La naturaleza ob rem de la obligación de Renta Vitalicia.
| Autor | Félix Rodríguez López |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 1335-1356 |
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Con las presentes notas intento fundamentar cumplidamente la idea de que la renta vitalicia, tal y como aparece configurada en nuestra legislación, tiene la naturaleza de una carga personal o, mejor, de una de las denominadas obligaciones ob rem.
Las lógicas consecuencias de tal conclusión pueden ser desarrolladas del siguiente modo:
- - El titular de los bienes transmitidos a cambio de la renta (con o sin pacto resolutorio por impago de pensiones) será en todo caso deudor personal de las pensiones que venzan mientras se conserve en dicha titularidad. Si los bienes fuesen después enajenados, su adquirente asumirá la expresada deuda.
- - Cuando en garantía de la obligación de pago de la renta vitalicia se constituyese hipoteca sobre determinados inmuebles, sean o no Page 1336 los mismos que fueron objeto de transmisión a cambio de la renta, la obligación personal de pago de las pensiones o prestaciones periódicas seguirá a quien ostente la titularidad de los mismos.
El método que he utilizado, como el lector observará, ha sido quizá el contrario al técnicamente más correcto, que hubiese sido uno que consistiese en ir de la naturaleza de una institución al estudio de las consecuencias lógicas derivadas de tal naturaleza. Pero como quiera que lo que trato es añadir al contrato de renta vitalicia un dato más que pertenece a su naturaleza, el esquema de trabajo antes expuesto no se ofrecía como factible y me he visto en la precisión de seguir justamente el contrario. En efecto, voy a proceder en primer lugar a intentar demostrar que en la renta vitalicia la obligación personal se adhiere al que sea titular de los bienes en cada momento-consecuencia típica de la obligación ob rem-, para de inmediato extraer la conclusión de que estamos en presencia de una de tales obligaciones (fijación de la naturaleza jurídica de la institución).___________________________
Esta vía inversa, que no utilizaría de no estimarla como única posible, puede tener un serio peligro, y de ahí su incorrección, que es el de querer atribuir una determinada e idéntica naturaleza jurídica a cualquier figura o institución que produzca los efectos propios de tal naturaleza. Tal intento llevaría, en la mayor parte de los casos, a conclusiones erróneas; pero basta, a mi juicio, introducir un nuevo dato para que el peligro quede conjurado, y es el de que sólo cuando por «esencia» y no a virtud de pactos, convenios o condicionamientos sobreañadidos se produzca el efecto característico de una determinada categoría institucional, podrá decirse con propiedad que la figura origen de tales efectos pertenece a dicha categoría jurídica.
La obligación personal puede seguir a la titularidad de los bienes por razón de un pacto añadido a dicha obligación. Ocurre así con la denominada hipoteca de responsabilidad limitada. En ella, acreedor y deudor convienen en que la obligación entre ellos existente y afectante al total patrimonio de este último (art. 1.911 del Código Civil) se limite exclusivamente a los bienes hipotecados en garantía de la misma. Este pacto, permitido por el artículo 140 de la Ley Hipotecaria, motiva, según tesis general, el que todo adquirente futuro de los bienes asuma la deuda personal además de la responsabilidad hipotecaria. Pues bien, pese a tal efecto de adherencia, no puede decirse que estemos ante una obligación de las llamadas ob rem, pues simplemente se trata de una obligación ordinaria a la que por un convenio entre las partes se le han introducido efectos que por su naturaleza (que permanece inalterable pese a tal convenio) no hubiese podido producir.
Page 1337Si en la renta vitalicia la obligación sigue a los bienes, y ello lo es por causas intrínsecas y derivadas de la naturaleza del contrato, puede ya afirmarse que sí estamos entonces en presencia de una obligación propter rem.
La serie de razonamientos que se contienen en los epígrafes que siguen pretenden desarrollar y dar respuesta a esa premisa.
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Dice el párrafo tercero del artículo 157 de la Ley Hipotecaria que «el que remate los bienes gravados con tal hipoteca (la en garantía de rentas o prestaciones periódicas) los adquirirá con subsistencia de la misma y de la obligación de pago de la pensión o prestación hasta su vencimiento. Iguales efectos producirá la hipoteca en cuanto a tercero; pero respecto a las pensiones vencidas y no satisfechas, no perjudicarán a éste sino en los términos señalados en los artículos 114 y párrafos primero y segundo del 115 de esta Ley».
En torno a este precepto ha girado una discusión doctrinal cuyas consecuencias interesan en gran manera. El estado actual de la cuestión puede resumirse recogiendo como principales posiciones las siguientes:
- - La absolutamente negativa. Tanto en el caso de ejecución forzosa como en el supuesto de transmisión extrajudicial, el adquirente de los bienes gravados no asume la obligación de pagar la renta. En este sentido se pronuncia Ruiz Artacho 1.
