Artículo 17, norma 3ª. Acuerdos por mayoría de propietarios que representen la mayoría de cuotas de participación
| Autor | Fuentes Lojo |
| Cargo del Autor | Abogado |
Artículo 17, norma 3.ª
En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los párrafos anteriores, el juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la
fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previa mente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.>>
El párrafo 1.º de la norma 3.ª es de redacción idéntica al párrafo 1.º de la norma 2.ª del artículo 16 de la Ley 49/1960.
También es idéntico el párrafo 3.º de la norma 3, es también idéntico al párrafo 4.º de la norma 2.ª del artículo 16 de la Ley 49/60.
El párrafo 2 de la norma 3.ª es más escueto que el párrafo 3.º de la norma 2.ª del artí culo 16 de la Ley 49/60, que toda referencia a si >.
Problemática
1) Al no hacer distinción la ley entre las juntas ordinarias y las extraordinarias, ¿regirá en la primera convocatoria lo dispuesto en el apartado 2 del artículo 16 de la ley, al que no alcanza aquélla?
La duda ha de decidirse en el sentido de que continúa vigente dicho apartado 3 en lo que respecta a la citación para la junta en primera convocatoria, trátese de una ordi naria o de una extraordinaria.
Y también cuando la segunda convocatoria se hubiere previsto al efectuarse la pri mera con un intervalo mínimo de media hora.
Pero no será aplicable lo previsto en dicho párrafo para las segundas convocatorias en los demás casos, trátese de una ordinaria o de una extraordinaria.
2) ¿Habrá que hacer constar, en todo caso, al convocarse la junta en segunda convocatoria, que no pudo celebrarse en primera por falta de quórum?
Entendemos que sí, porque es la forma de justificar dicha segunda convocatoria.
3) ¿Cómo ha de interpretarse el plazo mínimo de > a la fecha de la reunión?
Creemos que el precepto se refiere a los tres días dentro de los ocho. Es decir, que siempre ha de celebrarse la junta dentro de los ocho días de la convocatoria, siquiera deban existir, como mínimo, tres días entre la misma y la celebración de la junta.
4) ¿Habrá que hacer constar que no pudo celebrarse la junta en segunda convocatoria por falta de quórum?
Nuestra respuesta ha de ser también afirmativa. No debe olvidarse que la única forma de decidir las cuestiones suscitadas será el acudir al juez para que en el procedi miento de equidad previsto en el párrafo tercero de la norma 3.ª del artículo 17 de la ley adopte el acuerdo que no se pudo adoptar. Y este juez tendrá que saber si esta falta de quórum se produjo o no, porque sólo en el supuesto de que no se diere, podrá actuar.
5) ¿Podría convocarse la junta en segunda, si se hubiere previsto en la primera y en ésta no se diere quórum, para el siguiente día?
El precepto nada dice al respecto. Incluso utiliza la frase >. Y ello da entender que es posible.
6) ¿Sería válida la convocatoria si al efectuarse la de la primera no se hubiere previsto para esta segunda en la citación el día o la hora de la misma de forma clara y rotunda?
Entendemos que no, porque creemos que la posibilidad que otorga la ley ha de ser interpretada restrictivamente.
7) ¿Podría el presidente dejar sin efecto la segunda convocatoria, prevista al convocar la primera, al no poder celebrarse ésta por falta de quórum?
Creemos que no, porque supondrá un fraude de ley y, por tanto, la infracción del artículo 7 del Código civil.
8) ¿Podría atacarse la segunda convocatoria si el intervalo con la primera fuere de varias horas?
En principio nada tendríamos que objetar, a la vista del texto legal. Sin embargo, no dudaríamos en admitir la posibilidad de la impugnación si se demostrare, o se deduje re, que el intervalo se llevó a cabo para evitar la votación de determinados titulares, conociendo previamente que les era imposible concurrir a la junta por cansancio, enfermedad u otra causa.
9) Supuesto de que existan partes del edificio que no se posean en comunidad más que por un número determinado de propietarios.
Entendemos que en este caso la formación de la mayoría se hará teniendo en cuenta tan sólo los propietarios afectados, porque no tendría objeto la intervención de los demás.
10) ¿Qué solución habrá que adoptar en el supuesto de que sean sólo dos los propietarios del edificio?
No creemos que haya otra solución que la de recurrir al juez para que adopte el oportuno acuerdo.
11) ¿Cuántos votos tendrá el propietario de varios apartamentos en el mismo inmueble? La ley no hace ninguna distinción al respecto, por lo que parece que debe tener tan tos votos como apartamentos. Sin embargo, tenemos que reconocer y en este sentido hemos de rectificar la tesis sustentada en la anterior edición que la conclusión no parece clara. Entre la doctrina, VENTURA -TRAVESET (obra citada) opina también que la cuestión no es clara, pero razonando que la ley ha tendido a evitar la preponderancia excesiva de unas personas sobre otras, y teniendo en cuenta que este interés de partici paciones numéricas ya tiene su debida representación en el porcentaje de participación que exige, donde pesara en el acuerdo, se inclina por estimar que el cómputo se debe hacer por personas individuales, una a una, computando como un voto el del propie tario de varios pisos.
Por su parte BATLLE, en el discurso de presentación del dictamen de la Ley de pro piedad horizontal a las Cortes, se pronunció así: >.
El problema ha sido ya abordado por el Tribunal Supremo, que en la Sentencia de 13 de octubre de 1982, dictada por la Sala 1.ª de lo Civil (Ar. 5.554) se inclina por la tesis de que el titular de varios departamentos ha de ser considerado, a efectos de voto per sonal, como uno solo.
En el mismo sentido la Sentencia de 10 de febrero de 1995, y la de 22 de diciembre de 1986 de la AT de Valladolid (RGD, 1987, p. 5.387).
12) ¿Habrá de computarse el voto de los propietarios interesados en el acuerdo? La Ley alemana (art. 25) entiende que no, pero la española ninguna excepción hace en este sentido.
En el ámbito de la jurisprudencia cabe citar:
La Sentencia de 25 de mayo de 1985 de la Sala 1.ª del Tribunal Supremo (Ar. 2.811) tiene declarado que si bien atendiendo a la modificación de las cuotas de participación que constaban en el título constitutivo del edificio en régimen de propiedad horizontal, operada en la junta de la...
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