Es necesario y urgente implantar la inscripción constitutiva en toda mutación jurídica sobre inmuebles

AutorManuel Villares Picó
CargoRegistrador de la Propiedad
Páginas289-304

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Nadie puede negar en los actuales tiempos que la propiedad de los inmuebles exige, por su naturaleza y por su función social, la publicidad registral que manifieste ostensiblemente la titularidad para que ésta sea perfectamente legitimadora; o sea, que se atribuya a la inscripción en el Registro un valor sustantivo de apariencia jurídica, que habrá de ser tanto más exacta cuanto más perfecta sea la especificación descriptiva de la finca, de los elementos jurídico y económico y de la misma titularidad, procurando no aparezca ésta borrosa en los casos de comunidades, reserva, fideicomiso, condiciones, etcétera

El elemento físico debe de ser especificado auténticamente por medio del Catastro si es que somos capaces los españoles de llevarle a cabo de una vez), para que, unido al Registro de la Propiedad, llevado éste por fincas, no quede la base física de la propiedad simplemente a merced de la determinación de los otorgantes.

También el elemento económico resultará reflejado en el Catastro al expresar éste las cualidades y características de la finca, como la situación, el destino, la clase por su producción, etc. ; valor económico que puede reflejarse en los pronunciamientos del Registro dePage 290 la Propiedad, cuyo conocimiento habrá de ser muy útil en la distribución de la responsabilidad en la constitución de las hipotecas sobré varias fincas.

Como consecuencia de la perfección de este principio de especialidad, unido al funcionamiento del trato sucesivo y del principio de legalidad aplicados a la titulación, la situación jurídica de cada finca aparecerá clara y muy determinados los derechos reales sobre la misma y sus titulares, de manera que la exactitud en la publicidad de unos y otros elementos sólo podrá conseguirse en un régimen de inscripción constitutiva,, siendo también necesario unir la función del Catastro al Registro de la Propiedad para que la publicidad sea verídica, de manera que el principio de legitimación registral se acerque a la realidad extrarregistral o coincida con ella, y así que la presunción de que el derecho inscrito existe y pertenece al titular inscrito pueda considerarse tan verídica que la Ley estime exactos los pronunciamientos del Registro, mientras no se declare la inexactitud por los Tribunales, en juicio declarativo y siempre sin perjuicio de tercero hipotecario.

Pero para que el Registro exprese la realidad jurídica, toda la realidad jurídica, es necesario que el legislador se decida, valientemente, sin rodeos y con intuición certera, a implantar la inscripción constitutiva, de forma que ésta sea respecto de los inmuebles el único modo de adquirir, toda vez que, hoy más que nunca, el ordenamiento de los derechos reales sobre inmuebles exige investidura autenticada por la inscripción, que confiera a las adquisiciones seguridad rígida, que impida toda contienda a causa de mala titulación y de la diversidad de modos de adquirir que admite nuestro Código civil, según se deduce del artículo 1.473.

Carácter de la propiedad inmueble.-El concepto social y cristiano que hoy se tiene de la propiedad inmueble requiere la inscripción constitutiva

Como dice el Caudillo Franco, los españoles constituímos un pueblo católico y que, por tanto, debemos discurrir bajo los principios dé la fe de Cristo ; por ello hemos de tener muy en cuenta la escuela, social-católica sobre el concepto de la propiedad inmueble,Page 291 basado en Ja doctrina de las Encíclicas de los Papas León XIII y Pío XI, que establecen que dicha propiedad es consustancial al hombre, toda vez que la posibilidad de señorío sobre los bienes inmuebles con carácter privado le confiere al sujeto la facultad de utilizarlos como estime conveniente para cubrir sus necesidades, surgiendo así su libertad, su independencia, su personalidad, porque el señorío privado sobre las cosas es gran fuente de autonomía e independencia en el individuo, sin perder el vínculo con los entes sociales y con el prójimo que le rodea; siendo, por tanto, y al mismo tiempo tal propiedad necesaria para que sea más armoniosa la convivencia social, porque la propiedad es factor condicionante del progreso social y cultural, y esto en consecuencia del valor que tienen los bienes inmuebles por cuanto sirven de base a la existencia humana.