- - La parcialmente negativa, defendida por Sanz 2, para el que, si bien el caso de enajenación en vía de ejecución supone para el rematante la subrogación en la obligación personal garantizada, no ocurre igual cuando de transmisión extrajudicial se trata, supuesto en el que no puede hablarse de que exista tal subrogación por ministerio de la Ley.
- - La de aquellos que, ante la oscuridad del transcrito precepto hipotecario, sostienen la inviabilidad de dar al problema una solución de carácter general, debiendo estarse en cada caso concreto a la especial característica del derecho garantizado por la hipoteca de renta para determinar la existencia o no de una asunción de deuda. Esta es la tesis patrocinada por Goma Salcedo 3.
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- - La totalmente positiva. Se defiende la asunción de deuda tanto en el caso de enajenación extrajudicial como judicial de los bienes hipotecados. Esta es la tesis mayoritaria, acogiéndola, entre otros, Cabello de la Sota 4, Uriarte 5, López Torres 6, Camy 7 y Roca Sastre 8.
Los argumentos manejados para sostener el referido efecto asuntivo son variadísimos, y van desde el de atribuir supuestas analogías a la renta vitalicia respecto del censo hasta la idea, expresada por Camy, de que la asunción de deuda es un efecto que debiera preconizarse en todo caso de transmisión de finca hipotecada, aunque tal hipoteca no fuese una de renta. Pese a ello, es forzoso reconocer lo difícil que resulta encontrar un razonamiento de solidez bastante, latiendo en el fondo de casi todas las exposiciones doctrinales esta resumida conclusión: la asunción de deuda se produce porque así lo indica el artículo 157 de la Ley Hipotecaria, aunque no sea un modelo de claridad en este punto, y todo ello aparece coadyuvado, en cuanto a la transmisión judicial, por la idea de que en todo caso de ejecución forzosa de bienes hipotecados (en general, sin precisarse que sea un tipo u otro de hipoteca) el rematante de los mismos asume las obligaciones personales garantizadas con las cargas que han de subsistir.
Voy a ocuparme de examinar en primer lugar la veracidad o no de este último aserto, para hacerlo luego con lo que dice o no el citado artículo 157 acerca de la asunción.
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Que el rematante o adjudicatario en todo proceso de ejecución judicial de bienes hipotecados no sólo asume la responsabilidad real de las cargas anteriores y preferentes a las del actor, sino que además se subroga en la obligación personal por ellas garantizada, es un postulado que comparten la mayoría de los autores patrios: Jerónimo González 9, Roca 10, Guasp 11, Sanz y López Torres, y aparece recogido en la sentencia del Tribunal Supremo de 4 de febrero de 1927.
En contra de tal asunción de deuda se manifiestan Blázquez 12 y Ruiz Artacho 13. Para el primero, no es posible hablar en estos Page 1339 casos de una subrogación total y liberadora del primitivo deudor; señalando el segundo que lo único que se produce es una subrogación en la responsabilidad real hipotecaria.
El fundamental precepto del que arrancan las divergencias doctrinales es el artículo 131 de la Ley Hipotecaria, en el que se señala:
- - Regla 8.a: «... las cargas o gravámenes anteriores y los preferentes-si los hubiere-al crédito del actor continuarán subsistentes, entendiéndose que el rematante los acepta y queda subrogado en la responsabilidad de los mismos, sin destinarse a su extinción el precio del remate».
- - Regla 10.ª, en la que al referirse al derecho que tiene el actor de adjudicarse la finca en pago de su crédito, si la primera subasta quedase desierta, preceptúa que ello se hará «aceptando la subsistencia de las cargas anteriores y las preferentes, si las hubiere, y subrogándose en la obligación de satisfacerlas».
- - Regla 13.a: «... en el acto de la subasta se hará constar que el rematante acepta las obligaciones consignadas en la regla 8.a, y si no las acepta, no le será admitida la proposición».
Aunque este artículo 131 de la Ley aparece dictado exclusivamente para el procedimiento judicial sumario de ejecución hipotecaria, las tres reglas transcritas, y por tanto las conclusiones que de ellas se deriven, serán de aplicación no obstante a los demás procedimientos de ejecución hipotecaria y aun «a aquellos otros en que se ejercite cualquier acción real o personal que produzca la venta de bienes inmuebles» (art. 133, párrafo segundo, de la Ley Hipotecaria).
Del examen detenido del precitado artículo 131 de la Ley no es posible obtener solución clara al problema que se plantea, puesto que su redacción resulta ambigua, ofreciendo base tanto a los partidarios de la asunción, cuando en la regla 10 habla de subrogarse «en la...
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