Concepto y naturaleza jurídica de la subasta judicial de bienes inmuebles

Autor:María José Moral Moro
Cargo del Autor:Doctora en Derecho y profesora de Derecho Procesal
 
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2.1. ORIGEN DE LA SUBASTA

La palabra subasta procede del latín subhasta, compuesta de sub y hasta, bajo la lanza o hasta, porque los romanos ponían, en el lugar donde se celebraba alguna venta pública, una lanza o pica.

Así pues, el término «subasta» no es una creación del derecho moderno sino que, como dice Prieto-Castro, es una supervivencia del derecho romano antiguo conforme al cual la venta de bienes, propiedad del Estado adquiridos por cualquier causa (impago de tributos, confiscación etc..) era llamada subhastatio por estar presente en ella la lanza -hasta-, símbolo de la propiedad quintaría(1).

Pero esta subhastatio romana, consistente en una enajenación pública en favor del Estado, era propia de la bonorum sectio. En cambio, la subasta llevada a cabo en el procedimiento de apremio, como medio de conversión de los bienes del deudor embargados en dinero, se asemeja a la bonorum venditio que tiene lugar en el derecho pretorio introducida por el pretor Rutilio a comienzos del siglo VII. Aquí el acreedor o acreedores que disponían de una sentencia favorable, acudían al pretor solicitando la puesta en posesión de los bienes de su deudor (missio in possessionem). Pero tal posesión, aunque pedida por uno sólo de los acreedores del ejecutado, se otorgaba a favor de cuantos fuesen acreedores del mismo. Dándose a la misma la adecuada publicidad durante treinta o quince días si el ejecutado hubiere fallecido. Mientras tanto, al frente de los bienes se ponía a un curator bonorum para su custodia y administración.

Esta custodia y administración de los bienes por el curator cesaba si, dentro del tiempo señalado, el deudor pagaba la deuda rescatando, de ese modo, sus bienes. Si por el contrario no pagaba, en el plazo establecido, se abría la fase satisfactiva del acreedor llevándose a cabo dentro de ella la venta de los bienes, denominada bonorum venditio.

Esta venta de bienes la realizaba uno de los acreedores concursados -magister- a través de subasta pública. En ella el adjudicatario (o vencedor del concurso), adquiría el carácter de bonorum emptor, cuya posición era análoga a la de un heredero del ejecutado, sucediéndole en todas sus situaciones jurídico-patrimoniales, y pagando sus deudas hasta donde alcanzara la cantidad fijada como precio de venta(2). Podía dirigirse a los deudores del condenado para el cobro de su créditos a través de fórmulas especiales con transposición (actio serviana y actio rutiliana(3).

Frente a la bonorum venditio del período clásico que, como hemos afirmado, recaía sobre todos los bienes del deudor, aparece más tarde en los primeros años del imperio la bonorum distractio, como modalidad de ejecución en la que no se nombraba un magister para la venta de todo el patrimonio en bloque, sino que el curator bonorum iba vendiendo bienes concretos y determinados del deudor hasta cubrir los créditos existentes contra él.

La subasta pública sobre un bien concreto del deudor fue introducida, por un rescripto de Antonino Pió mediante la figura llamada pignus in causa indicada captum. El Juez, a petición del acreedor, ordenaba la ocupación de algún bien concreto del deudor, ajustándose a una graduación prefijada (muebles, esclavos, inmuebles, y finalmente derechos). Esta ocupación producía los efectos de una prenda y, transcurridos dos meses, permitía proceder a su venta en pública licitación al postor que ofreciera mayor precio. A su vez el acreedor, si no existía postor que cubriese el crédito con la venta de los bienes, se los adjudicaba en pago de la deuda («daño in solutum»). Aquí es donde se encuentra el origen de la venta en subasta que forma parte de los actuales procedimientos de ejecución forzosa(4).

En el derecho histórico español se hace referencia a esta institución en el Fuero Juzgo-(5), en el Fuero Viejo de Castilla(6), en el Fuero Real(7), en las Leyes de Estilo(8), en las Partidas(9), en el Ordenamiento de Alcalá(10), en las Leyes de Toro(11) y en la Nueva y Novísima recopilación (12), aunque ninguno de estos textos legales nos ofrece un concepto de la subasta.

Examinados sus orígenes y antecedentes históricos, podemos afirmar que la palabra subasta, para referirse al conjunto de actos que conlleva la venta de bienes embargados del deudor, celebrada públicamente con la finalidad de obtener dinero para satisfacer el crédito del acreedor ejecutante, es inadecuada ya que no significa nada históricamente (13)

2.2. CONCEPTO DE SUBASTA

La Ley de Enjuiciamiento Civil al regular la subasta judicial dentro del procedimiento de apremio y pese a dedicarle la mayor parte de los preceptos de este procedimiento (arts. 1.483 a 1.519), no nos ofrece ninguna definición de la misma. Ni tampoco utiliza siempre el sustantivo subasta para referirse a los actos que la componen, sino que también hace uso de otras denominaciones; así, unas veces habla de licitación, (arts. 1.483, 1.507, 1.510) otras de venta (arts. 1.500, 1.513) e incluso en otros preceptos habla de remate (arts. 1.498, 1.503, 1.499, 1.508, 1.509, etc.).