Por ello se dice que esta propiedad es instrumento de la libertad, garantía de la dignidad, para ser la expresión más genuina de la personalidad humana, y así se afirma que liberar a un hombre es hacerle accesible la propiedad.

Nosotros, los españoles, que somos católicos de solera histórica y con tara de' hidalgos, debemos aferramos a este concepto de la propiedad inmueble para que sea garantía de nuestra dignidad. Pero no olvidemos que para que la propiedad inmueble aumente la personalidad se requiere una perfecta titulación «erga omnes», que sea la carta de su fuero

En un concepto más humano, la propiedad inmueble en cuanto implica señorío privado hemos de concebirla, al relacionarla con el sujeto, bajo un doble carácter : De un lado y en potencia, el hombre tiene derecho a ser propietario, tiene necesidad de adquirir la propiedad, debe tener la posibilidad de adquirirla, estando el Estado a este respecto obligado a proteger y fomentar esta posibilidad de que todos o el mayor número posible tengan acceso a la propiedad ; y esto está previsto en el Fuero del Trabajo y en el Fuero de los Españoles, y del otro lado y en Sentido actual, tienen los titulares de la propiedad inmueble el derecho a la protección y a la conservación de la misma, y el Estado se halla también en la obligación de asegurar a todos por igual, ¡grandes, medianos y pequeños propietarios, con la más perfecta protección jurídica, mediante un régimen inmobiliario de desenvolvimiento técnico, pero que no será perfecto sino mediante inscripción constitutiva, que todos tengan que1 hacer uso de ella para poder adquirif bienes inmuebles.Page 292

Así como en el primer aspecto, o sea referente al derecho que tiene el hombre de ser propietario, la propiedad inmueble tiene un fundamento de derecho natural, en cuanto al segundo matiz de la propiedad, o sea poi lo que respecta al derecho que le asiste al hombre de la protección y seguridad en la adquisición, y pertenencia de la propiedad, entra en el ámbito del régimen de la propiedad introducido por «la razón de los hombres» para la utilidad1 de la vida humana, según Santo Tomás de Aquino.

Claro está, este régimen de la propiedad inmueble y su forma legal adopta en cada sociedad política y en cada' época de la Historia el carácter que exigen las variedades y complejas circunstancias. Así podemos ver a través de los tiempos los tipos de propiedad con sus características : En el Derecho romano vemos en la propiedad predominio individualista ; en la época feudal se observa que la propiedad inmueble es fuente de soberanía y de señorío político, y en su consecuencia existía la tendencia al dominio dividido, secuela de la relación entre el señor v el vasallo ; en la época del Renacimiento, que despertando y fomentando el enseñoramiento de la acción individual del hombre, la diosa razón del hombre, se restablece la tendencia individualista del régimen romano, tendencia que perdura y se agranda con la Revolución francesa, confiriendo al sujetó facultades absolutas en el ejercicio del derecho de propiedad, coronándose la época del individualismo y del liberalismo que hunde el orden jerárquico medioeval para traernos los particularismos, o sea, la tendencia a lo concreto, a lo real, a lo privado, a lo lugareñto, estableciendo en los Códigos civiles, como secuela de estas épocas individualistas, el «laisser faire, laisser passer» jurídico, que implica la libertad de formas en la adquisición

Los autores de nuestro Código civil estaban también afectados del ambiente de la época y establecieron en su ordenamiento inmobiliario el «laisser faire», sin que hayan sabido ó que no hayan querido remediar el estado caótico que subsistía en el régimen' de los inmuebles, tan exactamente reflejado en'el preámbulo del Decreto de 8 de agosto de 1855, precursor de la Ley Hipotecaria de 1861:. Y bien pudieron...

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