia dictada a propósito del art. 6 de la L.A.U. de 1964?
Entendemos que sí, porque en la nueva L.A.U. habla de que son «nulas» y «se tendrán por no puestas las estipulaciones», debiendo entenderse que hace referencia a las pactadas en el contrato, no a las que se produzcan una vez que éste se hubiere concertado.
En el mismo sentido. Diego Lozano y Joaquín de Fuentes (pág. 38 de la obra citada).
5) ¿Carecen también de validez aquellos pactos que no modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del título II de la Ley, pero supongan exclusión voluntaria de ley aplicable en perjuicio de tercero, como en el supuesto del pacto de extinción del arrendamiento por separación, divorcio o nulidad del matrimonio si se adjudica la vivienda al otro cónyuge ex arts. 90 y 96 del C.c, o el de exclusión de la subrogación por causa de muerte?
Clemente Meoro (pág. 77 de la Obra «Comentarios a la nueva L.A.U.») entiende que sí, conforme al art. 6.2 del C.c.
ARTICULO 7
Condición de arrendamiento de vivienda
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Texto legal
Art. 7. Condición de arrendamiento de vivienda.
El arrendamiento de vivienda no perderá esta condición aunque el arrendatario no tenga en la finca arrendada su vivienda permanente, siempre que en ella habiten su cónyuge no separado legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes.
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Concordancias
Ver art. 2.1.
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Proyectos
En el proyecto de 25-10-94 del Senado, se sustituye la frase «vivienda primaria y permanente» por la de «vivienda permanente» tan sólo. Y así paso al texto actual.
La razón de ella fue ajustar la redacción del precepto a la definición de arrendamiento de vivienda que contiene el art. 2.1.
En relación a las personas que habiten en la vivienda, el Grupo IU-IC presentó una enmienda en el Congreso (la n.° 94), pretendiendo que se añadiese también...
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