Naturaleza de la obligación de contribuir a los gastos generales
| Autor | Carmen Muñoz García |
| Cargo del Autor | Doctora en Derecho. Profesora de Derecho Civil U.C.M. |
| Páginas | 61-68 |
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La reforma operada en la Ley de Propiedad Horizontal, por Ley de 6 de abril de 1999, artículo 9.1 e), ya lo hemos referido, no deja lugar a dudas en cuanto que una de las obligaciones de mayor relevancia de los propietarios para con la comunidad, es la de contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales (aquellos que sirven para el adecuado sostenimiento del inmueble y que no son susceptibles de individualización).
Si bien, hemos de matizar que el p.º 1.º del artículo 9.1 e) LPH 1999, no es mas que la trascripción literal del anterior p.º 5.º del artículo 9 de la LPH 1960, en cuanto describe una de las obligaciones esenciales que debe ser cubierta por cada uno de los condóminos, a tenor de la cuota de participación de cada uno de ellos, o en otra forma, si así se ha acordado unánimemente, en cuanto contribución a los gastos generales, y que por tanto, podrían servirnos cuantas fundamentaciones y argumentaciones existiesen anteriormente. Tras la reforma, el artículo 10 LPH 1999, configura como una obligación de todos los comuneros lo que podría entenderse como obvio, contribuir a la realización de los gastos de reparación del inmueble: «1. Será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para el Page 62 adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y seguridad ...4. Al pago de los gastos derivados de la realización de las obras de conservación a que se refiere el presente artículo estará afecto al piso o local en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales». Por lo que al pago de los gastos de acometer las reparaciones necesarias, también está afecto el piso o local, sumándose a la obligación de contribución a los gastos generales del artículo 9.1 e). Con ello, se configuran ambos gastos: los ordinarios, que son previsibles y en pagos periódicos 70, y los extraordinarios en cuanto no previstos, y que son acometidas necesarias a aprobar en Junta de propietarios, en un auténtico privilegio inmobiliario.
Pero, ¿cuál es la naturaleza de esta obligación en cuanto que de su incumplimiento deriva la afección del piso o local, con independencia de quién sea su propietario (deudor o no)? A priori, y sin olvidar lo referido en el párrafo anterior, remarcar que estamos ante una obligación atípica, en cuanto que el sujeto pasivo obligado al pago de los gastos generales, lo está por la relación dominical respecto del piso o local; y que dicha obligación de pago, si no se cumple, aún cuando se produzca un cambio de titular, sigue adscrita Page 63 al inmueble, con los límites cuantitativos y cualitativos ya referidos (parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior: art. 9.1 e), p.º 3).
Esta determinación ex lege, de naturaleza imperativa (art. 1090 Cc), y que recae directa y automáticamente sobre quien ostenta la titularidad dominical, ha suscitado múltiples interpretaciones en cuanto a la necesidad de configurar la naturaleza de la obligación de contribuir a los gastos generales. Autores como DE LA CÁMARA ÁLVAREZ 71 y GUILARTE GUTIÉRREZ 72, se pronuncian a favor del carácter propter rem de la obligación, en cuanto que es inherente a la titularidad del piso o local, con los límites cuantitativos y temporales que se establecen en el artículo mencionado.
Sin embargo ZURILLA CARIÑANA 73, aunque en un primer momento indica que se impone en este tema una actuación prudente basándose en que la categoría de las obligaciones propter rem es de carácter puramente doctrinal, y carece de formulación positiva en nuestro derecho, admite a posteriori, tras considerar el supuesto específico al que nos referimos, que es preciso analizar cada situación en concreto, para determinar en cada caso y teniendo presente la Ley que las establece, si la obligación es propter rem o no; concluyendo que efectivamente la obligación en el marco de los artículos 21 y 9 e) LPH 1999 es propter rem en el sentido de que «la condición de deudor no nace de un acto autóctono de obligación, sino de la adquisición del derecho real producida en virtud del negocio por el que se adquirió el piso».
Entiendo además, que dicha obligación propter rem no pierde tal carácter, aún cuando la LPH 1999 prevé que la obligación alcanza no sólo al adquirente por su relación dominical con el bien, sino también al propietario anterior (cuando exista, lógicamente, y no haya cumplido con la obligación de comunicación impuesta en el artículo 9, 1 i) 2.º LPH 1999), en cuanto que como ya hemos referido anteriormente, responde no sólo de las deudas pendientes Page 64 al tiempo de la transmisión, sino de las...
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