Según se deduce de la misma LEC la subasta de bienes inmuebles, en sentido estricto, es sólo la fase del procedimiento de apremio encaminada a determinar, mediante pública licitación, el precio en que los bienes inmuebles van a ser vendidos, e individualizar la persona que los adquiere (14).

Por tanto cabe afirmar que:

  1. - Es una fase del procedimiento de apremio integrada a su vez por una serie de actos procesales de diversa procedencia (actos del órgano jurisdiccional, actos de las partes, etc.).

  2. - Trata de llegar a conocimiento del mayor número de personas para así conseguir el mejor precio posible de los bienes que van a ser objeto de enajenación.

  3. - Tiene por finalidad fijar no sólo el precio de los bienes sino también al adquirente de los mismos. Este adquirente coincidirá con el mejor postor o rematante, es decir persona que ofrezca mayor precio de adquisición.

    En este sentido es definida por Guasp como «criterio objetivo y contradictorio de fijación del precio de la adquisición y determinación de la persona a quien ha de transmitirse, aunque uno y otro elemento, especialmente el primero tenga que moverse dentro de los límites, sobre todo mínimos, previamente fijados»(15) Asimismo Gutiérrez de Cabiedes destaca estas características de la subasta al definirla como «procedimiento judicial encaminado a determinar de forma objetiva el máximo valor a cambio de los bienes y a fijar la persona que ofrece satisfacer ese valor mediante pública licitación, partiendo del señalamiento de un precio mínimo superable en sucesivas posturas públicas y conocidas. Este procedimiento termina con la oferta de la mejor postura y con el conocimiento de quién es la persona que le ofrece» (16).

    Desde este mismo punto de vista otras definiciones hacen hincapié en el carácter público de subasta. Así Herce Quemada dice que consiste en ofrecer a la venta los bienes embargados de una manera pública, para que pueda llegar a conocimiento de los presuntos compradores, y en concurrencia, impulsados por el interés que la adquisición pueda tener para ellos, se superen en la cantidad que ofrezcan (17).

    Adoptando un criterio amplio, la subasta de bienes inmuebles comprendería además todos los actos anteriores, que son presupuestos para su celebración (certificación de cargas, avalúo, publicidad), los posteriores que son consecuencia de la misma (aprobación del remate, entrega de la cosa vendida y la distribución del precio). Desde esta amplia acepción la define Prieto-Castro como «actuación compleja del órgano jurisdiccional: evaluación previa de los bienes realizables, anuncio de la subasta dando a conocer los datos y condiciones de la misma, celebración de ella y conclusión del «remate» con la persona que satisface la suma fijada, más los actos posteriores que son necesarios para que los bienes rematados pasen a ser propiedad del rematante, y, siendo inmuebles, para que la operación se documente y se pueda inscribir» (18). También para Moreno Catena la subasta encierra en sí una actuación compleja que comenzaría con las operaciones de valoración de bienes para fijar su justiprecio y el mínimo exigible en las ofertas de los interesados (y si son inmuebles, con la remisión de la certificación registral de cargas y obtención de los títulos de propiedad); sigue con el anuncio de la subasta, para darla a conocer a los posibles interesados, tanto a los acreedores como los que quisieran adjudicárselo; se procede a la celebración de ésta en el acto público, y finaliza con el remate de lo subastado, aprobándose judicialmente la oferta del mejor postor y entregando el bien al rematante» (19). Miguel Ángel Fernández dice que, además de fijarse en pública licitación el precio de los bienes que van a ser vendidos, han de incluirse, también por extensión, «aquellas actuaciones anteriores necesarias para la celebración de la subasta -sobre todo el avalúo y publicidad de la propia subasta- y las que son consecuencia normal de ella -aprobación del remate, tradición de los bienes y distribución de la suma recaudada-»(20).

    2.3. NATURALEZA JURÍDICA

    Como deciamos anteriormente la subasta en su acepción estricta resulta ser un acto previo a la enajenación forzosa o acto procesal en el que el órgano jurisdiccional, una vez fijados los sujetos, objeto y precio en la subasta, transmite o transfiere al mejor postor el dominio de un bien previamente embargado al deudor ejecutado en virtud de su potestad jurisdiccional, como medio de obtención de dinero para satisfacer la pretensión del ejecutante(21). En cambio desde un concepto amplio, la enajenación o transmisión del bien no sería un acto posterior, desvinculado de la subasta, sino que formaría parte de ella. Partiendo de esta acepción amplia de subasta vamos a analizar la naturaleza jurídica de la transmisión de dominio o enajenación del bien o bienes que dentro de la misma se realizan, dadas las importantes consecuencias que de ella se derivan.

    Ha sido muy discutida...

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